深振业A最新消息,房地产行业:供给改善致销售反弹 房业补货意愿仍旧强烈,000006最新新闻

《深振业A(000006)》

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房地产行业:供给改善致销售反弹 房业补货意愿仍旧强烈
2018-01-19

  投资要点

  供给边际改善,主流城市销售继续反弹

  2017 年 1-12 月全国商品房销售额 133701 亿元,同比增长 13.7%,增速环比扩大 1 个百分点,其中 12 月单月销售额同比增速为 20.5%,增幅环比扩大 7.1 个百分点,增速自 10 月见底以来连续反弹,; 1-12 月全国商品房销售面积 169408 万平米,同比增长 7.7%,增速环比收窄 0.3 个百分点,其中 12 月单月同比增速为 6.1%,增幅环比扩大 0.8 个百分点。

  12 月销售反弹主要得益于主流城市的供给改善,大会之后的预售证管控适度放松和年底房企规模诉求的催化,导致 12 月主流城市迎来推盘小高峰,从我们跟踪的 43 城重点城市数据来看, 12 月成交同比增速为-17.8%,降幅较上月收窄 3.5 个百分点,印证我们之前年底主流城市成交反弹的判断。

  展望 2018 年,在流动性仍偏紧、利率上行的背景下,我们预计明年全国销售额为负增长,降幅在-1.5%左右,结构上可能呈现一线反弹(基数低叠加供给改善)、二线持平、三线回落(高基数和棚改货币化安置力度减弱)的格局。

  土地购置增速微降,企业补货意愿仍旧强烈

  2017 年 1-12 月全国房企土地购置面积 25508 万平,同比增长 15.8%,增速环比降低了 1.5 个百分点,其中 12 月单月同比增速为 12.4%,增幅环比收窄 30.7 个百分点,主要由于供给减少(百城土地供给 12 月同比下滑 28%)。从百城数据来看,一线土地供应继续放量,前 12 月宅地供应同比增长 81.3%(扩大 17.4 个百分点),溢价率环比扩大 4.3 个百分点至 9.2%;二、三线宅地供应有所回落( 1-12 月宅地供应同比增速减少 11、 5 个百分点),溢价率环比分别减少 5.8、 12.2 个百分点。

  2015 年以来的去库存已取得显著成效,开发商库存降至历史低位(截至 17 年三季报, A 股上市房企存货占资产比重为 55%,处于历史较低水平),在低库存背景下,我们认为企业较高的拿地补货意愿仍将延续到明年上半年,考虑房企明年的资金状况,土地购置 2018 年全年预计呈现前高后低的格局。

  新开工增速小幅下降,房企仍较谨慎

  2017 年 1-12 月全国商品房新开工面积 178654 万平,同比增长 7.0%,增幅环比扩大 0.1 个百分点,其中 12 月单月同比增速 8.6%,较上月收窄 10.2 个百分点,表明在房企开工意愿仍较谨慎。

  同时,全国开发投资增速小幅回落, 1-12 月全国房地产开发投资 109799亿元,同比增长 7.0%,增速较上月收窄 0.5 个百分点,而 12 月单月投资同比增速为 2.4%,增幅较上月收窄 2.2 个百分点。展望 2018 年,我们预计投资增速分别为 5%。

  到位资金小幅改善,利率继续上行

  2017 年 1-12 月全国房企到位资金 156053 亿元,同比增长 8.2%,增幅较上月扩大 0.5 个百分点,这主要得益于自筹资金、定金及预收款出现改善,二者 1-12 月同比增速为 3.5%、 16.1%,增速较上月分别扩大 0.8、 1.1 个百分点。但需求端信贷依旧收紧, 1-11 月个人按揭同比下降 2.0%,降幅较上月扩大 0.4 个百分点。利率方面,根据融 360 数据, 11 月全国首套房贷平均利率为 5.38%,较上月上升 0.02 个百分点。

  投资建议: 自上而下看,我们认为当前政策已经出现边际放宽、 2018 年行业波动性趋弱,低库存下行业系统性风险下降,过去压制板块估值的因素正逐步消失;自下而上来看,龙头短期业绩确定性较强,由于资源获取、融资等竞争优势强化,中长期集中度将进一步提升, 叠加板块相对估值优势,龙头估值中枢或将逐渐抬升。我们仍看多地产龙头,推荐三条主线: 1、价值龙头:保利地产万科绿地控股; 2、成长标兵:新城控股阳光城;3、租赁 REITs 及国改标的:光大嘉宝深振业等。

  风险提示事件: 流动性加速收紧、三四线成交大幅回落致行业成交失速等。

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