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营收销售比、货值单价 那些黄其森没有说的事
2019-06-21

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  “已经对300亿短期债务做了重新安排。”

  6月14日,针对2018年底高达574亿元到期债务处置问题,泰禾投融资负责人葛勇对经济观察报表示,目前已经偿还了180亿元左右的债务,并对300亿元左右的债务通过贴息方式进行置换,年底需要偿还的债务在60亿元左右。

  从2017年底喊出2000亿元销售目标后,泰禾一直处于舆论的风口浪尖。6月14日,泰禾集团董事长黄其森带领一众高管召开说明会,就舆论质疑的相关问题进行回应。

  在黄其森看来,泰禾集团本身并不存在问题,所谓的“问题”都是媒体写出来的,“先是在各个圈传来传去,后来通过媒体报道出来。”他认为,泰禾从一二线城市的6000多亿元货值储备,到产品结构,再到短期债务处理,都不存在问题。

  黄其森还对出售资产、核心高管离职、多个项目推进受阻等问题做了回应,但是对一些敏感的问题未做过多阐述。

  短债处理

  葛勇称:“近期泰禾就到期债务与大部分金融机构达成新的协议,对相关债务期限做了延展,暂时消除了偿债风险。”

  贷款展期(也叫延期)指的是当借款人无法按期归还贷款时,在贷款到期日之前向贷款人申请延长原借款的还款期限,在原有的借款合同上做变更。

  根据《贷款通则》,短期贷款展期不得超过原贷款期限,中期贷款展期不得超过原贷款期限的一半,长期贷款展期不得超过3年。贷款展期后利率通常为原贷款期限加上展期的利率。

  贷款展期要受到较多规则限制,一直以来,银行和监管部门对贷款展期的审批持审慎态度。

  一家与泰禾集团有业务往来的银行员工告诉经济观察报:“还有一种处理到期债务的方式叫借新还旧。”借新还旧是,贷款到期后不能按时收回,企业与银行重新签订借款合同,以新发放的贷款还部分或全部原贷款。

  借新还旧在效果上类似贷款展期,不同的是,借新还旧给了企业一笔新现金流,这笔钱仅能用来偿还前一笔到期的借款。借新还旧可由金融机构根据企业的还款能力,自由制定还款计划,调整还款期限、利率等要素。

  值得注意的是,借新还旧通常会因为新的贷款额度更大,要求企业追加抵押物。截至2018年末,泰禾集团已抵押总资产的60%,共计683亿元。其中包括410亿元的存货、33亿元现金以及172亿元的投资性房地产。 上述银行员工告诉经济观察报,随着对银行贷款的监管越来越严,泰禾在该银行的贷款缩减了不少。《商业银行法》规定,对同一借款人,贷款余额与商业银行资本余额之比不得超过10%。

  截至2018年末,泰禾的银行授信额度为1300.39亿元,实际使用仅有256.71亿元。上述银行员工表示,授信额度是银行根据企业各项指标评估而来,实际发放贷款的标准更为严格。银行贷款要求专款专用,并且禁止用于股本权益性投资。

  银行贷款的特点是监管严格,审批谨慎,限制较多。在资金需求量大且时间紧迫的情况下,企业会更多选择非银行贷款等其他融资手段。泰禾集团年报显示,2017年末银行贷款金额为269.82亿元,占总贷款额的19.91%;2018年末,银行贷款金额为247.49亿元,同比减少22.33亿元,占总贷款额18%。2018年末,非银行贷款额为842.49亿元,占比61.27%,另外3-5年期的公司债285.09亿元,占比20.73%。在总贷款需求增加、银行贷款缩紧的情况下,借款利率达9.17%的非银行贷款是泰禾主要的融资渠道。

  银保监会主席郭树清近日在陆家嘴论坛上表示:“必须正视一些地方房地产金融化的问题。近年来,一些房地产企业融资过度,挤占了信贷资源,导致资金使用效率进一步降低,也助长了房地产投资投机行为。”

  黄其森透露,泰禾原来合作的金融机构有几十家,有的授权额度较大,有的比较少,泰禾有1000多亿元的债务,“小额度的没有合作必要了,有十几家合作伙伴,每家几十亿就够了。”

  葛勇称:“主要是通过贴息,将部分金融机构的到期债务置换到有合作关系的金融机构。”

  目前泰禾集团债券存量共12只,总规模为165.81亿元;境外债券融资3笔共8.55亿元;有效期内DCM注册额度为11.67亿元。此外还有规模不等的银行借款、租赁融资、信托等。

  有媒体问泰禾什么时候出现“危机”的,黄其森表示,泰禾并不存在危机,所谓的危机是媒体报道出来,但媒体报道后,确实对泰禾融资产生一定影响,“也不是断贷,就是在融资进度上受到影响”。

