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《万科A(000002)》

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万科:住宅是基本面的基本面 6000亿目标完成或无悬念
2019-08-20

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  在销售增速放缓的大环境下,2018年未完成6300亿元既定目标的万科,2019年将业绩目标下调至6000亿元。2019年半年报披露时间已到,万科的既定目标完成状况如何?8月20日,万科2019年半年报给出了答案。

  在房住不炒的大环境下,不断调整自身发展策略,用较高的试错成本来验证,哪条道路属于自己的万科,在上半年政策有所放松,房企融资情况好转的情况下,交出了一份与“活下去”相反的答卷。

  增速放缓下 6000亿目标完成无悬念

  尽管万科上半年销售业绩增速还可以,但与恒大、碧桂园一样,万科仍然是处于增速放缓的阶段。根据2019年半年报显示,万科集团2019年营业收入与去年同期相比,增加31.47个百分点;而2018年万科集团营业收入与去年同期相比,增加了51.80个百分点。

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万科2019年上半年报

  不过,透过万科2019年半年报来看,下调业绩目标的万科,完成全年6000亿元的业绩目标,或毫无悬念。对于这个结果,无论是万科自己,还是业内看客,都毫不意外。

  在此之前,有业内人士戏称万科业绩稳如老鸽。而早在6月末的万科股东会上,万科方面就自信说,房地产的黄金时代已经过去了,现在的竞争愈加激烈,现在属于一个强者恒强的时代了,碧万恒稳居前三,几乎没有对手。

  果不其然,在房住不炒的大环境下,万科上半年势头依然强劲。半年报显示,上半年万科实现营业收入1393.2亿元,同比增长31.5%;实现归属于上市公司股东的净利润118.4亿元,同比增长29.8%。

  今年上半年万科合同销售额同比上升。万科累计实现合同销售面积2150.1万平方米,合同销售金额3340.0亿元,同比分别上升5.6%和9.6%。

  与此同时,半年报还显示,万科已售未结资源持续增加,合并报表范围内有4403.7万平方米已售资源未竣工结算,合同金额合计约6215.5亿元,较上年末分别增长18.7%和17.1%。

  这也就意味着,如果不出意外,万科2019年完成6000亿元的既定业绩目标,将毫无悬念。

  现金流为王万科三费费用有所上升

  在融资渠道没有往年宽松,房企讲求现金流为王的当口,万科手握大把现金。半年报显示,截至6月底,万科持有货币资金1438.7亿元,高于短期借款和一年内到期长期负债的总和666.5亿元;净负债率35.04%,持续保持行业低位。

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万科2019年上半年报

  万科通过持续优化债务结构、降低融资成本,提升对财务风险的防范能力。上半年,万科总体融资成本继续处于较低水平。其中,万科于今年2月完成2019年面向合格投资者公开发行住房租赁专项公司债券(第一期),最终发行规模为20亿元,票面利率为3.65%。

  不过,万科资产负债率小幅上升。半年报显示,万科资产负债率为85.26%,比年初84.59%增加0.67个百分点。并且,销售费用、管理费用、财务费用与去年同期相比,分别有所上升。

  地产仍是主业房地产业务比例达95.5%

  2019年上半年,不断调整自身发展策略,用较高的试错成本来验证,哪条道路属于自己的万科,房地产仍是整个战略布局之中的基本面,而住宅产品更是成为其房地产这个基本面中的“基本面”。

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万科2019年上半年报

  分业务看,上半年集团全部营业收入中,来自房地产业务的结算收入比例为95.5%。上半年所销售的产品中,住宅占比87.8%,商办占比9.0%,其它配套占比3.2%。住宅产品中144平方米以下的中小户型占比90.6%。

  在万科内部换防的人事变动之下,各大区域业绩有所变动。分区域来看,2019年上半年集团房地产业务收入中,南方区域、上海区域、北方区域、中西部区域的占比分别为35.4%、32.9%、13.7%、18.0%。

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万科2019年上半年报

  根据万科2018年上半年报显示,万科集团房地产业务收入中,南方区域、上海区域、北方区域、中西部区域占比分别为28.85%、35.83%、15.75%和19.57%。

  根据两年同期数据对比之下,2019年南方区域收入实现了逆转,与去年同期相比,增加了6.55个百分点,收入排名重新跃居四大区域之首。

  积极拿地扩张多个业务继续全面开花

  2019年上半年,万科在多个城市积极拿地。半年报显示,万科上半年共获取新项目54个,总规划建筑面积1372.8万平方米,权益规划建筑面积941.8万平方米,权益地价总额约649.8亿元。

  按权益投资金额计算,88.4%的新增项目位于一二线城市。公司在建项目总建筑面积约9867.6万平方米,规划中项目总建筑面积约5472.6万平方米。

  除此之外,万科物业继续坚持以有品质、有温度的服务积累客户口碑;坚持住宅商企两翼齐飞的战略,聚焦核心城市、核心客户,市场份额持续扩大。

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万科2019年上半年报

  截止6月底,万科物业实现营业收入52.8亿元,同比增长27.1%。报告期内,万科物业积极拓展项目资源,新增项目的饱和收入(指根据项目合同约定在一个完整年度的物业服务费收入)21.64亿元,同比增长113.8%。

  点评:2019年上半年报的出炉,使得付出试错成本的万科,最终找到自己的主航道:房地产仍是收入主要来源,住宅是房地产业务的基本面。而其它业务的不尽如人意也同样论证了郁亮的那句话:别指望新业务赚钱。

  即便如此,物业领域、商业地产、养老地产、旅游地产等方面的探索,终究也是万科给予自己“活下去、活得好、活得久、活得幸福”的机会,也是“房住不炒”这个大环境给予的机遇和挑战。不过,老生常谈的是,万科这一波质量问题,究竟何时休矣?别缓缓待之。

(文章来源:中国网地产)

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