万科A最新消息,黄其森松了口:泰禾没有想象中那么差,000002最新新闻

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黄其森松了口:泰禾没有想象中那么差
2019-06-15

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  直至现在,黄其森应该还是无比庆幸,自己在2002年做的一个决定。

  长安街东起点,连接故宫,枕京杭大运河而居,黄其森二十年前一下相中这三千多亩的地,带着自己的闽系房企泰禾决意挥师北上。

  质疑声中,运河岸上的院子在北京面世,但因“水土不服”,又大动干戈、闭关修炼许久。用了整整十年,黄其森终于熬出了中式豪宅经典之作。

  2012年,项目更改案名“中国院子”,上榜“亚洲十大超级豪宅”、摘得“中国第一别墅”,泰禾也由此在全国铺开院子系产品;也是从这一年开始,泰禾驶入快车道,2013年更是豪掷195.3亿元在北京、上海等收下12幅地块,任志强都感慨“老黄有点疯”。

  对于黄其森而言,中国院子大概是泰禾一战成名的起点与底气。

  这位五十四岁的闽系商人,把他常年的定居地、办公室安在了这里;也是选择在这里,经历了销售成谜、负债高压、高管出走,以及深交所3000字问询的黄其森,走到闪光灯下回应一切。

  6月14日下午,泰禾集团在北京中国院子召开媒体见面会,伴随黄其森身旁的,是副总裁葛勇、财务总监姜明群,以及到任不久的副总裁全忠,曾任万科周刊主编。

  当天,面对着十几家媒体,黄其森穿着一件带企鹅标志的万星威亮蓝色上衣,仍旧显得朴素,憨态可掬。不过,在整整三个小时里,黄其森的言语显然没有那么“朴素”。

  面对所谓的艰难时刻,他称“我感觉这几年泰禾干得不错,没有大家想象的这么差”,“回旋余地非常大”;面对舆论与质疑,黄其森称“不怕人家骂你,就怕没人理你”“泰禾也算网红、明星企业”;面对拿地,黄其森更是重复了好几次,“绝对不去三四线,再好也不去”。

  更为重要的是,深交所问不出的疑惑,黄其森在这终于松了口。

  销售解密:2000亿不能再多说了

  有句调侃,地产圈的未解之谜之一,就是泰禾的销售额。

  见面会伊始,黄其森在回应关于产品的问题时,就“不经意地”透露了去年的销售额。“就从去年简单地讲,你看我也卖1300亿,可能销售收入、回款少一点,700多800亿,这不算差。最重要是权益80%、90%都是自己的,如果做权益排名,我估计泰禾应该排到15位,还会更高。”

  1300亿似乎没有让大家意外,随后问题很快就直面抛到销售额上。今年头五个月销售额多少?今年的目标又是多少?

  黄其森没有打算遮遮掩掩,直接开了口,今年泰禾还是比较审慎的,提的目标相对来说比较保守一点,在1500亿。而截至今年5月份,泰禾差不多实现400亿左右销售回款,还有200亿在途。

  1500亿,黄其森下调了此前宣称的2000亿目标。早在2017年12月,黄其森对外宣称2018年销售额目标是再翻一番至2000亿元,一时股价大涨,这也前后两年引来了深交所的问询。

  彼时,泰禾回复问询函时称,这仅是董事长个人的愿景。而见面会当天,黄其森首度直面了自己的2000亿目标。

  黄其森爽朗地笑出声,“2000亿我现在就不能多说了,因为上市公司也太敏感了,不能老展望,但是我想肯定泰禾还是一个有追求的企业。”

  随后再提及2000亿时,黄其森语气中带着些懊恼,“你看那次我也是随口说了一个,我自己都没有想到,如果有想到,可能也不敢这样说了。”

  不过,现场依旧不依不饶,刨根问底,这家连续五年没有披露销售额的企业,为何不公布?何时会公布?

