飞奔负重 华侨城“病急乱投医”,热点题材,股票新闻,概念股,主力资金流入

飞奔负重 华侨城“病急乱投医”
2019-09-12

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  8月29日,华侨城披露2019年度半年报。报告期内,其营收利润双双增长。

  看似亮眼的业绩背后,自2019年以来,因频繁让地与高调拿地的举动不断吸引着外界的目光的华侨城,也正因高额负债和紧张的现金流背负巨大压力。

  在出让项目遇难,回流资金有限的情况下,意识到风险的华侨城正将目光投向高周转。

  大举扩张成“双刃剑”

  2017年起,华侨城明显加快了拿地节奏。

  其近几年所发布的年报显示,2016年,华侨城新增规划建筑面积198.45万平方米,而这个数字在2017年变为580.12万平方米,同比增长192.3%;2018年为1382.5万平方米,同比增长138.3%。同时,公司新增权益建面也始终处于高速增长态势,2018年华侨城新增权益规划建面866.6万平方米,同比增长87.3%。

  积极扩张的好处显而易见,2017年至2019年上半年,华侨城的营收规模始终处于稳定增长态势,2017年,其总营收为423.41亿元,同比增长19.33%;2018年其总营收为481.42亿元,同比增长13.7%。

  扩张带来的弊端也很明显,几年内公司负债压力陡增,现金流承压严重。近三年内,华侨城资产负债率增长了6.65个百分点,由2016年年末的67.12%上升至2018年末的73.77%。另外,2018年末华侨城A净负债率达84.3%,同比增加31.5个百分点。

  2019年上半年,华侨城负债水平仍在增长,由其带来的负面影响也在扩大,半年报显示,截至报告期末,其资产负债率已继续升至76.7%,净负债率达106.2%,同比提升35.4个百分点。公告期内,华侨城短期借款为280.15亿元,同比增长3.61%,长期借款为755.58亿元,同比减少3.33%;公司财务费用为13.52亿元,同比增长约33.18%,其中利息费用为20.78亿元,同比上升约63.83%。

  2017年和2018年,公司经营活动产生的现金流量均为负,同时,2016年-2018年三年内,公司投资活动产生的现金流量净额也持续为负。2019年上半年,公司经营活动产生的现金流量净额为约-85.44亿元,公司投资活动产生的现金流量净额为-47.3亿元。

  剥离项目杯水车薪

  2019年半年报中,华侨城表示,公司在房地产行业主要面临的风险为资金链安全及负债率过高的风险。对此,公司将在全力促回款,保持资金流动性合理充裕的基础上,聚焦可持续高质量发展的需要,优中选优、滚动补充优质资源,持续优化资源储备结构。

  通俗的说,华侨城会在补充优质土地的同时,持续剥离不良资产。

  自2018年起,华侨城及旗下控股公司开始频繁出让项目。据不完全统计,公开信息显示,2018年以来,其资产挂牌出售和预披露信息近20项;自2019年以来,华侨城及旗下控股公司的资产挂牌出让信息已至少11项。其中,多项目处于亏损状态,有项目甚至面临着难寻买家的窘境。

  2018年11月27日,华侨城(亚洲)发布公告称,公司间接全资附属公司西安华侨城置地拟经北交所挂牌出让旗下资产,出让底价为8.295亿元,该公司拥有包括位于中国西安市南关正街88号长安国际中心2号楼在内的四座办公大楼。

  而一个月后,华侨城(亚洲)发布公告表示决定终止此次挂牌出让,原因为该资产出售事项于竞价期间并未收到竞价。

  至今,华侨城2019年挂牌的多个项目已相继成交,据财经网了解,其中多数项目为底价成交。

  某业内人士表示,经过产交所出让资产,从挂牌到资金回流,最快需近四个月,“在产交所进行的资产交易,如果进行顺利,经过一个半月左右能够成交,再经两个多月的时间企业可资金回流。”即华侨城2018年四季度项目出让产生的现金回流,多半会体现在其2019年半年报中。半年报显示,公司上半年处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金净额为16.73万元,而处置子公司及其他营业单位收到的现金净额为9.31亿元。

