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金投资讯

上坤地产营收年复合增长率150% 深耕长三角毛利率高于行业
2020-11-23

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   作为一家正在崛起的物业开发商,上坤地产(6900.HK)成为了继金辉控股之后,在“三道红线”监管新规后第二家完成IPO的房地产开发企业,也是年内上市房企中最年轻的一家。

  资料显示,上坤地产创始于2010年,是一家立足上海、深耕长三角经济区,同时向珠三角经济区及中部核心经济区逐步拓展的物业企业。

  数据显示,上坤地产今年4月底实现营业收入11.49亿元,实现毛利5.93亿元,较去年同期增长3.5%。近三年,上坤地产一直保持较快增长速度,2019年和2017年分别实现营业收入75.35亿元和12.01亿元,三年复合增长率达150.5%。

  此外,值得一提的是,“三道红线”背景下,上坤地产已经提前实现降杠杆。截至2020年4月末,公司净负债比率为73.8%、现金短债比为1.37倍,均满足“三道红线”监管要求。

  目前,港交所大门外聚集了不少IPO的内地房企。数据显示,截至11月16日,港交所门外目前排队等待上市的房企及相关企业有36家。上坤地产突出重围,顺利拿到上市门票。

  地产分析师严跃进在接受长江商报记者采访时说道,“上市公司关键还是看它的一个成长性,上坤地产这两年增长表现还是比较明显的,包括经营业务收入、规模、土地资产的结构与分布等等,可成长性是决定了后续上市能够通过的一个很重要因素。”

  前4月毛利率高达51.6%

  上市首日,上坤地产以2.28港元的发行价格平开,当日盘中最高至2.34港元每股,当日收盘价每股2.30港元,较发行价上涨0.88%。

  值得关注的是,上坤地产是今年上市房企中最年轻的企业。资料显示,上坤地产于2010年在上海起步,专注于长三角经济区,2016年确立全国化战略布局,专注于房地产住宅和商用资产开发和运营,现已战略性地将业务拓展至珠三角经济区及中部核心经济区。

  根据招股说明书显示,上坤地产营收主要来自于物业销售、物业租赁收入和咨询服务三部分,2017-2019年,公司营收分别为12.01亿元、68.47亿元和75.35亿元,复合年增长率为150.5%;相对营收高增长,公司净利润增速更为罕见。上述三个年度,上坤地产分别实现净利润0.35亿元、6.73亿元、6.78亿元,复合年增长率为342.3%。

  与此同时,上坤地产的销售排行挺进百强之列。根据克而瑞数据,公司2017年至2019年的操盘销售额分别为5.15亿元、229.5亿元及220.7亿元。今年前十月销售额为187.8亿元,排名92。

  今年一季度,受疫情影响,百强房企各梯队销售金额,均同比降低。上坤地产前4个月实现收入11.49亿元、实现净利润1.58亿元,同比也有所放缓,不过幅度在百强内较为平缓,体现出一定抗风险力。

  此外,长江商报记者注意到,上坤地产在2017年到2020年前四个月的毛利率均高于行业平均水平,2017-2019年,公司毛利分别为3.07亿元、3.53亿元、3.71亿元,对应的毛利率为30.9%、51.5%和40.8%。仅以2019年为例,上坤地产的毛利率较当年上市房企平均30.3%的毛利率高出10.5%。

  今年前4月上坤地产实现毛利率达51.6%,同比增长3.5%。对于业绩期内整体毛利率水平比较高,公司管理层表示,“结转主要是来源于上海越山项目,这个项目是一个收并购方式取得的项目,所以毛利率水平相对较高。”而剔除这些特殊性之后,上坤地产认为公司整体毛利率水平还是会维持在行业平均水平。

  降杠杆效果显著

  值得一提的是,在保持成长性同时,上坤地产亦十分重视财务的稳健性。在“三条红线”的规定之下,上坤地产积极顺应国家“去杠杆、降负债”的要求,严格监控财务指标,降低负债水平,债务结构得到进一步优化。

  招股书显示,在2017年-2019年之间,上坤地产净负债率从684.9%降到325.9%,再到118.8%。截至今年4月末,虽然受到疫情影响,上坤地产继续降低净负债率至73.8%,较2019年末下降接近45%,现金及银行结余除以计息银行及其他即可即期部分比率为1.4,短期偿债能力明显提高。除资产负债率略高外,其余两个指标已经符合“三条红线”相关标准要求。

  在规模上,上坤地产是典型的中小房企。截至2020年7月31日,上坤地产在中国八个省份及直辖市的14个城市拥有49个物业项目组合,涉及应占土储储备412.93万平方米。其中,已竣工面积(含可供出售及可租赁)35.68万平方米、开发中面积328.75万平米及持作未来开发面积48.50万平方米。

  从地域分布来看,长三角依旧是上坤地产的主要战场,截止2020年7月末,上坤地产在长三角的土地储备占比已超过70%,而上海、杭州、宁波更是上坤深度布局的区域,三者土储占比均在10%以上。

  不过,值得注意的是,一直深耕长三角经济区的上坤地产,在过去两三年已启动全国化扩张,积极布局珠三角、长江中游等热门区域。2019年7月,上坤地产在上海发布了全新的“三五发展战略”,确定了下一个五年的发展战略和规划。上坤地产采用“3+X”的投资策略,即做透长三角、突破珠三角、加强长江中游,伺机进驻新区域。

  其中,“大湾区”是其近两年来布局的重点。2018年12月上坤地产以入股东莞一个项目首进大湾区,2019年8月在佛山独立拿下了一宗宅地地王,2020年2月通过收购佛山海路置业有限公司49%股权获取了佛山、顺德两个项目,今年5月以底价1.48亿元拿下佛山一宗商住地。

  至于未来业务的规划,上坤集团创始人兼CEO朱静曾在接受媒体采访时提到,存量是未来的市场,所以一方面做增量,另一方面做存量,每年会拿出10%-15%的资源做存量资产。但在达到千亿规模之前,上坤还不会涉及地产以外的多元化业务。

(文章来源:长江商报)

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