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泰禾黄其森再度释放公司信心 称会降低持股比例引入战投
2019-06-15

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  风口浪尖上的泰禾集团(000732.SZ,以下简称“泰禾”)掌门人黄其森,终于公开坐到了媒体面前,来剖析当下的泰禾。

  6月14日下午,黄其森如约出现在北京中国院子——这个他最引以为傲的所在。他的普通话还是不太好,但是精神不错,这是从2018年泰禾传出危机以来,他第一次这么高调。

  黄其森不是一个人来,他携泰禾集团执行副总裁葛勇、上市公司财务总监姜明群、副总裁全忠三位等多位高管一起。

  债务危局或已暂缓

  资金问题是泰禾面临的最大问题,2018年年报显示,泰禾期内短债共计574.28亿元,期末现金及现金等价物余额115.58亿元,偿债缺口458.7亿元。在资金问题不断被反复放大的2018年,与泰禾合作的金融机构闻风挤兑,而一旦出现兑付危机,泰禾努力维持的平衡将被打破,后果可能一发不可收拾。这促使泰禾梳理与金融机构的合作,从原来的百余家降至20家左右。

  从2018年底到2019年一季度,泰禾为解决这一迫在眉睫的问题,分两步走快速回笼资金。首先是发起“壹号抢收计划”,仅在北京区域就实现100亿回款;第二步则是与世茂谈判出让项目股权,先后10个项目共计回笼资金116亿元。这两步给泰禾带来了超过200亿现金流,用于极短期内的刚性兑付,解决了泰禾最为紧迫的短期兑付危机。

  这一经历让黄其森意识到现金流的重要性,所以他说现阶段由他来亲自主抓的工作之一一定有抓回款:“泰禾以前手里有钱,所以那时候我想的是要规模要质量,但是现在不同,现在我对员工的考核已经与销售无关,而是看回款,能回款的才有奖金。”

  葛勇对于泰禾目前资金现状的解释更具象。泰禾2018年年报显示,当期有息负债是1375亿元,而目前最新的数字是不到1200亿元。“过去五个月,泰禾偿还了180多亿元的短期负债,还有300多亿未偿,但已做了偿还日期的置换,到今年年底,泰禾的刚性兑付金额不到60亿元。”

  内部管控有待提升

  造成资金面紧张,除了战略等方向性问题之外,更关键的是管理能力,黄其森也曾公开说过“泰禾用一流的人才却创造出了三流的业绩。”

  高管频繁出走显然是泰禾在这两年的一大症结。黄其森表示现在泰禾高管团队中有20多个副总裁,分管不同业务。银行出身的黄其森,将银行中互相监督的机制引入到泰禾人才管理体系中,通常一个岗位设置AB双角色,用以工作互补。“这么庞大的队伍,偶尔有三五个也正常。”

  面对媒体,黄其森表示泰禾大规模招聘在今年6月结束,但是接下来他的重要工作之一仍然是看人、识人,继续为泰禾招揽更优秀的人才。同时在管理方面会逐步加强,“万科、龙湖、恒大、万达、碧桂园,这些企业都有值得学习的地方,其执行力也是值得我们借鉴和学习的。我们最近引进了一批万达人才,抓工程管理和现场执行。”

  黄其森认为泰禾从前对于人事的管理过于注重激励制度,但缺乏相应的考核机制,这导致了泰禾的人效较低,管理能力跟不上去。

  对此,新入职的副总裁全忠补充道,作为一个刚跨越千亿规模的成长型房企,泰禾近年来的战略重心将逐步从“规模扩张”向“管理提升”转变,正处在从量变到质变的前夜。

  而更深刻的改变或许在于从四级管控到二级管控的改变。泰禾从前是总部-区域-城市-项目四级管控,层级较多,效率略显低下,黄其森将其改变为集团-区域管控,给区域以较大授权,“让在一线听得见炮火的人指挥作战。”

  引战疑云

  如今,摆在泰禾面前的困局或许稍微缓解,但问题却并没有彻底消除,泰禾接下来还需打扫战场,并且要制定一个中长远计划。

  最实际的举措就是引入战投方,采访中,黄其森表示这需要经过证监会一系列的流程才能公布,“目前接触很多机构,均有相关意向。”葛勇则透露,战投一事或许会在年底前有消息,“不会是贵州华能,我们只是很好的合作伙伴。大概率是一些央企、国企或其他领域但有志同道合意向的机构。”除了有财务投资这一功能之外,葛勇认为这个战投伙伴还需要能够跟泰禾协同发展,“可以有土储,可以有开发能力等等。”

  第一财经询问名单当中是否有险资中国平安,葛勇表示“平安也谈过。”而一旦进入引战的正式阶段,泰禾大概率会采用定增手段,黄其森也在这次采访中透露,预计个人持股比例会降至50%左右,这与定增引战一事暗合。

  但他表示不会出现分散股权的情况,“公司需要有一个责任人,股权分散会给公司后续经营带来很大危机。”黄其森始终会坐稳泰禾第一大股东位置。

  而对于2019年的期待,黄其森表示要谨慎乐观,泰禾目前手中货值约有6000亿元上下,但他为泰禾今年定下的销售目标是1500亿元,“这个其实比较保守。同时希望回款能有1000亿,充分保证泰禾现金流。”截止到今年5月,泰禾共回款400亿元左右,同时还有200亿元在途资金。

  对于泰禾坚持一二线战略,黄其森认为这是“战略的坚定性”,到目前为止泰禾只进入了29个城市,而同规模的房企至少进入超过50个城市,“这是因为泰禾不做机会型的三四线城市,坚定留在一线城市及强二线城市,”黄其森补充,“如果要有增加,也只会增加成都、重庆、西安这三座城市。目前泰禾需要做的就是夯实1000亿这个规模,做扎实管理能力。”

  泰禾的权益比例一直较高,基本维持在80-90%之间,而通过将项目出售给世茂,黄其森意识到“小股操盘”、“品牌输出”也是不错的选择,同时短时间内不会进行大规模拿地。接下来,黄其森预计还会出售三四个项目,合作方还在谈,“规模肯定是不会像与世茂合作那么大。”

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