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《万科A(000002)》

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万科企业股份有限公司2019年半年度报告摘要
2019-08-21

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   A股证券代码:000002、299903 A股证券简称:万科A、万科H代公告编号:〈万〉2019-062

  一、重要提示

  本半年度报告摘要来自半年度报告全文,为全面了解本公司的经营成果、财务状况及未来发展规划,投资者应当到证监会指定媒体仔细阅读半年度报告全文。

  本报告已经公司第十八届董事会第二十二次会议审议通过。董事会副主席林茂德因公务原因未能亲自出席本次董事会,授权陈贤军董事代为出席并行使表决权。除此之外,本公司其他董事均亲自出席了本次董事会会议。

  董事会主席郁亮,总裁、首席执行官祝九胜,执行副总裁、首席财务官、财务负责人王文金声明:保证本报告中财务报告的真实、准确和完整。

  公司2019年半年度不派发现金红利,不送红股,不以公积金转增股本。

  二、公司基本情况

  (一)公司简介

  1、基本信息

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  2、联系人和联系方式

  ■

  (二)主要财务数据和财务指标

  单位:人民币元

  ■

  (三)公司股东数量及持股情况

  单位:股

  ■

  注1:HKSCC NOMINEES LIMITED为本公司H股非登记股东所持股份的名义持有人。

  注2:香港中央结算有限公司为通过深股通持有公司A股的非登记股东所持股份的名义持有人。

  上表中的“A股股东人数”是指合并融资融券信用账户后的股东数量。

  (四)控股股东或实际控制人变更情况

  公司不存在控股股东及实际控制人,报告期内该情况无变化。

  (五)公司优先股股东总数及前10名优先股股东持股情况表

  □ 适用 √ 不适用

  (六)公司债券情况

  1、公司债券基本信息

  ■

  2、截至报告期末的财务指标

  ■

  三、经营情况讨论与分析

  (一)房地产市场情况

  报告期内,行业调控延续“房子是用来住的、不是用来炒的”主基调,各地围绕稳地价、稳房价、稳预期的调控目标,因城施策,促进市场平稳发展。

  全国商品房销售面积同比微降。国家统计局数据显示,1-6月全国商品房销售面积7.58亿平方米,同比下降1.8%;销售金额7.07万亿元,同比增长5.6%。

  重点城市成交面积有所增长。上半年公司长期重点观察的14个城市商品住宅批准预售面积同比增长11.7%,成交面积同比增长10.3%。截至报告期末,上述城市的新房可售库存(已取得销售许可而尚未售出的面积)去化周期约9.4个月。

  房地产开发投资仍保持较快增长,新开工面积增速有所回落。上半年全国房地产开发投资完成额同比增长10.9%,增速较2018年同期上升1.2个百分点;全国房屋新开工面积同比增长10.1%,增速较2018年同期减少0.7个百分点。

  土地市场供应和成交面积有所增长。根据中国指数研究院的数据,2019年上半年全国300个城市住宅用地供应建筑规划面积同比增长6.5%,成交面积同比增长6.9%。

  房地产市场融资环境持续收紧。央行数据显示,2019年二季度末,房地产开发贷余额11.04万亿元,同比增长14.6%,增速较2018年同期减少9.6个百分点。

  (二)报告期内主要工作

  本集团以城乡建设与生活服务商为战略定位,主营业务包括房地产开发和物业服务,同时积极拓展与生活服务相关的其它业务。

  2019年上半年,本集团实现营业收入1,393.2亿元,同比增长31.5%;实现归属于上市公司股东的净利润118.4亿元,同比增长29.8%;每股基本盈利1.06元,同比增长28.8%;全面摊薄的净资产收益率为7.35%,较2018年同期增加0.59个百分点。

  本集团2019年半年度不派发现金红利、不送红股,不进行公积金转增股本。

  分业务看,上半年本集团全部营业收入中,来自房地产业务的结算收入比例为95.5%。

  单位:万元

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  注:营业利润率数据已扣除税金及附加。

  分区域看,上半年本集团房地产业务收入中,南方区域BG(事业集团)、上海区域BG、北方区域BG和中西部区域BG的占比分别为35.4%、32.9%、13.7%和18.0%。