  黄其森将这一困惑归结为销售口径上。“应该来说,原来也没有硬性要求我们(披露),这可能还是关于口径,你到底是说签约口径,还是说权益口径。”

  “实际上我们是有披露的,不是没有披露。但确实也知道,我们现在可能各个榜单里面口径不太一样,后续的我想我们会加强这一块的管理”黄其森顿了顿,“为什么我们不主动说这个东西,毕竟也怕造成一些误解。”

  在销售额之外,黄其森当天更多开始提回款,称泰禾今年更看重回款,目标则是1000亿,且将其与奖金挂钩。

  “今年回款希望不低于1000亿,甚至更高。这个指标我想才是我们真正看重的指标。”黄其森称,原本泰禾的考核是签约,今年,泰禾把任务下达到城市公司每个人,每个人的奖金以回款来算帐。

  黄其森笑着说,“所以今年大家可以看到泰禾在销售这一块有了明显的起色,特别在回款方面,我们比较满意的。”

  另悉,截至2019年第一季度,泰禾集团实现经营活动产生的现金流量净额119.39亿元,期末现金及现金等价物余额173.06亿元。

  负债卖子:现在没什么太大问题

  与销售额一样令外界存疑的,还有泰禾的负债与偿债。

  2018年报显示,截止年末,泰禾资产负债率为86.88%,净资产负债率则为384.55%。其中,泰禾经营活动产生的现金流量净额139.31亿元,期末货币资金为149亿元,期末现金及现金等价物余额为115.58亿元;同时,泰禾短期借款及一年内到期的非流动负债合计金额达574.28亿元。

  按此计算,货币资金对短期负债的覆盖比例仅为0.26。

  此前深交所就对泰禾的偿债能力提出疑问。在两个星期后的回复中,泰禾表示,虽然574亿元债务都需要在今年偿还,但其并不集中在某些时间段,无集中兑付的风险。

  此次见面会,葛勇称,针对574亿元债务,泰禾在过去5个月已经偿还了180多亿,另外还有接近300亿做了重新安排,即置换。

  “真正今年到年底,泰禾需要刚性兑付的金额不到60亿。”同时,葛勇称,更重要的是在债务期限上做合理优化,现在泰禾也加大了长期贷款贷款在债务当中的占比,长期贷款占比会越来越高,短期贷款会逐步下降。

  黄其森则更是自信,直呼:“对泰禾来说,债务现在没有什么太大的问题”。

  “我自己看了一下,应该今年最后要兑付的也不到100亿。如果泰禾100多亿我都完成不了,那还做什么?”其用现金再次作证自己的观点,“我们在手的资金100多亿,对泰禾这样的体量已经没有任何问题,不要说100多亿,就300多亿还有问题吗?”

  不过,相比过去两年,在解决负债问题上,泰禾则有些转变,表示将收紧与金融机构的合作。

  据悉,长期以来,泰禾与金融机构的合作都十分紧密,此前合作数量多达一百来家。但也正因如此,去年一些中小金融机构的暴雷直接传导至泰禾。

  黄其森坦白称,“去年给我们带来困扰的确实就是在这里,100多家,别说我,葛总,他的部门经理跟大家都不认识,很多金融机构出问题了。”

  而从今年开始,泰禾将收紧和金融机构的合作,只与不超过20家进行全面战略合作。黄其森透露,目前还有200多亿债务已经与金融机构达成协议,将过几年才进行兑付,因此泰禾目前还没有一笔违约产生。

  借债之外,今年以来,泰禾还通过卖项目、出售股权,来回流现金、缓解债务。

  其中,老乡世茂成了最大的接盘者。

  据观点地产新媒体了解,截至目前,世茂从泰禾手上接过了7个项目,包括杭州蒋村项目、南昌茵梦湖项目、漳州红树湾项目,甚至还有院子系列的广州院子以及佛山院子等,一共获得了77.52亿元的资金。

  外界更为关注的是,接下来泰禾是否还有大规模的项目出售,甚至包括明星项目?