  相对于同期华侨城投资活动产生的现金净流出而言,无异于杯水车薪。与此同时,2019年上半年,华侨城未停止拿地行为,期内公司新增权益建筑面积436.78万平方米,同比增长90%。同时,2019年至今,华侨城拿下的土地中,不乏高溢价成交地块,仅8月就有两宗土地溢价率超40%。

  8月26日,华侨城成功竞得广东佛山南海一宗商住地,成交总价11亿元,溢价率45.5%,成交楼面价为13977元/平方米,企业需自持面积500平方米。该地块位于南海区大沥镇黄岐白沙村地段地块,出让面积约为3.15万平方米,容积率大于1且小于等于2.5。

  8月28日。深圳华侨城以10.88亿元拿下东莞黄江镇出让一宗商住地块,成交楼面价为14397元/㎡,溢价率为45.53%,地块出让面积25200.74㎡,该地块最大容积率为3.0,最大计容建面75602㎡。

  加快周转乱象频生

  2019年半年报中,华侨城对下半年经营策略做了总结,“现金”、“回款”为其中的关键词。

  华侨城在半年报中表示,公司将全面梳理盘点现有可售货源和土地资源,重新审视各项目开盘、回款计划,按照“紧前不紧后”的原则,力争开盘节奏再提速、回款周期再缩短,加快现金回流,控制负债率,防范化解各类重大风险。

  通俗一点解释,意识到自身问题,在不放弃优质土地的同时,华侨城或许正在将希望寄于高周转和加大回款力度。

  但此前,华侨城并非以周转速度见长的房企。2018年华侨城存货周转率为0.14,2019年上半年,其存货周转率进一步降低,仅为0.04。根据克而瑞发布的数据显示,2019年上半年,174家典型房企的平均存货周转率为0.288,2018年的平均存货周转率为0.345。由此可见,华侨城存货周转率始终低于行业水平。

  在同策集团首席分析师张宏伟看来,此前周转速度较慢的企业一般很难适应高周转的节奏,从内部角度来讲,高周转对房企提出了一系列的要求,包括整个公司的组织架构管控体系和公司整体的业务能力。另外,张宏伟表示,从外部角度来讲,部分一线城市存在限价、限签因素,企业的周转节奏并不完全由房企说了算。

  此外,2019年以来,华侨城旗下项目乱象频生。

  住房和城乡建设部网站事故快报显示,6月27日,深圳天鹅湖花园(三期)项目发生一起物体打击事故,造成1人死亡。该项目建设单位为华侨城全资子公司深圳华侨城房地产有限公司的,施工总承包单位为泰兴一建建设集团有限公司;监理单位为深圳市侨建工程监理有限公司。公开信息显示,该项目于2018年4月取得《建设工程规划许可证》,于2019 年5月6日取得预售证。

  另外,据中国经济网报道,8月26日,信用中国网站发布的行政处罚决定书显示,重庆华侨城实业发展有限公司因未取得建设工程规划许可证,擅自修建重庆华侨城项目共9633.36平方米的违法建设行为,被罚款45.55万元。

  天眼查信息显示,重庆华侨城实业为华侨城全资子公司。违规建设范围包括地产一期多层B21-1/05地块1#-10#楼、B22-1/05地块1#-63#楼。

  种种乱象下,华侨城的工程管控能力显现出不足,这也为其能否适应高周转节奏打下问号。

  同时,某业内人士表示,高周转虽然抢的是前期,但土地证、规划方案复函、工程方案的报批等流程顺利,才不会影响预售证的办理,加速抢前期就导致很多环节不可避免的会降低标准,而前期的环节会影响后期施工质量。

  面对企业高负债,现金流紧张的问题,华侨城拾起了高周转的利器,但这把利器带来的后果到底是成功抵御外部风险,还是伤人伤己,仍需时间的检验。

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