绿地净负债率降至183% 拟出售231亿项目优化资产结构,最新消息,金投股票

金投资讯

绿地净负债率降至183% 拟出售231亿项目优化资产结构
2020-11-23


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  在今年10月,绿地集团董事长张玉良坦言,绿地面临很多困难,要以决战决胜的精神状态打赢三大攻坚战。业内解读为:销售去化、交付结算、资金保证。

  与此同时,在“三条红线”压力下,绿地亟待解决现金流问题。

  近日,有消息称,绿地控股(600606.SH)有意出售上海和江苏两地共14个项目27个物业,售价231亿元。其中,交易方式多为整栋销售,且涉及资产交易和股权交易。

  若该交易若完成,意味着绿地净资产将增加百亿,同时现金流增加200亿。事实上,今年以来,绿地集团也在主动积极降负债。通过出售资产、加速物业销售和融资等,资产负债结构正在优化,向好发展。

  财报数据显示,截至前三季度,公司有息负债较上半年小幅下降2%,净负债率下降至183%,扣除预收账款的资产负债率下降至82%,短债覆盖率提升至78%,整体平均融资成本下降至5.59%。

  打包出售项目231亿

  绿地控股商办项目推荐书显示,该集团有意出让包含上海和江苏两地共14个项目27个物业,交易方式多为整栋销售,资产交易和股权交易兼而有之。推介项目中,不乏地铁上盖综合体、具备市中心区位优势的成熟商圈物业等。

  值得注意的是,去年刚开幕的商业存量改造项目绿地柒彩里也位列销售项目列表中,该项目具备边界的地铁资源和商圈配套。

  此次项目所有资产价值加总共计约为231亿元,单个物业单价最高为每平方米6.2万元,总价最高近20亿元。

  在业内人士看来,此次一系列的商办出售业务被赋予了更多一层“减负回血”的期许。同时,作为物业销售,将为第四季度合同销售增色不少。

  对此,绿地方面表示,此次出售商办项目是常态,绿地每年有30%的销售金额来自商办物业销售,准确来说,这些商办不能称为资产,而是和住宅一样的可售物业。

  事实上,第四季度成为绿地控股的攻坚战。业绩报告显示,2020年前三季度,绿地累计完成合同销售2178.8亿元,同比减少7.1%,仅完成全年4000亿目标的约54.5%。

  与此同时,绿地集团位列三道红线“红档”房企。今年上半年,绿地一年内到期的有息债务占有息债务总额的36.48%,资产负债率为87.93%,远超红线,速动比率长期保持在0.45左右。

  与此同时,绿地基建业务仍在增加,并成为公司整体盈利的一定程度上拖累。2020年上半年,绿地在基建业务方面的营收同比减少了16%。

  面对业绩的需求、现金流和负债的压力,此次一系列的商办出售业务被赋予了更多一层“减负回血”的期许。

  从业绩上看,今年上半年绿地控股实现营收966亿元,但自持物业取得的租金收入仅4.8亿元,商办物业占比更是甚少。在投资者看来,此次出售项目后绿地净资产可以增加百亿,同时可以增加200亿现金流。

  财经评论员严跃进认为,销售商办项目是符合绿地控股商业综合体发展目标的。在此风口上的出售动作,容易引起投资者关注。绿地控股的超高项目和大盘略多,开发周期比较长,对于负债的依赖程度会比较高,这是其降负债的难点。

  资产负债结构向好发展

  事实上,在三道红线下,所有房企都在主动积极降负债。

  据悉,绿地控股的股权转让还在进行中,有望在春节后完成,拟引入的战略投资者可能包括有金融背景的央企。此外,绿地控股到今年12月到期的债券预计以自有资金偿还,明年1月到期的料以自有资金及新发债券融资来偿还。数据显示,绿地控股12月约有88.7亿元债券到期,明年1月份到期规模略超81亿元。

  据媒体报道,绿地控股已经制订了至2023年年中的“减线”三年计划。

  业内人士认为,绿地控股引入战略投资正是降低负债的其中一个举措,但战投方不能是明股实债,只有直接融资才能有效降低负债。

  面对上述压力,今年起,绿地控股也在加速物业销售和融资的节奏。

  截至上半年,绿地经营性现金流由负转正,经营活动产生的现金流量净额41.33亿元。但与去年同期相比还是出现腰斩,同比减少49.26%。绿地控股表示,经营活动产生的现金流量净额变动原因为受新冠肺炎疫情影响,回笼资金比去年同期减少。

  不过,在第三季度,绿地控股实现合同销售金额849亿元,同比增长26.9%,单季度销售增长远超今年前两个季度。

  截至三季度末,绿地控股总资产11648亿元,较年初增长1.67%;归母净资产808亿元,较年初增长2.36%;扣除预收账款的资产负债率下降至82%;短期借款为299.47亿元,一年内到期的非流动负债为730.38亿元,其他流动负债为117.46亿元,长期借款1806.76亿元,应付债券为400.1亿元,有息负债规模约为3354.17亿元,较上半年小幅下降2%;长短债比例方面,短债比例持续下降,长期负债比例增至7成,整体平均融资成本5.59%,较上半年有所改善。

  此外,绿地控股还在积极推进ABS、境外债券、公司债等融资。

  9月15日和11月12日,绿地控股分别向股东公司格林兰借款5亿元和1.9亿元,年利率分别为6.5%和5.7%。11月3日,上证所信息平台显示,绿地控股集团有限公司2020年公开发行180亿公司债券已获得受理。该债券为小公募债期限不超过7年(含7年),扣除发行费用后拟用于偿还到期的4项公司债券及其利息,以提升公司的流动比率。

  在三季报中,绿地控股表示,接下来将重点确保房地产全年稳定发展,冲刺销售业绩,狠抓竣工交付;抢抓基建投资提速扩容机遇;同时,强化资本经营,推进资本运作。适应房地产金融审慎管理制度,稳步降负债,加强资金管理。券商研报表示,绿地控股资产负债结构优化,均在向好发展。

(文章来源:长江商报)

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