万科A最新消息,投30万即可年回报8%?千亿“黑马”祥生或隐秘“补血”10亿,000002最新新闻

最新新闻 | 最新公告 | 公司简介 | 十大股东 | 资金流

信息一览 | 财务数据 | 历史估值 | 历史分红 | 龙虎榜

投30万即可年回报8%?千亿“黑马”祥生或隐秘“补血”10亿
2019-06-25

  近来,地产圈内都在传言“房企融资渠道收紧”的消息。这一切或源于前不久银保监会主席郭树清在陆家嘴论坛的公开发言。

  “近些年,房地产业过度融资,不仅挤占其他产业信贷资源,也容易助长房地产的投资投机行为,使其泡沫化问题更趋严重。”

  这几天,密探君实踩多个中高端楼盘也发现一个普遍现象,即开发商似乎都很焦急,对客户筛选也很苛刻,通过各种变通方式催客户赶紧下单,一直强调“快回款”。

  当前,单个楼盘对客户付款如此饥渴,更别说那些手上有几十个甚至上百个项目一起开发的的大型房地产集团公司呢?按业内人士的说法,这都在走钢丝。

  近日,密探君独家获得了一份非常重要的房地产投融资内部资料,融资方其实就是新晋“千亿黑马”之一的祥生地产。这是一家来自浙江的新锐房企,对外打法自然不会循规蹈矩。

  这份投资产品名叫祥生资产收益权1号项目,募资资金规模最多3000万元,期限一年,目前该产品正在深圳亚太租赁交易中心挂牌,挂牌方是浙江祥生建设工程有限公司,实为祥生地产集团全资子公司。

  简单地说,“祥生资产收益权1号”项目以浙江祥生建设工程有限公司持有的债权收益权为基础对外挂牌转让债权资产收益权,杭州宇坤企业管理有限公司(祥生地产全资子公司)扮演摘牌方角色,接受投资人委托后投资到对应的债权资产收益权。

  令人惊讶的是,该产品门槛比较低,只要30万元即可投资,以5万元网上递增,而投资规模大小将直接决定收益率的高低。从收益率看,这比银行存款、信托等收益率还高一些。一位熟悉相关产品的投资大咖说,楼市调控有风险但总体可控,否则银行信托公司都做了,就轮不到金交所啦。

投30万即可年回报8%?千亿黑

  作为投资风控的关键环节,该产品说明书表述说,所有资金统一划付给深圳亚太租赁交易中心旗下的一家资产管理公司,由它专门负责同意划转投资款、支付利息与归还本金。

  上述投资期满之后,浙江祥生建设工程有限公司负责回购最多3000万元规模的债权资产收益权,作为母公司的祥生地产则负有连带责任担保。

  值得注意的是,从交易构架图不难发现,一系列运作背后岂不就是祥生地产在谋求融资“补血”?从说明书表述还能看出,该1号产品只是其一,后续还会继续发行,总规模10亿元,该数据得到一位知情人士进一步确认。

投30万即可年回报8%?千亿黑

  为了增强投资人对产品的信心,该产品说明书还曝光了祥生地产相关核心财务数据,比如2018年总资产1096亿元,净资产117亿元,可算出2018年底负债率约89.3%,在房地产行业中已处于较高水平,债务压力较大。

  产品说明书还透露,2018年,祥生地产实现营业收入117亿元,对应净利润15.7亿元。并表示完全具备10亿本金和利息的担保能力。

  祥生为外界所关注,主要起始于2017年。这家诞生于浙江诸暨的黑马房企,从2015年销售额刚破百亿,到2016年直接调涨到320亿元,2017年几乎翻倍达620亿元,2018年直接暴涨到1071亿元,全国销售排名第28位,而今已扩张到大城系、春晓系、新语系、悦系、府系、樾系等六大住宅产品线,夯实全国化确实后劲较足。

  综合多家媒体已有报道,不难发现这家从小县城诸暨狂奔出来的地产黑马快速崛起的秘诀之一是得益于三四线深耕,这些三四线并非外界所不屑的三四线,而是长三角三四线,经济发展水平较高,产值甚至并不低于一些省会城市,秘诀之二就是高周转。

  2016年,祥生曾采取“36781”策略,即3个月内动工、6个月开盘、开盘销售去化70%、一个月后去化达80%、1年现金流归正。2017年,祥生采取“25710”策略,即2个月内动工、5个月内开盘、开盘当日去化70%、10个月内现金流归正。

  对于高周转,名气大于祥生且早出道的蓝光,曾尝试过“3461”(1个项目拿地三个月开工,4个月开盘,开盘当日去化率60%,1年内实现项目现金流)策略,让很多房企大佬大为震惊:你比万科的“5896”(拿地5个月动工、9个月销售、第1个月售出8成,必须6成是住宅)还厉害,还有怎么个玩的?

  对于中国开发商大佬们,凭借2016年以来楼市新一轮复苏,衍生出很多个版本的高周转路径,比如泰禾、阳光城、金科等,而能将高周转运作到极致仍在高歌猛进的,自然非碧桂园莫属。不然,也不可能超越万科、恒大,多年蝉联全国销冠。

  话又说回来,之所以说祥生高周转厉害,同样在2018年,蓝光、金科等前辈才突破千亿大关,而作为后来者的祥生则以更快的速度同步进入千亿,紧追蓝光、金科等。

  今年楼市,情况却有些不妙。当前监管层一直在强调“房住不炒”,楼市调控必须从严,从前5月销售成绩看,无论是头部房企还是其他高成长性房企,均出现销售增速放缓甚至下滑。

投30万即可年回报8%?千亿黑

  大规模扩张之后,曾按以往节奏继续保持乐观的房企尤其是黑马房企,当前普遍面临较大的资金压力。以祥生为例,今年前5月销售金额384亿元,排名第28位,去年同期销售额295亿元,如果后续增速不能继续,千亿大关仍是个考验。

  祥生官方介绍说,公司在开发项目已超过百个,土地储备上万亩。对于资金密集型的房企来说,市场好的时候就是一本万利,但市场下行的话,这些就是一大负担。

  在这方面,曾以高周转傲视群雄的泰禾,一路高歌猛进,公开拿地与间接收购并进,去年下半年却突然深陷资金链泥沼,如今苦苦挣扎突围,其中包括忍痛割肉卖项目,泰禾老板黄其森最近一直特别强调销售回款率。

  祥生,会否成为第二个碧桂园或第二个泰禾,我们不得而知。类似于祥生,像蓝光、金科、阳光城等多家扩张性房企负债率都普遍很高,在当前房企融资渠道收紧之际,他们又将如何展示新财技并渡过难关?

(以上内容转载自网络,如有侵权请联系QQ9446379删除)

index.xml index1.xml index2.xml index3.xml index4.xml news.xml site.xml ticai.xml 万科A最新消息,投30万即可年回报8%?千亿“黑马”祥生或隐秘“补血”10亿,000002最新新闻