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万科或将回归拿地主场
2019-06-17

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   今年的四五月份,一些二三线城市的土拍市场有些喧嚣,众多房企不惜高溢价拿地在交易市场上演“百轮大战”。而转眼到了6月份,原本在土拍市场伺机而动的房企正在逐渐回归自己的主场。

  6月17日,浙江温州一宗商住地成功出让,成交总价10.19亿元,楼面价18034元/平方米,溢价率19.32%,竞得者为万科。6月13日,经过73轮报价,万科以总价约13.19亿元竞得江苏江阴市一地块,成交楼面价8756元/平方米,溢价率12.25%。时代商学院研究发现,这个高喊“活下去”的房企似乎还远未到生存危机时刻,虽然前5月在土拍市场较为小心谨慎,但6月份逐渐加码了拿地的火力。

  销售速度远超货值储备速度

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万科2018-2019年前5月销售业绩和土储货值情况

来源:公开资料,时代商学院整理

  据CREIS中指数据公布的《2019年1—5月中国房地产企业销售业绩TOP100》,万科以2681.3亿元的销售业绩稳居房企第二,仅次于碧桂园,同比增长11.59%。从整体经营情况来看,在头部房企销售普遍下滑的情况下,万科的整体销售依旧保持了稳定的增长,彰显强大的综合实力。

  而从土储货值来看,万科2019年前5月的新增土储货值量相对来说较为保守。据易居克而瑞发布的《2019年1—5月中国房地产企业新增货值TOP100》,万科无缘前三名,新增货值量仅为1478亿元,同比下滑18.50%。时代商学院计算,万科前5月的销售业绩与土储货值之间有1203亿元的缺口,也就是说,如果万科没有及时地补充货值储备,则有可能会影响未来的销售业绩,缩减企业规模。

  但是,万科前5月在拿地方面也较为谨慎。据中指研究院发布《2019年1—5月全国房地产企业拿地排行榜》,从拿地金额来看,碧桂园、融创、新城占据榜单前三位,万科以447亿元距离榜首碧桂园还有211亿元的差距。

  时代商学院认为,土地市场自今年3月份逐渐回暖后,四五月份房企拿地态度积极,部分房企补仓意愿强烈,甚至不惜高溢价补充土储。而相比之下,万科前5月的销售业绩表现强劲,在拿地补货方面却较为谨慎,这是否与企业的财务状况有关呢?

  财务良好助力回归拿地主场

  据最新的2019年一季度报,与去年同期相比,万科的盈利能力维持稳定。从盈利能力来看,总资产净利率0.21%,去年同期为0.15%,总资产收益能力有所提升;从成长能力来看,营业利润增长率98.09%,去年同期为90.51%,营利增速明显上涨,盈利性良好。

  从负债情况来看,公司剔除预收款项后的资产负债率为50.39%,较2018年年底下降1.16%,净负债率为44.74%,现金短债比为2.04,负债压力可控;从融资能力来看,3月8日,万科成功发行金额为6亿美元的5.25年期固息票据,票面利率仅为4.2%,远低于行业平均水平。

  时代商学院认为,万科是一家极具发展眼光的房企,从近几年的销售业绩和财务状况来看,无论是在行业调整期还是增长期,企业均能够按照自身节奏实现持续增长。在今年前5月,万科或是处于拿地节奏的调整期,后续该企业将会继续保持龙头地位,保持规模增长。因此,进入6月份,万科连续几次角逐土拍市场,最终以溢价的方式将土地收入囊中。

  从拿地战略来看,万科拿地又有自己的逻辑。6月12日,万科曾以19.4亿元拿下西宁南川区的2019NC—1地块,总面积293.18亩,而这已经不是万科首次进入西宁拿地了。加上2018年2018NC—5、2018NC—6、2018NC—7三宗土地的408.62亩,万科在南川共拿下701.8亩土地,拿地总金额超过43亿元。万科如此重视对南川的开发,与其背后火爆的开盘认筹有很大关系,甚至未来有意打造一个南川的商业中心。

  时代商学院认为,万科虽身处房企的第一梯队,但是并没有以首为傲,相比很多房企盲目地追求规模扩张,万科则是十分谨慎地布局发展战略并严格落实,这或许就是头部房企的自身气质所在。在风险控制方面,万科似乎在债务和规模之间寻求到了一种自我平衡的状态,销售与规模稳定增长,投资依旧谨慎。我们认为,从万科目前的业绩和规模来看,企业土储货值在不断减少,未来这家房企将会在土地市场重新彰显自己的主场地位。

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