  对此,黄其森回应称,相比以前独立操盘、独立拿地,接下去,泰禾会是一种更开放,更包容的心态。

  “但是我们还是有选择的,比如说像这次跟世茂。”黄其森指出,选择合作对象,一个是志同道合,第二个还是要门当户对。

  “比如说要输出品牌,小股操盘。”说完,黄其森赶紧补充,“这并不会影响到整个(销售),因为泰禾的权益占到80%、90%,这次稀释完了之后,其实还是非常高的,所以今后的合作会更多一点,社会分工也不一样了。”

  不过,黄其森称,接下来不排除还有一些项目跟优秀企业进行合作,但是不会说像这一次跟世贸合作一样规模如此之大。

  人事变动:有一些流动是很正常的

  人事带给黄其森的困扰大概也不比销售、负债小。

  过去一年多,泰禾无疑是在人事动作最大的房企之一,不少高管纷纷出走,包括副总裁丁毓琨、副总裁沈力男、财务总监罗俊、上海区域副总经理鄂宇等,而近期则还有张晋元。

  同时,一批副总裁也加入,龙湖烟台总经理李亮、华夏幸福高管陈波和李斌、建行总部投资银行部总经理黄曦等等。

  见面会现场,黄其森几乎也用了大部分时间在回应人事与团队风波。

  “高管很稳定,像葛总就很稳定。”黄其森先用隔壁的老将开了个玩笑,“不管什么原因有一些流动,我还是原来的话,留的安心,走的愉快。”

  在黄其森看来,目前泰禾高管核心非常稳定,有一些流动也是很正常的。其称,目前泰禾管理着3000多亿资产,扩张达到了20余个城市,需要大量的人才聚集,而现在泰禾的高管,副总裁的级别差不多有十多位。

  “如果是说有一两个人,三五个人变动,其实也是非常正常的。”黄其森看得很开。

  黄其森同时也表示,今后泰禾更多是从内部推荐,内部提拔人才,大规模的招聘将会在6月底结束,接下去泰禾的人才会相对来说稳定。

  不过,说着“泰禾用一流的人才,却出了三流的成绩”的黄其森,还是对人才有自己的执念——“房地产行业最大的泡沫,在人才”“房地产行业很多人都是在社会上飘,很多人没有敬畏。”

  其称,对于招揽人才的标准,财务方面要求四大、央企的处长副处长;建筑方面要老八校;法律方面要清华、北大、人大、中国政法等学校。

  而这,甚至已经列为黄其森今年的重点工作。“看人、阅人,全总(副总裁全忠)都是我自己谈的,这个我始终告诉大家,对人的投资是泰禾最重要的投资,泰禾还是需要大量的优秀的人才加盟。”

  值得一提的是,一直以来,外界都把泰禾的职业经理人流动,与黄其森个人的做事风格相关联,认为太过于事无巨细,放权不够。

  针对现场的许多问题,黄其森多次提到“改变”一词。针对这一问题,言语之中,似乎也感受到了黄其森对他手里掌握的权利大小的改变。

  黄其森透露,今后,泰禾的管理架构由四级变为两级。

  据悉,目前的管理架构有总部、区域、城市、地方不同分级,“链条太长了,现在基本上就是两级,马上拍板,马上决策,逐步改变,有一些总部控制,有一些是沉下去由区域控制。”

  而目前,泰禾在区域业务布局上,主要包括北京区域、福建区域、上海区域、广深区域。

  “今后更多的权责利就放到各个区域身上,由各个区域来决策,在第一线能听得见炮火的地方就要沉下去,要有效益。”

  接近见面会尾声,关于人事的问题还被不断提及,黄其森最后的回应是,今后这方面希望更多采用赛马机制,顿了顿,“让他们凭业绩说话”。

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