  黄其森说目前与泰禾集团合作的金融机构有渤海银行、大连银行、光大信托、建设银行等,其中鲜见其他几大国有银行身影。

  财报显示,2019年一季度泰禾应付利息为17.15亿元,比2018年增加2.29亿元;借款利息费用为2.74亿元,比上季度1.75亿元增长近1亿元。6月以来,累计融资44.3亿元,其中41.3亿元为中融信托提供。

  销售额疑云

  历年年报中,泰禾从未披露过合同销售额,这在房企中并不多见。5月28日,回复深交所问询时,泰禾表示,目前没有自愿披露销售额,未来会根据企业发展情况,适时进行自愿性披露。

  “销售额是1300多亿,回款是七八百亿。”6月14日,黄其森向现场近30家媒体说。这一数字与克而瑞和中指院等第三方机构公布的数据吻合。某第三方机构的员工透露,机构公布的房企销售数据主要由企业提供。

  在6月17日深交所互动易回复投资者时,泰禾依然表示:公司目前没有公布销售数据的计划。

  黄其森还表示,2019年销售目标为1500亿元,回款不低于1000亿元,营销体系考核将从签约改为回款。

  一名房地产开发业内人士表示,回款快慢主要是看网签审核和贷款审批速度。泰禾回复问询时也强调,2019年管理重心之一是提升回款率。具体措施有三点,一是对应收款进行精细化管理,二是制定完善的回款激励及处罚制度,三是严控签约质量。

  值得注意的是第一点,房企大部分回款记在预收款当中,属于企业负债,而不是资产中的应收款。泰禾2018年末应收款余额为11.9亿元,而预收款项余额为373.8亿元。

  泰禾回款率低于行业平均水平。按照黄其森公布的数据,泰禾2018年的回款率在60%左右,而行业平均回款率为70.4%。

  对开发商而言,签订合同后,总房价可计入合同销售额。房子建好交付时,这部分销售额才可计入营业收入。碧桂园、恒大和万科的营收分别为3790.8亿元、4662亿元和2976.8亿元。占销售额比重均超过50%。

  2018年,泰禾集团房地产业务营业收入为309.8亿元,按照1300亿元销售额计算,其营收占销售额比重为23.8%。与泰禾同等规模的富力、正荣和金科营收占销售额比重分别为58.6%、24.5%和34.7%。

  喘息与造血

  说明会上,有媒体问如何看待下周股价表现,黄其森表示:“那要看你们媒体怎么写了。”同时表示,2017年底2000亿元销售目标对股价带动是无心之举。

  2017年12月,黄其森抛出2000亿元销售目标后,泰禾收获连续多个涨停板,一个月后,股价达到顶峰的43.17元。

  6月14日,泰禾集团股票收盘价为15.65元,黄其森表达了对目前泰禾集团股价的不满意,认为并没有反映出泰禾的真正价值。6月19日收盘价为16.18元,市盈率为6.12。

  截至2019年一季度,泰禾集团前十大股东的股份质押比例达86%,持股48.97%的控股股东泰禾投资集团有限公司的股份质押比例为99.99%。控股股东的一致行动人叶荔、黄敏的股份也几乎悉数质押。

  目前,泰禾累计将7个项目股权出售给世茂集团,6月以来,泰禾有5个子公司进行了融资活动。这意味着未来至少有11个项目加快入市步伐。

  其中广州院子早在2018年便具备销售条件,泰禾广深区域人士透露,主要由于拖欠政府的一笔费用没有缴清,导致拿不到预售证。在世茂集团收购广州院子13天后,该项目获准预售。

  黄其森告诉经济观察报,广州院子确实在2018年底具备申请预售证条件,但是由于彼时项目在泰禾出售项目股权序列中,“主要是为了引入合作伙伴后再去申请,没有其他原因”。

  世茂入股项目后将逐步加强主导。目前来自世茂的营销人员开始替换部分泰禾的营销人员。这一消息未获泰禾证实。

  通过出售项目股权、债务置换延展和“春节抢收”销售等,泰禾暂时平息了偿债风险。由于大部分短期债务仅做展期,需在未来两年内偿还,所以这一问题解决还依赖未来销售回款。

  黄其森认为,“泰禾有400多万方土储,货值6000亿元,且集中在一线和强二线城市,按现在的销售目标,能卖三年。”

  泰禾在京津冀的土储主要为张家口崇礼亚龙湾项目19.6万方。黄其森透露,泰禾不看好环京地区,相关项目会做清理。

  在长三角,南京江宁院子54.67万方、句容鹿山院子48.2万方、昆山定山湖项目39.41万方、杭州青山院子31.05万方,南京茅山二期8.95万方。其中鹿山院子存在股权纠纷,江宁院子项目因规划无法通过审批停工,茅山院子项目计划出售。此外,泰禾在深圳、肇庆等华南的部分项目未能按计划入市。

  截至2018年底,泰禾土地储备计容建筑面积为460.76万平方米。按照6000亿元货值标准来看,未来项目平均销售价格将超过13万元/平方米。

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