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融资成本上升对地产利润率影响几何?
2018-04-18

  核心观点:融资成本上升对利润率影响有限,房价和地价波动影响较大

  本文通过公司层面和项目层面数据,测算新增融资成本变动对净利润率和毛利润率的影响,以及土地成本和销售价格上涨对毛利润率的影响,得出结论:融资成本对利润率影响有限,房价和地价波动对利润率影响较大。现阶段,限价政策仍在持续,两类公司利润率将更容易保持稳定:地价成本较低的公司如荣盛发展新城控股等,以及布局较为均衡的房企如万科A、保利地产等。

  楼市动态:销售、库存均低于去年同期水平

  销售端:新房端,根据我们覆盖的36个大中城市地方房管局披露的数据,上周全部城市住宅累计成交5870.5万平,同比降低17.7%。分城市等级来看,一二三线城市住宅累计成交同比增速分别为-34.5%、-20.6%、-9.9%。二手房端,根据我们覆盖的12个城市地方房管局披露,上周累计成交1511.0万平,同比降低27.8%。由于政策端的持续收紧,2018年以来新房及二手房销售同比增速持续负增长。

  库存端:根据我们覆盖的16个大中城市地方房管局披露的数据,上周,全部城市及一二三线城市住宅库存同比增速分别为-5.8%、-4.8%、-17.3%、2.7%。

  去化周期:根据我们所覆盖的16个大中城市地方房管局披露的数据,截至上周末,全部城市及一二三线城市12周移动平均去化周期分别为50.2周、53.2周、34.2周、67.1周,同比增速分别为36.2%、43.6%、25.0%、33.5%。

  土地市场:供给放缓,需求回暖

  根据Wind披露的100个大中城市土地交易数据,百城土地供应建筑面积四周滚动环比下降2.8%,同比上升15.0%;成交建筑面积四周滚动环比上升5.8%,同比上升39.0%;成交总价四周滚动环比上升38.9%,同比上升17.8%。从供需关系来看,近四周成交建面与供应建面比值小幅回落至86%。

  风险提示:

  政策收紧或对销售产生影响;

  流动性收紧带来不确定性。

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