万科A最新消息,万村计划止步背后:房东抵制 经营压力,000002最新新闻

《万科A(000002)》

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万村计划止步背后:房东抵制 经营压力
2019-07-12

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  在一场激烈多角博弈中,“万村计划”遭受来自现实多方的狙击,尔后节节失利。继万科正在与已签约城中村房东洽谈违约赔偿事宜的消息传出后,万科长租公寓总经理薛峰也选择了离职。

  深圳万科向经济观察报表示,“万村计划”在推进过程中确实遇到一些实际困难,由于综合推进过程中的客观情况,万科拟对现有房源结构进行部分调整和优化,相关工作正在有序推进中。这已经是万科第二次坦承“万村计划”的困难。

  对于这项庞大且涉及多个利益相关方的业务而言,开展过程中的难点繁杂且棘手,城中村房东、租客、万村工作团队、市场……链条上的任何一方一旦发生变化,都牵一发而动全身,而利益长短期的博弈永远是其中最根本的因素。

  村民抵制

  刚刚送走上一位租客,钥匙还未在手里捂热,韩叔已经急着打了一个电话,话筒那头是半小时前来电咨询的新租客,“可以来看房了。”他说。

  傍晚时分,黑夜正一点点蚕食这个深圳东部的城中村。沿街小吃店陆续支起摊档,吆喝声起伏不绝。刚刚下班的年轻人、嬉笑玩闹的小孩、散步纳凉的老人来来往往,不同的人生画面在这里交织,汇聚成浓烈的烟火气。

  昏暗小巷内,灯光逐一从韩叔那栋黄白相间的农民房亮起,他打开“301”房间的大门,将新租客迎进去。

  25平方米左右的一房一厅,拥有单独厨卫,房间里空空荡荡,窗户一打开,伸手便能触碰到隔壁人家的窗台,这是一间名副其实的“握手楼”。“1350元/月。”韩叔开口报价。

  几步之遥便是万科泊寓坂田华为南公社(一区),当天中午恰巧开放最新一栋租房的预定,户型是清一色的30-36平方米大单间,电梯房,配备了全新的一体式卫浴、床、衣柜、书桌椅,以及抽油烟机、空调。

  韩叔没有丝毫的竞争危机感,“这一整栋楼都是我的,这间房租客才搬走,之前他就在楼下开了一个小店。”他朝新租客扬了扬手上的一串钥匙,“万科那些公寓租金可贵啦,但它的使用面积甚至比我这间房还小,没办法,装了电梯,公摊太大了。”

  韩叔在深圳市区早已买了房,不过他与老婆仍然住在这栋8层高的民房中,种菜养猫,每天坚持自己打理租赁事务。1-6层对外出租,每层8套房源,包括6套单间和2套一房一厅,粗略估算,每层的租金收入超过8000元/月——他心里早已算清这笔收租账。“我不会租给万科,你完全不用担心。”韩叔笑着安慰正在看房的新租客,“怎么可能租给万科?如果真的要租,我去年就签约了,不会等到现在。”

  村里此前已有十几栋民房被万科旗下的“万村计划”拿下,在改造户型,提升房屋内的居住硬件水平和收纳空间之后,以“泊寓”品牌重新面市。“那十多栋楼都是去年万科过来谈的,一栋一栋找到房东,前前后后谈了好几次。”有些村民妥协了,韩叔说,愿意将房子租给万科的村民,大部分都是没文化的老人,或者懒得自己管理出租屋,“现在房东责任可比以前大多了,你看我,既要做防诈骗宣传,每一两周还要去派出所开一次会。”

  但越来越多的村民拒绝万科,韩叔就是其中一员。不少朋友问他,干嘛不直接租给万科?他回答,我们一家就住在楼上,平时没事做,管管出租屋也不嫌烦,租给万科没意思。而且这栋楼每套房源的面积和结构都刚刚好,哪怕万科拿下也不需要重新改造格局,既然这样还不如自己收租。

  这个回答显然道出了太多城中村村民的心声——

  晚上8点,同住一个村的芳姐放下手中碗筷,趿拉着拖鞋从10楼跑下9楼,又有人来看房了。她在村里的物业,比韩叔家还高了2层,她说,“我也不想租给万科,一签合同就是10年,这么长时间,谁知道中间会发生什么变化?”