  分区域的房地产业务收入和利润情况

  ■

  注:报告期内有结算的城市,南方区域包括:深圳、广州、东莞、佛山、珠海、中山、长沙、厦门、泉州、福州、三亚、惠州、清远、莆田、南宁;上海区域包括:上海、杭州、苏州、无锡、常州、扬州、合肥、南京、镇江、宁波、南昌、芜湖、南通、嘉兴、徐州、昆山、温州;北方区域包括:北京、唐山、天津、沈阳、鞍山、抚顺、大连、长春、吉林、青岛、烟台、太原、秦皇岛、济南、哈尔滨、廊坊、营口、晋中;中西部区域包括:成都、重庆、南充、武汉、西安、贵阳、昆明、乌鲁木齐、郑州。

  1、业务发展情况

  (1)房地产业务情况

  ①房地产销售和结算情况

  坚持积极销售。1-6月,本集团实现销售面积2,150.1万平方米,销售金额3,340.0亿元,同比分别上升5.6%和9.6%,在41个城市的开发业务销售金额位列当地前三。上半年本集团所销售的产品中,住宅占比87.8%,商办占比9.0%,其它配套占比3.2%。住宅产品中144平方米以下的中小户型占比90.6%。

  分区域看,本集团的销售情况如下:

  ■

  注:报告期内有销售的城市,南方区域包括深圳、广州、清远、东莞、惠州、佛山、珠海、中山、厦门、福州、漳州、泉州、莆田、三亚、南宁、长沙、晋江、石狮;上海区域包括上海、杭州、嘉兴、苏州、昆山、常熟、无锡、南京、南昌、宁波、合肥、扬州、温州、芜湖、徐州、南通、镇江、常州、泰州、宿迁、海宁、马鞍山;北方区域包括北京、秦皇岛、天津、沈阳、抚顺、大连、长春、哈尔滨、吉林、青岛、济南、烟台、太原、唐山、鞍山、石家庄、廊坊;中西部区域包括成都、南充、武汉、西安、郑州、重庆、昆明、贵阳、乌鲁木齐、兰州、玉溪、西宁、咸阳;其他包括:香港、纽约、旧金山、伦敦、西雅图。

  结算收入稳步增长。上半年本集团实现结算面积846.3万平方米,同比上升20.7%;实现结算收入1,329.9亿元,同比上升32.2%;房地产业务的结算均价为15, 715元/平方米。

  已售未结资源持续上升。截至报告期末,本集团合并报表范围内有4,403.7万平方米已售资源未结算,合同金额合计约6,215.5亿元,较上年末分别增长18.7%和17.1%。

  ②房地产开发投资情况

  新开工规模下降,竣工规模保持增长。上半年本集团实现新开工面积1,953.0万平方米,同比下降15.9%,占全年开工计划的54.1%(2018年上半年:65.5%);实现竣工面积1,060.0万平方米,同比增长15.6%,占全年竣工计划的34.5%(2018年上半年:34.9%)。预计全年竣工面积将与年初计划基本持平。

  坚持审慎投资。本集团秉承稳健的投资策略,在确保成本合理的前提下积极发掘各类潜在的投资机会。上半年本集团获取新项目54个,总规划建筑面积1,372.8万平方米,权益规划建筑面积941.8万平方米,万科权益规划建筑面积占总规划建筑面积的比例为68.6%。上述项目的权益地价总额约649.8亿元,均价为6,900元/平方米。按建筑面积计算,82.0%的新增项目位于一二线城市;按权益投资金额计算,88.4%位于一二线城市。

  项目资源保持合理水平。截至报告期末,本集团在建项目和规划中项目的总建筑面积约15,340.2万平方米。其中在建项目总建筑面积约9,867.6万平方米,权益建筑面积约5,869.2万平方米;规划中项目总建筑面积约5,472.6万平方米,按万科权益计算的建筑面积约3,423.5万平方米。此外,本集团还参与了一批旧城改造项目,按当前规划条件,此类项目中万科权益建筑面积在报告期末合计约341.4万平方米。

