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万创国际土储不足百万方四闯IPO 实控人汪明来涉贪腐案
2019-06-17

  万创国际土储不足百万方四闯IPO 实控人汪明来涉贪腐案周边风险高达615条

  位于安徽淮南的万创国际尽管知名度不高,但并不妨碍它将目光投向香港资本市场。

  6月3日,万创国际(中国)有限公司(简称“万创国际”)在港交所更新了招股书。而这已是万创国际第四次冲击IPO。

  长江商报记者发现,作为一家区域性房企,万创国际的大本营在安徽省淮南,目前公司在淮南市拥有泉山湖项目和御香山项目两大开发项目,直到去年11月,公司才将业务扩展至附近的六安市。

  然而,相比头部房企动辄上千亿的销售额,万创国际的规模要小得多。招股书显示,万创国际2018年收入首次突破10亿,截至4月末土储不到百万方。

  上周,财经评论员严跃进在接受长江商报记者采访时说道,“上市对万创国际而言,可适当纾解其资金压力。不过,上市仅是第一步,公司如何持续获得投资者青睐才是保持后期融资通道畅通的重点。此外,从今年不少房企在港上市当日即破发的情况来看,万创国际上市后究竟是否能借助资本市场在融资方面发力还有待观察。”

  土储不到百万方

  当大型房企都在“勒紧裤腰带”度日时,中小房企的生存空间被进一步挤压,而上市融资一直被业内认为是一条突围“捷径”。

  6月3日,万创国际在港交所更新了招股书。据了解,这已经是该公司继2017年6月30日、2018年2月14日和2018年11月21日递表失效之后,第四次冲刺港交所了。

  资料显示,万创国际的大本营在安徽省淮南市,目前公司在淮南市拥有泉山湖项目和御香山项目两大开发项目,直到去年11月,公司才将业务扩展至附近的六安市,开发了万创东方樾等项目。

  依仗公司三大仅有的开发项目,从营收方面看,2015年至2018年,万创国际分别实现营业收入人民币4.24亿元、7.81亿元、6.29亿元、13.03亿元,近三年复合增长率为45%;毛利1.61亿元、1.39亿元、1.60亿元、4.87亿元,近三年复合增长率为44%;净利润5632万元、5416万元、8300万元、24032万元,复合增幅为62%。

  但是在销售面积、收入同比翻倍的情况下,万创国际的销售成本没有同比例增长。据披露,2018年销售及分销开支总金额为2543.4万元,同比增长仅3.1%。

  此外,从体量来说,万创国际“个头”还较为“迷你”,招股书显示,截至2019年4月30日,万创国际拥有总建筑面积为98.38万平方米的土地储备,较2018年9月末增长25.01万平方米,但是还是不足百万方。

  值得注意的是,万创国际的毛利率在房地产行业中处于较高水平。2015年-2017年,其毛利率分别为37.9%、17.8%、25.5%;2018年前9个月毛利率为34.7%,同比增长36%。同期,房地产龙头企业万科的毛利率为27.8%。

  另外,长江商报记者注意到,目前万创国际的融资渠道较为单一,从过往业绩来看,公司还是比较依赖与华融资产的债务重组安排。

  万创国际似乎也意识到这点,招股书中表示,倘若万创国际无法从华融资产取得进一步融资,则万创国际的业务、财务状况及经营业绩可能受到重大及不利影响。

  截至2019年4月30日,万创国际现金及现金等价物为3.5亿元,贸易应付款项为2.5亿元、其他应付款项及应计费用为1.8亿元、应付税项为2.7亿元。虽然并没有较大的偿债压力,但其资金是否能为其项目开发续航、支撑其拿地扩张还要打个问号。

  业务布局较为单一

  房地产作为资金密集型行业,负债水平一直是外界关注的重点。

  万创国际的负债率一直高居不下,2015年-2017年,万创国际的资本负债率分别为608.5%、716.8%、1218%,负债率快速上升,主要是由于记息其他借款的增长,即来自独立第三方华融资产的外部融资。

  或许是这个原因,最新更新的招股说明书显示,万创国际的负债率、净利润以及经营性现金流等指标,都有大幅度的优化。权益负债比例由1218%降至180.4%,净负债比例由600.8%降至23.8%。利息覆盖率由18.4倍提高到159倍。2018年前9个月,万创国际的资本负债率的大幅下降到418.9%。

  负债率的大幅下降,原因是万创国际向华融资本一次性偿还了8.29亿元借款, 同时还向紫金信托偿还了1.5亿元的借款。收益与债务的大幅下降带来的融资成本下滑,净利润率也由2017年的13.2%,跃升至18.4%。

  不过,万创国际的孙公司——六安万创又于今年4月和陕西国际信托签订了为期18个月,利率14%的2.5亿元信托借款协议。同时又向淮南通商银行借款两年期利率9.5%的1亿元借款。

  特别是相较于此前紫金信托和华融资本,分别只有9%和10%的贷款利率,万创于今年4月借入的两笔借款,借款利息要高出很多。

  此外,万创国际的业绩多倚重安徽地区。自2010年起,万创国际就对“泉山湖项目”进行大型综合住宅项目的开发和销售,在安徽省淮南市占有了较大的市场份额。根据第一太平戴维斯报告,在2015年至2018年前6个月期间,按已出售/已预售建筑面积统计,泉山湖项目为安徽省淮南市最大的住宅项目。

  有业内人士认为,万创国际虽立足于淮南市,从客观因素上看,公司业务还是会受到当地地产环境的较大影响。从风险管控的角度来看,区域越小市场供求逆转越快,而投资者的预期也会受此影响。

  家族色彩浓厚

  事实上,万创国际是一家典型的家族企业,前身可追溯至2003年成立的泉山湖置业,彼时由联华实业(实控人为汪明来)、汪季明、刘恩年分别持有95%、4%和1%股权。汪明来与汪季明为兄弟,刘恩年是汪明来妻子。

  招股书显示,目前万创国际现有董事会成员7名,包括四名执行董事和三名独立董事。其中,汪季明任万创国际董事会主席、行政总裁,汪磊任执行董事。前者坐镇战略规划及公司决策,后者负责业务的风险管理及行政。

  值得一提的是,汪明来的名字没有出现在董事会名单里。仅有58岁的汪明来,既不出任拟上市公司董事,也不负责公司日常运营,甘愿隐身弟弟和儿子身后。

  经记者查询发现,汪明来曾卷入多起贪腐案,这或许是其隐匿拟上市公司背后的主要原因。

  此外,长江商报记者还在招股书中注意到,万创国际存在未缴足社保供款、未缴足住房公积金供款、提供关联公司间借款、向业主提供首付贷款、投放禁止类广告等多项违规。

  天眼查数据显示,实控人汪明来的周边风险高达615条,预警提示有59条,汪氏家族旗下主要运营平台联华资产投资管理和联华实业都涉及多起法律诉讼。

  从公司的股东架构看来,万创国际的家族色彩浓厚。偏安一隅的万创如要走出淮南,面向更大的市场,单凭此前的开发模式和行业资源恐很难前行。

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