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养小龙虾、装配建筑 一家非知名老牌上市房企的非典型“升级”
2019-07-15

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  “我们(的新业务)执行‘以销定产’的策略,各项目独立核算、专款专用,同时控制好投资的节奏,把现金流安全放在首位。”

  2019年7月5日,在美好置业集团股份有限公司(000667.SZ,下称:美好置业)举行的媒体沟通会上,美好置业法定代表人、总裁汤国强在回答经济观察网记者提问时,做上述表示。

  美好置业,原名名流置业集团股份有限公司(下称:名流置业),早在2002年,就已通过“借壳”的方式上市。自2013年年底以来,该公司启动“战略升级”计划,发展装配式建筑、养小龙虾等新业务;而从2018年开始,这种“升级”明显加速。

  老牌房企日益落伍同侪

  成立于1989年的美好置业,主业为房地产的一级开发及二级开发(即城市土地开发与商品房开发销售),公司注册地在云南昆明,而运营总部位于湖北武汉。

  起家之初,美好置业在北京昌平、丰台等地开发了楼盘。不过,后来公司将发展重心,逐步转移至实际控制人、公司董事长刘道明的家乡所在地湖北。

  2002年,美好置业通过“借壳”的方式上市,成为中国较早一批上市的房地产开发企业。

  纵向比较,美好置业的发展速度不算太慢,其年营业收入从2002年初的约3亿元,发展到2016年的超过52亿元;净利润从彼时的约0.5亿元,增长到到2016年的6.5亿元。

  但横向对比那些年营业收入早已超千亿、乃至达到3000亿、4500亿的同行,如万科、恒大、碧桂园等,美好置业已经落后太多。

  并且,2016年之后,美好置业的主要经营指标,亦连续下滑,疲态显现。

  2018年,其营业收入只有25.20亿元,净利润2.42亿元。2019年一季度,营业收入1.09亿元,净利润为亏损1.25亿元。

  美好置业财务负责人刘怡祥告诉经济观察网记者,因为房地产的行业特性,确认收入与利润有时间上的滞后性;一般而言,会滞后1-2年,到了房屋交付的时候,才会确认收入。2018年的财务报表情况,反映的其实是2016-2017年的销售情况,当时的美好置业在房地产开发、销售上,确实不太理想。但在2018年以及2019年一季度,回暖明显,这就体现在有大量的“预收账款”上。

  财报显示,截至2018年年底,美好置业的预收款项为68.65亿元;至2019年一季度,增加到了78.25亿元。

  股价方面,美好置业则是长期较为低迷。2015年6月,美好置业最高摸至9.64元(前复权价),随后持续走低,至2019年7月12日周五收盘价为2.6元,总市值也只有大约66.55亿元。

  投资“升级” ,现金流安全是首位

  2013年年底、2014年年初,美好置业开始“转型”,进行“战略升级”,发展三大新业务:装配式建筑、现代农业、产业新镇。其公司名称,也由原来的“名流置业”,正式更名为“美好置业”。

  这种“转型”,自2018年以来,明显加速。

  农业方面,2018 年2月,美好置业设立全资子公司湖北美亿农业发展有限公司,在湖北荆州的洪湖市、监利县,完成土地流转10万余亩,进行小龙虾养殖、水稻栽种等业务。

  这一年里,农业领域给美好置业贡献了566.64万元的营业收入,占其总收入的0.22%。

  2018 年 7 月 30 日,美好置业与武汉经济技术开发区洪湖新滩经济合作区管委会签署PPP项目合同,对约 9.33 平方公里的土地进行综合开发。

  更大的投资则是在装配式建筑领域,美好置业公司当前已建成投产2个装配式建筑的生产基地,并有13个基地在建。

  美好置业财务负责人刘怡祥介绍,装配式建筑业务的总投资约50亿元,目前已投大概是30亿元。

  2019年一季报也显示,美好置业在建工程15.85亿元,相较2018年年底增加了14.59%,主要原因就是“装配式建筑业务生产基地建造投入增加所致”。

  对于这块业务,美好置业寄予了非常大的期望:在2018年年报披露的2019 年度经营计划里,美好置业设定了装配式建筑业务领域,在2019年要“新增 13 个工厂投产,新签合同额170亿元,产值60亿元”的目标;而房地产开发的年签约金额目标,仅为95亿元。

  美好置业公司介绍,截至2019年7月5日,装配式建筑业务获得了大约38亿元的订单,这些订单有的来自于外部的房地产公司或建筑公司,有的是美好置业下辖的房地产开发部门所采购的“关联交易”,后者大概为16亿元。

  为什么在这两年,在诸多民营企业举步维艰的时刻,美好置业会采取相对更积极的转型扩张政策?

  对此,美好置业法定代表人、总裁汤国强,向经济观察网记者解释说,美好置业所进行的战略升级,既符合国家产业政策,也有切实的市场需求——比如在现代农业领域的稻虾共养,比如更环保、高效的装配式建筑业务。

  而在具体的投资上,也是“非常谨慎的”,公司执行“以销定产”的策略,“各项目独立核算、专款专用,同时控制好投资的节奏,把现金流安全放在首位”。

  2018年,美好置业经营活动产生的现金流量净额 7.1 亿元,与 2017 年度负 10 亿元相比有明显的改善;但2019年一季度,其现金流净额重归负5.8亿元,同比减少了381.28%。好在如前所言,其预收款项在一季度末为78.25亿元,较2018年年底,增加了9.6亿元。

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