房地产数据点评:销售韧性、开工投资超预期 降准带来流动性改善,热点题材,股票新闻,概念股,主力资金流入

房地产数据点评:销售韧性、开工投资超预期 降准带来流动性改善
2018-04-19

  第一,销售韧性略超预期,关注二季度主流城市供给改善

  2018年1-3月全国商品房销售面积30088万平,同比增长3.6%,增速较1-2月回落0.5个百分点,但1-3月住宅销量同比增速为2.5%、3月单月增速为2.6%,增速较1-2月分别扩大0.2、0.3个百分点,3月全国楼市韧性略超预期。销售额方面,1-3月全国商品房销售额25597亿元,同比增长10.4%,3月单月增速6.2%,增幅较1-2月分别回落4.9、9.1个百分点,全国3月单月住宅销售均价同比增速4.8%,较1-2月回落8.2个百分点。

  从区域结构数据来看,全国销量的韧性来自三四线乃至四五线楼市,表明楼市热度随城市能级仍在快速下沉,2018年1-3月东部、中部、西部商品房销量增速分别为-7.3%、14.6%、12%,其中东部增速较1-2月收窄1.8个百分点,中部则扩大3.9个百分点,但在棚改货币化安置力度走弱情形下,我们认为全年三四线成交仍将维持温和下行趋势;

  对于主流城市而言,据我们跟踪的38城数据显示,2018年1-3月一线(4城)、二线(15城)、三线(19城)住宅成交同比增速分别为-35.5%、-17.8%、-12.8%,其中一线、二线降幅较1-2月分别扩大8.2、16.3个百分点,表明3月主流城市成交力度较弱。但结合草根调研情况来看,目前一二线城市仍是供给主导的市场,一季度重点城市开盘去化率仍维持在86%的高位,随着3月以来一二线预售证监管的边际放松,二季度主流城市成交或迎改善;

  集中度方面,根据CRIC数据,2018年一季度TOP5、TOP20的全口径销售市占率为25.8%、47%,同比扩大3.3、5.2个百分点,行业集中度仍在稳步提升,但速率相较2017年一季度有所放缓(2017年去TOP5、TOP20市占率增幅为7.5、12.9个百分点)。

  第二,土地购置量小幅反弹,溢价率持续回落

  2018年1-3月全国房企土地成交价款1634亿元,同比增长20.3%,增速较1-2月扩大20.3个百分点,1-3月土地购置面积3802万平,同比增长0.5%,增速较1-2月扩大1.76个百分点。从百城数据来看,二线、三线城市一季度宅地供应量有所增加,累计同比增速分别为47%、29.9%;土地成交溢价率继续回落,3月百城总体溢价率为18.6%,创2015年下半年以来新低。

  当前土地市场热度虽有所回落,但是地价依旧维持在较高水平,叠加融资难、回款慢带来的资金面影响,我们认为后续房企补库存力度仍需观察。

  第三,开工大幅反弹,投资再超预期

  2018年1-3月全国商品房新开工面积34615万平,同比增长9.7%,增速较1-2月提高6.8个百分点,3月新开工大幅反弹(超出此前预期),我们认为这和三四线销售韧性超预期及房企为了加快供货、提高周转有关(预计主要集中在三四线城市)。

  2018年1-3月全国房地产开发投资21291亿元,同比增长10.4%,增速较1-2月扩大0.5个百分点,3月单月增速10.8%,增幅较1-2月扩大0.9个百分点,投资表现大超预期主要来自两方面因素:1、新开工大幅反弹带动施工投资回升;2、由于土地成交价款反映到土地投资存在滞后性,3月土地购置费对投资拉动继续提升。

  第四,行业资金面仍紧,但降准带来边际改善

  2018年1-3月全国房企到位资金36770亿元,同比增速3.1%,增速较1-2月回落1.7个百分点,其中个人按揭、定金及预收款同比增速为-6.8%、11.2%,增速较1-2月收窄2.5、3个百分点。利率方面,根据融360数据,3月全国首套房贷利率5.51%,环比扩大0.92个百分点。

  虽然当前行业资金面仍紧,但今晚央行突发降准,决定下调存款准备金率1个百分点、并要求各银行使用降准释放的资金偿还MLF。根据中泰证券银行团队的观点,本次降准将向市场净投放约4000亿资金(扣除偿还的MLF)、并改善中小银行的资金状况,市场整体流动性将边际改善,并引导资金成本下行。随着整体流动性放宽,我们认为将为行业带来两个积极变化:1、利率下行助推成交改善:市场利率下行或引导房贷利率的企稳回落,进一步降低居民的购房成本,助力成交改善;2、企业融资端迎改善契机:在接近1年半的去杠杆过程中,房企融资渠道加速收紧、融资成本持续上升,而随着后续市场利率下行,房企资金成本有望回落,融资难问题亦有望得到一定缓解。

  第五

  自上而下来看,行业整体需求韧性十足、流动性放宽带来边际改善,板块估值将迎来修复;自下而上来看,集中度中长期仍将稳步提升,我们继续看好攻守兼备的地产龙头,推荐:1、价值龙头:保利地产万科等;2、租赁REITs标的:光大嘉宝

  风险提示:流动性改善不大预期;政策大幅收紧等。

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