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沿海家园甩卖后遗症:销售额暴跌了97%,员工锐减近半
2019-06-29

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  去年年初将7个项目大甩卖给禹洲地产之后,沿海家园缺粮的后遗症在2019财年暴露无疑。

  6月28日,沿海家园公布,截至2019年3月31日止年度,该公司录得合约销售额1.16亿港元,总建筑面积则约为1.8万平方米,同比分别大跌97%和94%。

  沿海家园的年销售规模甚至都比不上同行一个小型地产项目的销售额。

  同步大跌的还有收入和净利润。报告期内,沿海家园录得收入2.005亿港元,同比减少89%。公司拥有人应占溢利1.325亿港元,同比减少43%,毛利率为12%,上一年为24%。

  造成业绩滑坡的原因主要是沿海家园自2016年开始的一系列项目出售,尤其是2018年一口气将七个项目卖给了禹洲地产,包括武汉赛洛城、沈阳沿海国际中心、佛山和谐家园、沈阳苏家屯项目的100%股权,以及武汉菱角湖项目60%股权、北京建国门外项目65%股权、天津和谐家园30%股权,涉及总面积约548万平方米。

  由此,沿海家园失去了约400亿人民币的潜在权益货值,保留项目也从原来的16个减少至9个,该交易在2018年8月正式完成。

  处于被动地位的沿海家园,在谈判时也明显处于劣势。禹洲地产董事长林龙安透露,在谈判4个月后,该资产包的价格从最初的75亿元左右降至38亿元,相当于打了五折。

  1990年成立于香港的沿海家园,虽然一直在内地发展,但如同大部分无法适应内地市场的港资房企一样,沿海家园在发展后期已经严重落后于内地同行。

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  2015财年,沿海家园开始出现亏损,当年亏损5.08亿港元。次年有所改善,但仍亏损1.23亿港元。

  与此同时,沿海家园开始债台高筑,净负债权益比率从2014财年的96%上升至2015财年的145%,并在2016年再进一步上升至164%。

  断臂求生成为了沿海家园止损的唯一方法。2016财年开始,沿海家园频频“卖子”。2016年8月,以8.75亿人民币将天津和谐家园70%股权卖给万科;2016年12月,以14亿人民币出售昆山鼎鑫投资企业97.63%股权;2017年6月,以8000万人民币出售广州重建项目80%股权;2017年3月,以36亿人民币出售武汉汉阳区地块,12月又以1500万人民币出售惠州两宗地块……

  其中,出售给万科的天津和谐家园70%股权为沿海家园带来最多收益,且直接帮助沿海家园于2017财年扭亏为盈。

  2017年财年,沿海家园从上一年的亏损1.23亿港元扭转为录得净利润7.07亿港元,主要就是因为出售了持有一级开发项目的天津和谐家园。

  在年报中,沿海家园还不忘强调,经过几年运营,一级土地开发业务已开始对公司业绩贡献巨额利润。

  但在不断出售项目之余,沿海家园并没有新增土地储备,这也直接导致了沿海家园增长乏力。经历过净利润7.07亿港元的高峰之后,沿海家园2018财年、2019财年的净利润分别减少至2.3亿港元、1.32亿港元。销售额更是从去年的43.34亿港元暴跌至1.16亿港元。

  因开发项目减少,沿海家园近年一直在进行大规模裁员,截至2019年3月21日,该公司在内地级香港只剩下152名雇员,上一年为250名。而在沿海家园的鼎盛时期,雇员数量超过2000名。

  近年只出不进,让市场一度认为沿海家园将退出房地产行业。接手沿海家园七项目的林龙安还直接爆料称,沿海家园正实施产业转型,转到生物科技等行业,要退出房地产。

  但该转型计划似乎并没有成行。从目前来看,转型生物科技似乎还停留在集团层面,官网显示,沿海生命科学板块是由沿海集团旗下的沿海控股新成立的,与上市平台沿海家园无关,且在沿海家园的年报中,也从未提及要转型生物科技。

  虽然沿海家园未来是否会进入生物科技行业还不能明确,但纵观沿海家园近五年的发展,该公司一直都没有明确的发展策略,相较成熟的港资房企,其更像那些投机取巧的小房企。

  在2016财年之前,谈及发展计划,沿海家园往往只是简单地以“优化运营,继续加强土地储备”一笔带过。

  2017财年,沿海家园首次提出了未来继续物色机会参与城市旧村落或旧厂房及工厂重建,以获取廉价物美的土地储备。2018年财年,在尝到投资物业带来的甜头后,沿海家园在参与旧改之余,表示要继续寻求机会发展投资物业。该发展策略一直延续到2019财年。

  目前,在旧改领域,沿海家园有了些许眉目。将七个项目以38亿人民出售给禹洲地产之后,沿海家园曾表示,其中9.5亿人民币计划用于当前正在洽谈的一个深圳旧村落潜在城市重建项目。

  该旧改项目进展如何尚不得而知,但无论是投资物业还是旧改,都需要大量的资金沉淀,这对于目前销售规模只剩下1.16亿港元,现金及银行结余只有3527.3万港元的沿海家园来说,难度不小。

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