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宏泰联姻金地 涉及园区内住宅和商办用地
2019-06-13

  2019年6月11日,宏泰产业市镇发展有限公司 (6166.HK)发布公告, 2019 年5 月29日,与金地(集团)股份有限公司(600383.SZ)签订了为期五年的战略合作协议,就房地产发展及投资建立合作关系。

  根据公告,宏泰发展将向金地提供其产业市镇内土地的基本资料,并协助金地选择符合其发展战略及需要的住宅、商业及工业土地。双方将在多个领域寻求合作机会,包括但不限于住宅及商业土地开发以及产业项目投资、项目拓展及营运。

  对于双方合作具体情况及模式,宏泰方面拒绝了经济观察网采访。宏泰方面在公告中表示,订立战略合作协议可让宏泰发展通过金地的项目发展及房地产投资能力受惠。

  29日北京举行的战略合作签约仪式上,金地集团总裁黄俊灿指出:“宏泰发展投资运营的廊坊龙河高新区享有环渤海、环京津、环首都的”三环“优势,与金地集团发展战略布局相得益彰,双方在主营业务领域开展深层次合作,能充分发挥各自优势。”

  宏泰发展董事局主席王建军则表示:“金地集团布局广泛、实力雄厚、品牌影响力突出,而宏泰发展深耕产业地产领域,产业构建能力和园区运营能力均获得政府及市场认可。期望日后在多区位、多领域开展合作。”

  宏泰发展作为土地一级开发商,通过PPP模式与地方政府合作,进行土地整理、基建、招商引资,并参与后续园区管理和运营。除了通过出让土地取得的一次性收入外,宏泰发展还可获得园区内实现税收的分成,以及后期商住项目二级开发的收入等。可以看出,对于宏泰发展来说,产业园区住宅、商业的配套建设,是公司获得持续性收入的关键因素。

  王建军曾公开表示:“我们要招到一些专家、院士在这里搞创新,那我们就要把别墅、商业、购物中心建好,根据这个项目做好配套,否则人家不会来。”

  2018年报显示,宏泰发展开发运营的10个产业地产项目中,有大量待出让的住宅及商业用地。其中,已进入收成阶段的龙河高新区项目有782万平方米;龙河商务休闲度假基地453万平方米;永清宏泰产业市镇园区366万平方米;张家口市现代产业园区369万平方米;石家庄通用航空产业市镇园区531万平方米;石家庄藁城宏泰产业市镇园区950万平方米。

  截至2018年末,宏泰发展短期借款14.7亿元,经营活动现金流为-1.2亿元,投资活动所得现金流1800万元,偿还贷款等融资活动的现金流出为3200万元,银行存款余额13.4亿元。从中不难看出,宏泰发展现金流并不丰沛。同期,金地集团短期借款26.4亿元,银行存款为440亿元。

  截至2018年末,宏泰发展贸易应收款为16.2亿元,与2017年同比增长了100%。其中,已逾期超过半年的应收款为6.4亿元,从宏泰发展年报中也不难发现,其应收款中大部分为政府合作项目回款。

  宏泰发展总营收为40亿元,其中产业市镇发展的分部收入为28亿元,占总营收70.12%,其次为物业发展收入,占总营业收入的28.53%。2018年,企业物业销售收入占整体收入的比例有所上升,但是毛利率却同比下降9.2%。

  从中不难看出,宏泰发展物业销售毛利水平低于产业园区土地开发,换而言之,房地产开发销售产生的收益低于土地出让收益。

  对于宏泰发展来说,不断寻求新的可持续发展的盈利模式,是企业面临的主要挑战之一。2018年,宏泰发展的土地出让面积和土地出让金均有所减少。截至2018年末,其中主要项目龙河高新区产生的收入为18.7亿元,与2017年20.3亿相比减少了1.6元。

  经济观察网了解到,产业市镇开发的收入由两部分组成。一部分为一次性收入,包括出让工业用地和市政项目用地所得款项净额100%,或出让商住用地所得款项净额80%。第二部分为持续性收入,包括园区当年实现税收,扣除区政府留成部分,以及剔除入园企业优惠和园区管委会运营费用。

  因此,大量增加持续性收入是宏泰发展不断寻求战略合作以及实现转型升级的目标。王建军曾表示:“我们不能保证以后永远都成功,所以也在转型升级,不是说大面积的片区开发,而是和有产业资源的公司合资,利用产业基金,利用资本的杠杆去招商。”

  自1995年成立以来,宏泰发展原本是做房地产开发,开发建设的小区包括新华南小区、康乐花园、宏泰花园、蓝水湾等。2005年起开始进入产业园区开发领域,在业界被称为迷你版华夏幸福

  实际上,在产业园区开发和运营领域,宏泰发展与金地集团的合作并非个例。今年的3月14日,宏泰发展还与中国电建签订了战略合作协议。

  早在去年,亿达中国与龙湖集团也签署类似战略合作一些,亿达中国的产业园区开发和运营优势与龙湖在住宅、商业领域的优势形成良好的互补;此外,产业园区出身的华夏幸福也联手万科、旭辉等开发商进行项目层面的合作。

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