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房地产行业2019年中期投资策略: 疾风知劲草
2019-06-28

  行业的基本面,我们延续了年度策略对销售的判断,未来1-2个季度将延续5月的下行趋势,19年全年的商品房销售面积的下降在-5%至-10%,城市结构分化将会加剧,一二线市场持续回暖,三四下下行压力加大。新开工方面,我们认为会随着销售和拿地的减弱而加速下行,可能三季度就会看到单月负增长。虽然土地购置费对房地产投资的拉动在不断下降,但随着信用环境的改善,高位的施工面积仍能支撑房地产投资增速维持在5%-8%。

  从行政政策调控的角度来说,我们认为今年将会延续“因城施策”的调控大方针不变,加强地方政府的主体责任,金融政策调控的重要性在今年将会更加凸显。今年以来,按揭贷款的发放速度加快带来房企销售回款的加快,叠加一季度新增信托规模的同比大增,使得房企资金面处在一年多来较为宽裕的状态,同时房企一致性的对一二线市场的乐观预期,带来土地市场回温,土地成交溢价率有所上行。随着23号文的推出,我们认为未来房企的融资环境将有所收紧,个人按揭贷款发放层面也可能出现城市间的结构分化,房地产市场过热的城市发放节奏可能会有所放缓。

  从房企的经营层面来看,房企延续了去年以来加快周转,减少囤地,控制杠杆的经营策略,头部房企的拿地强度并未高于去年。同时,我们也看到,在今年行业整体下行周期的情况下,头部房企依然能保持较快的销售增速,即使是前30的房企间,也出现了结构分化,不再像18年一样都保持快速的销售增长。未来行业将会从前100的集中度提高转向头部房企集聚。19年房企虽然盈利能力可能承压,17、18年快速的销售增长,可结转资源充沛,业绩增长的确定性较强,近期建议关注中期业绩释放带来的估值修复。

  我们建议关注经营效率改善、资金获取能力较强的房企,重点推荐:华夏幸福新城控股万科A、保利地产招商蛇口

  同时,在二线房企中,推荐仍能在行业下行周期保持销售增长的房企,重点推荐:中南建设蓝光发展荣盛发展金科股份阳光城

  风险提示:调控政策进一步收紧;市场表现超预期下行

(文章来源:东北证券

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