  作为统租方,在拓展前期,万科不得不耐心与村股份公司、每一栋楼业主周旋、洽谈,过程极为繁冗;而作为房子所有者,正如韩叔与芳姐一般,村民们普遍希望保持自己的支配权与话语权。这是“万村计划”所遇到的第一重难关。

  这项始于两年前的城中村综合整治及租赁运营业务,出发点是通过城中村的微改造、整治以及规模化运营管理,改善城中村租住环境。它一度掀起一场轰轰烈烈的存量物业改造新革命,按照此前万科总裁、首席执行官祝九胜的说法,在深圳,“万村计划”已经进入60个城中村,获取接近10万间房间。

  然而,前进的步伐一再遭受牵绊。去年年底,“万村计划”宣布全面暂停签约新房源;最新消息是,万科正在与已签约城中村房东洽谈违约赔偿事宜,准备放弃部分已签约“民房”房源。

  深圳万科向经济观察报确认,“万村计划”在推进过程中,确实遇到一些实际的困难。综合推进过程中的客观情况,拟对现有房源结构进行部分调整和优化。

  万科并未具体解释究竟遭遇过哪些困难,不过一位上市房企的旧改负责人表示,在深圳,房企与村民的谈判通常比较困难。“他们很精明,往往看重利益,防备心也很强。”

  该旧改负责人在与深圳部分城中村沟通的过程中发现,很多时候,村民不太信任万科。原因主要有两个,一方面,部分村民认为综合整治影响了他们拆除重建的可能性,如果不接受万科的统租,至少还有一丝城市更新的机会;另一方面,万科的租赁合同期限通常比较长,村民将房子交给万科意味着失去了自由支配的权限。

  甚至还有相当一部分村民抱有抵制心理——万科做“万村计划”的目的是在圈地。“他们情愿选择本地灵活好谈的开发商,也不选万科。”上述旧改负责人说。

  价格竞争

  村民是“万村计划”需要面对的第一个利益相关方。排在第二位的,则是租客,“万村计划”在他们身上遭遇的第二重难关是,城中村租赁市场供需平衡被打破之后,涨租与低收入之间的矛盾。

  芳姐与看房的客人正在唠嗑,话题不离“租金”二字。她出租的这套40平方米一房一厅,铺了地砖刷了墙,也专门安装了电梯。相比万科泊寓的房源,仅少了家具家电的配备,给定租金是1500元/月。“万科的租金好贵,现在很多普通工薪阶层都租不起。”芳姐说,我自己的房子,便宜一点也无所谓。而且一年合同到期,如果我们相处得愉快,哪怕不涨租也行。

  反观万科,在改造成“泊寓”之后,万科还打造了公共大厅、书吧、观影区、共享厨房等公区配套,甚至在部分符合条件的城中村配套社区商业、产业办公、教育培训等服务内容。

  这些投入成本,最终传导至终端租客的身上。上述提到的刚刚开放最新一栋租房预定的万科泊寓坂田华为南公社(一区),30-36平方米单间对外租金是2038-2338元/月,五楼以上每个户型再加100元租金。相比芳姐与韩叔等原村民的定价,万科在同个区域的租金至少提高500元/月以上。

  也正因此,去年6月,当“万村计划”启动第四站——深圳富士康龙华园区北门的清湖新村改造时,就曾爆发了一场庞大的舆论风暴。聚居在当地的富士康务工人员商定的一封公开信呼吁,城中村的改造者万科,应避免房租暴涨。

  尽管万科彼时表示,原则上想保持单套房租金不变。为了让原本月租800元的租客还可以租到同等价格的单间,万科在面积上做调整,以使得单套租金维持稳定。改造后房源套数将增加5%-10%。

  不过,时隔一年,富士康工人的恐慌依然没有消减。一名富士康员工告诉经济观察报,一方面,富士康的工资没优势,新人工资低更不愿意租,更多的员工选择租到周边更大区域范围内的农民房,“大不了住远点”成为这一年富士康工人的心里写照。