  报告期内新增项目详细情况请见下表,本部分所列项目中,未来可能有部分项目引进合作方共同开发,因此本集团在项目中所占的权益比例可能发生变化。目前的权益比例,仅供投资者阶段性参考。

  单位:平方米

  ■

  报告期末至本报告披露日,本集团新增以下开发项目:

  单位:平方米

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  (2)物业服务情况

  基于巩固基本盘的原则,万科物业继续坚持以有品质、有温度的服务积累客户口碑;坚持住宅商企两翼齐飞的战略,聚焦核心城市、核心客户,市场份额持续扩大。上半年万科物业实现营业收入52.8亿元,同比增长27.1%。

  报告期内,万科物业积极拓展项目资源,新增项目的签约饱和收入(指根据项目合同约定在一个完整年度的物业服务费收入)21.64亿元,同比增长113.8%;其中,住宅物业服务新增饱和收入13.33亿元,同比增长84%;商业物业服务新增饱和收入8.31亿元,同比增长189%。

  同时,万科物业大力拓展服务内容,从业主利益出发,围绕房屋资产的交易、管理、配套、增值等环节推出综合性的资产服务计划。

  万科物业还积极开展数字化建设,以更好的响应客户服务需求,实现降本提效和精细运营。

  (3)租赁住宅情况

  提升已获取项目的开业效率与经营质量,提升万科租赁住宅品牌影响力是租赁住宅业务的基本盘。

  本集团租赁住宅业务上半年新开业101个项目,总计2.06万间。截至报告期末,租赁住宅业务覆盖35个主要城市,累计开业8.2万间,其中74%位于北京、上海、深圳、广州、杭州、天津、成都、厦门、青岛、南京、苏州、武汉、西安、济南等14个核心城市。成熟期项目(开业半年及以上)的平均出租率为91%。

  同时,本集团坚持围绕租赁客户的痛点和需求,提升产品和服务能力。主要产品线青年长租公寓品牌“泊寓”荣获“2018-2019中国集中式长租公寓年度十佳运营商”称号。

  为拓展资源获取渠道,本集团在局部城市开展万村项目探索。截至报告期末,万村项目改造完工的房间数约2.4万间,已交付开业的项目出租率良好。部分项目由于开展难度高于预期,本集团基于自身的经营安排进行了相应调整。

  (4)商业开发与运营

  本集团以印力集团作为商业开发与运营平台。截至报告期末,本集团管理商业项目总建筑面积超过1,350万平方米。其中,印力集团管理商业项目110个,管理面积915万平方米,已开业面积为643万平方米(90%为购物中心)。

  持续提升既有项目的运营表现是商业业务的基本盘。报告期内,印力集团聚焦存量项目,持续优化资产结构,提升运营管理水平,购物中心的整体出租率(不含改造项目)约97%。期内,济南印象城、杭州金沙印象城及合肥万科广场三个购物中心开业,凭借丰富、便利的服务体验,为当地消费者带来美好生活体验。

  (5)物流仓储服务

  本集团以“万纬物流”为物流仓储服务平台,经过近四年发展,目前服务客户超过800家,涵盖电商类、快递快运类、制造业类、餐饮类、零售商超类等各个领域。2019年6月,在由中国仓储与配送协会举办的第十四届中国仓储配送大会上,万纬物流当选“2018年全国仓储地产十强企业”。

  经营好现有项目,完善布局是物流仓储服务的基本盘。围绕基本盘,万纬物流一方面通过精益管理及信息化手段提升经营能力,通过优质服务赢得客户;另一方面持续加大项目储备,完善冷链布局。

  上半年万纬物流新获取项目9个,合计可租赁物业的建筑面积约为74万平方米。截至报告期末,万纬物流已进驻44个城市,获取127个项目,可租赁物业的建筑面积996万平方米。

