万科A最新消息,房企融资鄙视链,000002最新新闻

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房企融资鄙视链
2019-07-28

  低到尘埃,真的会开出花来吗?

  张爱玲说,会。

  在一张给胡兰成的照片的背面,张爱玲这样写:见了他,她变得很低很低,低到尘埃里。但她心里是欢喜的,从尘埃里开出花来。

  如此可见,低,不单是一种姿势,更是一腔爱意。

  低到尘埃,真的会开出花来吗?

  中海地产也说,会。估计用的是确定一定以及肯定的语气。

  据媒体报道,7月8日,中海地产首次在香港设立境外中期票据(MTN)计划。其中10年期美元债以3.45%的票券息率,创造了债券发行利息成本最低记录,这也是中海历史上10年期债券的最低利息。

  更值得一提的是,中海此次发行的5.5年期20亿元港币固息债券,订单峰值超过58亿港元,票息最终低至2.9%,创下中资企业境外公开市场发行的最长年期港币债券,一举刷新了同行业的最低利率。

  数据芜杂迷人眼,一言以蔽之,中海此单融资,四“低”成一“高”,达到了迄今内资房企融资史上从未企及的高度,可谓“顶峰中的顶峰”,孤“单”盖全行。

  如此之低,低到尘埃,意味着什么?

  资金,是房企生存发展的生命线,仿佛血液之于身体一般,而低成本的资金,无疑则是汩汩奔流、动力强劲的血液。如果将房企竞争比作一场800米比赛,如中海这般,还未开跑,就已领先别人两个身位了。

  尤其是在这个夏天——2019年的这个夏天,二季度宽松像北京的春脖子一样短,房企融资收紧的消息,又如夏雨滂沱骤然而至,境内外发债、信托机构、ABS等融资手段纷纷受限,尤其是一度被视作主流渠道的信托资金,更成为金融监管重点中的焦点。政策转向的效果已经显现:6月,房地产信托成立规模465.83亿元,环比5月缩水227.61亿元,降幅超过30%。

  这个夏天,可堪房企融资的最冷的夏天。

  因此,对房企来讲,在这个最冷的夏天,低成本的资金,像是一件华美的袍子,没有一个虱子,暖身暖心又漂亮。低到尘埃里的融资利率,真的能让房企“生如夏花”。估计中海地产投资者的脸上,真的能开出花来。

  如此可见,低,不单是一种姿势,更是一种资本。

  在这个最冷的夏天,有人站在山巅上,志得意满,一览众山小;也有人身在谷底处,奋力一搏,徒呼不姓赵。

  在中海创下行业最低利率记录三天后,7月11日,闽系房企泰禾集团宣称,以15%的利率完成4亿美元的境外债券发行,债券期限为3年,每半年支付一次。

  高达15%的债券票面年息,创下近年来内资房企境外融资的最高成本之一——消息一出,四座皆惊,业内哗然。

  中海的2.9%,泰禾的15%,两者如此之大的利差,着实扎眼。要知道,泰禾凭借1300多亿的销售额已经跻身2018年中国房企TOP20,其打造的泰禾院子IP已是誉满江湖,遍地开花。

  品牌房企百余家,百媚千红各不同,资本市场为何独爱中海这一种?

  红尘男女,姻缘千万,没有无缘无故的爱。抛开那些惊世情爱,烟火红尘,俗世标准,无外乎显赫之家世出身,优雅之容貌气质,高明之情商手段。对应到内资房企,这三者大抵是企业性质、信用评级和盈利能力。

  如三者集大成,那资本市场简直要非你不娶。而若三者皆不沾,对不起,等待你的,很大概率是鄙夷的眼神和高高的利率。

  每个行业,都有一条鄙视链。房地产圈也不例外。

  靠《奇葩说》成名的音乐人臧鸿飞,曾在一档音乐节目里大胆描绘音乐圈鄙视链:“做摇滚的瞧不起做流行乐的,觉得俗。玩爵士的瞧不起玩摇滚的,觉得稚嫩。玩古典乐和朋克的谁都看不起,觉得其他人全是傻X。”

  毫不讳言,在资本眼里,也是存在一条“房企融资鄙视链”的。

  能够在当下市场环境下,拿到如此低的利率,中海所代表的是处于融资鄙视链顶端的存在。中海拿下同行最低利率之后11天,又一央企华润股份公告称,发行50亿元中期票据,利率为3.62%。虽不如中海的2.9%那般惊艳,也足以令一众同行艳羡不已。另外,央企保利上半年融资超过200亿,综合利率低至3.6%。

  据统计显示,包括中海、华润、保利发展、招商蛇口万科等,这些拥有央企或国资背景的房企,今年上半年的融资利率平均在4%左右。

  物以类聚,企以群分。除了根正苗红,上述房企还拥有若干相同的特质:信用评级高,盈利能力强,财务稳健。比如中海,长久以来,中海始终拥有标普、惠誉和穆迪三大国际评级机构给予的中资房企中的最高评级。

  那没有背景加持的呢?来看以碧桂园、恒大、融创为代表的头部民营房企。据统计,上半年,恒大累计发行四次优先票据,其中三次的利息利率均超过10%;融创公告上半年融资金额超200亿,利率7%左右。钱还是能借到的,只是融资成本相对较高,哪怕你是行业三甲。

  在“规模为王”的时代,众多房企搏命一样,冲刺各自销售新纪录,可在资本眼里,光大、光快是不行的。

  以正荣、富力、力高等为代表的中小型房企,融资成本长期处于高位。据统计,今年前两个月,富力地产发行三笔美元债,共计13.25亿,平均票面利率超过8.5%;3月,正荣地产发行2亿美元2022年到期的优先票据,年利率达9.15%。更有甚者,今年上半年弘阳地产3亿美元的票据利率达11.5%,力高集团1.104亿美元债的利率达11%。

  能借钱的就拼了命努力借钱,日子实在难过的,也有卖项目融资渡过难关的。毕竟,活下去,最重要。

  如此一来,在资本眼里,房企融资鄙视链大概如此:家世显赫、信用好、盈利强的央企或者有国资背景的,妥妥的世界第一等;第二等,则包括虽然出身好可是自身能力一般的,以及规模处于碾压级别的民企;第三等,有一定规模可是负债高企、信用评级一般的房企百强;第四等,民企性质的非地产百强,对不起,出门右转不送。

  当然,凡事有例外。像世茂、龙光这样的民营房企,其美元债利率能够做到5%至6.5%之间,也是独一份的特殊存在。

  一个普遍被接受的行业预测是,今年下半年,房企融资监管会更加严格,融资渠道将进一步受限,大额融资将减少,融资成本将进一步被推高。

  夏去秋凉。7月12日,国家发改委发文要求,房企发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务,还需详细披露其海外发债的具体情况和资金用途。这意味着房企境外融资渠道将进一步收窄。

  如此环境,要想活下去,姿态愈发重要了。

  某著名信托公司人士称,房地产信托的平均利率已达到12%左右,主动上门谈合作的房企源源不断,且姿态谦逊,眉眼含笑。不过,也有例外。

  “很多也不一定姿态就低,我们也有上赶着的。”

  “你们会对什么样的房企上赶着呢?”

  “还得起钱的。”

(文章来源:中欧商业评论)

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