万科A最新消息,绿城中国“换挡失速”,000002最新新闻

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绿城中国“换挡失速”
2019-08-03

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  继董事会“大变脸”之后,绿城中国控股有限公司(03900.HK,以下简称“绿城中国”)发展正在提速。

  7月29日,绿城中国一日连下三城,分别在杭州、广州、大连各落一子,竞得土地。《中国经营报》记者统计,绿城中国摘的上述三幅地块共计耗资72.45亿元。

  一日豪掷70亿元只是绿城大手笔拿地的“缩影”。根据克而瑞日前发布的《2019年1~7月中国房地产企业新增货值TOP100》,绿城中国今年1~7月新增土地货值808亿元,排行第24位。

  大手笔拿地意味着绿城中国今年来对于发展规模的提速意愿。克而瑞日前发布的《2019年上半年中国房地产企业销售TOP200排行榜》显示,参照全口径销售金额榜单以及绿城中国公告,上半年绿城集团合同销售金额约495.5亿元,行业排行第29位。记者了解到,去年同期公司流量金额为769.1亿元,排行第12位。

  对于业绩及企业发展相关问题,连日来,《中国经营报》记者先后多次致电致函绿城中国相关负责人。对方表示不愿过多对媒体采访作出回应,仅就相关事件提供部分公开资料。

  没货可卖?

  1995年成立于杭州的绿城中国曾以优质的产品品质迎来自己的“高光时刻”。作为绿城中国的创始人,据媒体报道,宋卫平对于产品品质有着近乎偏执的执着。2009年,绿城销售额一度仅次于万科,位列全国第二。

  不过,高负债与高成本的扩张模式也让绿城面临一系列财务问题。2014年12月23日,中交以约60.13亿港元收购宋卫平24.288%的股份,与九龙仓并列绿城第一大股东。这也被认为中交入主绿城的开端。

  中交入主之后,绿城的财务结构有了极大的改善。数据显示,截至2018年12月底,绿城资产负债率已降至78.51%。

  不过,人事动荡也导致了绿城发展速度的落后。根据克而瑞日前发布的《2019年上半年中国房地产企业销售TOP200排行榜》,参照全口径销售金额榜单以及绿城中国公告,上半年绿城集团合同销售金额约495.5亿元,行业排行第29位。记者了解到,去年同期公司流量金额为769.1亿元,排行第12位。

  另据绿城中国日前发布的公告,公司今年前6个月累计取得总合同销售面积约403万平方米,总合同销售金额约743亿元,同比减少约1.46%。

  上海中原地产市场分析师卢文曦表示,近年来业绩增速放缓主要和绿城本身的特性有关。“绿城主要是偏高端销售,今年受到限价等影响,高端项目销售跑量不是特别好。从近年来看,大部分成交盘偏刚需为主。此外,这两年企业拿地速度也跟不上,所以,其去化速度相对较慢。”

  有接近绿城的业内人士向记者表示,从企业自身发展来看,确实业绩成长性弱于预期,所以后续需要快马加鞭。从实际过程看,当前中交和绿城的业务模式还是有很多不匹配和不协调的地方。单纯从这个角度看,后续中交还是需要积极完善和绿城的关系。而从中交本身的地产业务看,绿城本身也属于其重要的地产板块,未来可以基于持股比例来计算业绩。

  对于今年来的业绩表现,绿城中国董事会主席张亚东将其归因于“没货可卖”。其在3月份的一次内部会议上坦言,2019年一季度的绿城是最痛苦的,因为没有货卖,“没有货就没有营销,没有回款,也就没有投资”。

  不过,根据绿城中国2018年度报告,截至2018年12月31日,绿城集团共有土地储备总建筑面积约3247万平方米(包括在建及待建),其中按照权益计算约为2032万平方米;总可售面积约为2238万平方米,权益可售面积约为1387万平方米。

  年报提及,2019年,绿城集团预计整体可售货源约为1495万平方米,整体可售金额约为人民币2909亿元。其中,2019年绿城集团将有117个投资项目在售,预计可售货源约812万平方米,可售金额约人民币2029亿元。