  报告期内,万纬物流通过对部分现有项目设计方案进行调整、增设冷链功能的方式,进一步加快冷链业务对全国核心城市的覆盖。

  截至本报告披露日,万纬物流共运营64个项目(含55个高标库项目和9个冷链项目),其中高标库稳定运营项目平均出租率为92%。

  (6)其他业务

  截至报告期末,本集团共管理标准办公项目79个,产业园项目35个,管理面积合计约803万平方米(其中72%位于北京、上海、广州、深圳、杭州和成都六个城市)。

  为响应国家发展冰雪运动的号召,本集团致力于打造有竞争力的冰雪度假服务体系,旗下吉林万科松花湖和北京石京龙雪场2018-2019雪季累计到访客流量超过60万人次。松花湖项目现已尝试通过增加度假场景、丰富客户体验来提升夏季运营效益。

  2、以客户为中心,提高产品和服务能力

  报告期内,本集团严守安全和质量底线,持续完善天网检查、工程评估、专家咨询的交叉评估体系,从入场材料、过程隐患和交付风险多方面把控,借助外部专业力量,强化风险管控。

  为有效识别客户变化趋势、助推产品和服务能力升级,本集团开展了客户洞察、产品底线标准和装修标准升级等系列工作:通过深度访谈和调研,发掘客户真实需求,提供专业解决方案;在充分总结与沉淀过往客户反馈的基础上,完成设计底线标准升级和设计底线管理办法编制,牢筑产品底线以避免重复犯错;通过开展装修标准升级竞赛、材料部品展览、家具智能研发三项行动,持续迭代升级产品标准,为下一步产品服务升级储能蓄势。

  3、组织建设

  本集团继续推进组织重建与事人匹配,打造“矢量组织、冠军组织、韧性组织”。期内,本集团各事业集团、事业单元持续探索、完善所在组织的功能搭建和人员构成,明确合理组织结构比例;同时积极开展“大江大海”计划,为事业发展寻找最合适、最优秀的人才。

  4、社会责任

  本集团持续关注利益相关方发展,切实履行社会责任,期内继续加大精准扶贫及乡村振兴力度,与光彩事业基金会合作推进“光彩·万科精准扶贫与乡村振兴专项基金”项目,在云南怒江、广西百色、福建寿宁、广东汕尾、广东河源以及贵州、甘肃等地开展易地搬迁、教育扶贫及乡村振兴。本集团还建造、运营了2019年中国北京世界园艺博览会四大核心场馆之一的“植物馆”项目,通过这一具有国际影响力的平台,向社会传递尊重自然、尊重生命的绿色理念。

  (三)未来发展展望

  下半年整体经济仍将面临诸多风险和挑战。7月底,中央政治局会议强调要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,落实房地产长效管理机制。行业调控预计仍将保持连续性和稳定性。融资方面,随着金融监管持续收紧,房企融资将面临一定压力。

  面对高度的不确定性,本集团将牢牢把握经营的“基本盘”,在上半年的基础上,继续巩固和深化既定工作思路。

  基于战略,本集团将继续聚焦主航道,巩固提升基本盘。

  基于市场,本集团将坚持积极销售,积极回款;加快长期库存去化;提升经营性业务表现;提高资金使用效率;实施清产核资。

  基于客户,本集团将严守安全和质量底线;打造客户愿意买单的好产品和好服务。

  基于事业合伙人机制,本集团将继续推动组织重建和事人匹配。

  四、涉及财务报告的相关事项

  (一)与上一会计期间财务报告相比,会计政策、会计估计和核算方法发生变化的情况说明

  √ 适用 □ 不适用

  财政部修订并发布了《企业会计准则第21号——租赁》 、《关于修订印发2019年度一般企业财务报表格式的通知》(财会 [2019] 6号)、《企业会计准则第7号——非货币性资产交换》、《企业会计准则第12号——债务重组》,根据相关规定,本集团自2019年1月1日起执行上述会计准则。除已经在财务报表的会计政策变更影响的披露外,采用上述准则未对本集团财务状况和经营成果产生重大影响。

  (二)报告期内发生重大会计差错更正需追溯重述的情况说明

  □ 适用 √ 不适用

  本集团本报告期无重大会计差错更正需追溯重述的情况。

  (三)与上一会计期间财务报告相比,合并报表范围发生变化的情况说明

  √ 适用 □ 不适用

  本集团报告期新设131家子公司,收购35家子公司,注销、出售或控制权变更54家子公司。

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