  另一方面,与传统制造业一样,富士康也面临搬迁、业务减少、自动化程度提高的现状,员工数量开始减少,周边产业链的一系列蝴蝶效应开始凸显。

  位于富士康南大门的油富商城,商铺陆续关门,原有的四家大超市,如今仅剩下一家。上述富士康员工说,周边的长租公寓空置率也正在提高,“如果在这种人员密集区,长租公寓都做不起来,在别的地方就更别想了。”

  需求减少不止发生在清湖新村。去年,位于深圳福田上步南路的玉田村经由万科改造之后推出市场,预定期间,房源上线仅10秒就被一抢而空。而万科泊寓坂田华为南公社(一区)的一名工作人员说,现在“万村计划”改造出来的泊寓项目越来越多,哪怕在两天预定期过后,开业以后仍然还有部分房源可供租客选择。“万村计划”与富士康员工的那场巨大的舆论风暴还带来另一重挑战——影响了整个改造项目前期报建进度。

  一名接近万村计划的知情人士透向经济观察报透露,在富士康事件发生之后,清湖新村项目的报建并不顺利,直到政府相关细则出台之后才予以受理。其间拖延了三四个月,由于万科与村民的约定并没有免租期,相当于这段时间白白付出租金却没有产出。

  经营考量

  报建耗时长引发的直接后果是,工程进度严重滞后,这也是“万村计划”在推进过程中必须直面的严峻考验。按照深圳万科提供的数据,截至目前,“万村计划”已开业四百余栋一万余间,如果对比已经获取的近10万间房源,开业率仅10%左右。

  早在去年“万村计划”紧急刹车宣布全面暂停拓展之时,主导此项业务的原万科南方区域首席执行官张纪文就曾说过,将已拓展的这部分房源供应出来运营,是需要一定时间的,原先计划大概需要一年时间。

  一位曾在深圳万村工作过的人士此前告诉经济观察报,“万村计划”前期收房的节奏太快,但很多东西没有铺垫好,导致后期工程进度跟不上。

  具体来说,在实践层面上,“万村计划”的改造一般都是安排一名万科工程方面的项目经理全程监督,部分工程外包给其他公司,一旦这个过程中的某个环节协调出现问题,后续流程就无法继续进行。

  工程进度滞后导致能够投入运营的房源不多,回流的租金收入极少。而对于长租公寓这个利润稀薄的行业而言,成本与收益的账本永远排在首位,经营考量是“万村计划”此次对部分房源结构进行调整和优化的最根本原因。

  按照经济观察报去年了解到的情况,城中村业主一旦交房,万科就要开始付房租,每个月仅支付给农民房业主的房租,总计就要1亿元,还未算上人力成本以及后期的装修改造成本。

  万科给付给韩叔村里村民的租金标准是48-50元/平方米/月,租期10年,以后租金每年递增10%。

  “低于48元/平方米/月,没人愿意租给万科的。”韩叔有一个朋友与万科达成交易,“两个月押金叠加半年房租,当时他一次性收取万科五六十万元。”韩叔说。

  成本支出如此之巨额,收益却难以支撑得上,这是“万村计划”的最大痛点。

  以韩叔所在城中村一套30平方米单间为例,收房成本最低1440元。此前万村发展有限公司总经理蔡学金在受访时称,深圳万村在村民房的改造成本(达到拎包入住标准)为2600-3000元/平方米。

  以此统计,改造总成本最低也要7.8万元。按照长租公寓行业惯例,一般在前五年分摊完改造成本,平均每个月改造成本最低大约1300元。

  不计运营所投入成本,一套30平方米单间每个月总成本最少要达到2740元。如若与目前万科在村里祭出的2038-2338元/月相比,租金基本覆盖不了成本。

  上述曾在深圳万村工作过的人士就指出,“万村计划”利润主要来源基本是租金差,一旦规模进一步扩张到3000栋、4000栋或5000栋,现金流压力会巨大。“这种情况下,收入与支出如果不能达到一个平衡,万村模式肯定难以持续。”

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