  在卢文曦看来,受推盘时间节点等方面的因素影响,“特别是近年来一二线城市限价影响下,企业可能受到价格上的因素影响而选择不开盘。应该是从角度层面分析——既能拿到预售证又符合自己盈利需求的角度来看,处于没货可卖的局面。”

  人事动荡

  不容质疑的是,绿城近年来业绩的一度“失速”与中交入主后组织架构的一系列调整不无关系。

  近日,绿城中国发布公告,宣布其董事会重要人事变更。其中,宋卫平、刘文生双双辞去董事会联席主席职务,原董事会执行董事张亚东任董事会主席。此次绿城中国董事会调整后,非独立董事由7人组成,张亚东任董事会主席代表全体股东利益。同时,郭佳峰作为宋卫平的股权代表并出任执行董事,吴天海作为九龙仓集团股权代表并出任非执行董事。中交集团推荐刘文生、周连营、耿忠强、李骏担任绿城中国执行董事。其中,李骏为中交集团一致行动人。

  据悉,在董事会变更当天的媒体见面会上,宋卫平肯定了张亚东所带领的绿城管理层一年来付出的努力和取得的成绩,他表示,此番辞任,是为了进一步完善法人治理结构,培养绿城后备团队,为绿城长治久安奠定坚实的基础。同时,他希望未来将主要精力专注于蓝城、绿城小镇建设。

  而与宋卫平一同辞任联席主席的刘文生表示,绿城中国近期一系列人事变动,是根据工作需要的正常调整。今后,绿城中国经营管理层的任免权在绿城中国董事会,绿城中国核心管理层均向董事会负责。

  对于外界对去“宋卫平化”的疑虑,张亚东坦言,“宋卫平化”有三个内涵:人文情怀、客户至上和产品主义,这三点正是绿城的灵魂和根本。绿城将一直秉持“真诚、善意、精致、完美”的核心价值,坚守“品质为先、客户第一、服务至上”的发展理念,坚持“一张蓝图绘到底”。所以,根本不存在“去宋卫平化”的问题。

  张亚东表示,宋卫平先生是绿城品牌最重要的组成部分,是绿城中国创始人和大股东,作为绿城乃至整个行业的精神领袖,宋卫平先生的地位不可动摇。“形式上,宋董辞去了在绿城中国的领导职务,但实质上,他离绿城更近了。他依然是绿城规划设计委员会名誉主席,产品是绿城的核心竞争力,宋董是绿城产品的核心竞争力。”

  即便如此,组织架构的频繁调整仍不可避免对企业运营产生一定影响。

  宋卫平“高品质”打法曾让绿城一度处于高光时刻。不过近年来,随着绿城冲刺规模提速,不少项目也出现维权情况。

  7月25日,根据报道,济南绿城玉兰花园二期由于项目强制交房事件,遭到业主集体维权。另据不完全统计,山东济南章丘中康绿城百合花园小区、云南昆明绿城春江明月小区、山东青岛即墨中航绿城理想城等代建项目均因相关问题存在不同程度的业主维权。

  “坦率地说,时间和品质肯定是有一定的冲突的。要做快,质量方面就很难精雕细琢。这两年其实不仅是绿城,整个行业都面临这样的问题。地价拿的高、售价受到限制,企业没办法只能从成本里面想办法,工程上的瑕疵可能就会受到一定的考验。”卢文曦表示。

  除了项目维权增多,据媒体报道,有接近绿城的知情人士透露,近年来绿城内部人员流动大,员工频繁跳槽。

  对此,绿城中国相关负责人回应本报记者采访称,2019年初,绿城中国启动了本体系统(人力资源)的“健身计划”,在经营压力持续加大的背景下,着力打造复合型班子、强化班子建设,提升公司的经营能力。

  绿城中国方面坦言,随着公司业务快速增长,人才供给相对不足,人员流动性较差,人员配置待优化。其表示,绿城中国将广纳群贤,多渠道引才,优化人才配置,并实施猎英计划,引入综合产业领军型人才、优秀的行业内外部人才。

(文章来源:中国经营报)

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