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金科股份完美财报的背后:五个项目撑起公司半边天 与孙宏斌明争暗斗
2019-05-31

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   金科股份(000656)去年财报完美得不知道用什么形容词来夸赞它。

  在房地产行业调控力度越来越大的2018年,金科股份销售金额同比增长81%,而行业平均增速为12.2%。与此同时,公司各项财务指标都完美的改善,毛利率上升、负债率下降、利润上涨,该上涨的全涨,该降的全降。

  然而,这份漂亮的财报也有不完美之处。金科股份2018年在售项目100多个,其中5个项目贡献了公司全年利润的70%,且这些项目都在重庆。这意味着,金科在北京、广州、成都、苏州、南京、合肥、郑州、武汉、天津、济南、青岛等主要一二线城市的项目要么微利要么亏损。

  不得不说孙宏斌的眼光独到,早在2016年,融创就大量吃进金科股份股票,去年融创系持股还曾一度超越实控人黄红云家族。

  一份完美的财报

  金科股份的表现,肯定是房地产行业最好。恒大、万科、碧桂园的表现都不如它。

  去年,金科股份第一次进入千亿俱乐部,实现签约销售金额1188亿元,同比增长81%;销售面积1342万平方米,同比增长59%,增速远超行业平均水平。

  上述房地产“三巨头”中,表现最好的恒大2018年签约销售额同比增长为49%。

  销售额猛增,带动该公司其它经营指标的全面改善。

  毛利率达到28.57%,较上年同比上涨8%,位列全行业的前茅,也该公司近5年来最好的;负债率为75.54%,下滑近5%,是除2016年之外7年来的最低;扣除非经常性损益的净利润40.19亿元,同比增长137%;净资产收益率19.45%,同比增长8.82个百分点。

  此外,金科全年实现销售资金回笼1051亿元,回款率88%。如此高的回款率,在回复深交所问询时,金科股份底气十足的表示,公司货币资金充裕,余额近300亿元,能有效覆盖短期债务。

  对2019年,金科股份定下一个目标,1500亿元,较2018年销售额增长26.3%。在碧桂园前4个月销售全面停涨的情况,定这个目标还是需要胆量的。

  五个项目撑起公司半边天

  现实世界不存在完美的人,同样资本市场不存在完美的公司。

  金科股份2018年同样有令股东不满意的地方。该公司去年约40亿利润,重庆5个项目贡献了70%的。

  资料显示,该公司去年主营收入前五名的项目分别为重庆·金科天元道(一期)、重庆·金科天元道(二期)、 重庆·西永天宸(二期)、重庆·金科空港城和重庆·金科城。

  这个项目分别带来19.56亿元、19.23亿元、15.04亿元、13.87亿元和13.55亿元,合计81.25亿元,占公司总收入的约20%。

  利润方面,该5个项目起到撑起公司半边天的作用。分别贡献了4.4亿元、5.6亿元、8亿元、4.8亿元和5.4亿元,合计28.2亿元,占到金科股份去年总净利润的70%。

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  金科股份在去年年报中称,公司房地产开发业务聚焦“三圈一带”、“八大城市群”等重点城市进行深耕发展,目前已经布局长三角、京津冀、粤港澳大湾区、成渝、中原、长江中游、北部湾、山东半岛等城市群,已进驻全国23个省、直辖市、自治区,开发项目主要分布在重庆、北京、广州、成都、苏州、南京、合肥、郑州、武汉、天津、济南、青岛等主要一二线城市。

  与孙宏斌明争暗斗

  在乐视网败走麦城,但在房地产行业,孙宏斌还是一位敏锐猎人。早在2016年,孙宏斌旗下的融创就开始大量吃进金科股份股票。

  资料显示,2016年金科股份进行了一次非公开发行股票。融创参与这次定增,并一举拿到17%。此后,孙宏斌旗下公司不断增持在去年接近30%。

  2018年10月25日,融创中国通过旗下天津聚金物业管理有限公司、天津润泽物业管理有限公司、天津润鼎物业管理有限公司等3家合计持有金科股份1477939996股,占公司总股本的 27.6783%。在同一时刻,黄红云及其控制的重庆市金科投资控股(集团)有限公司、黄红云先生一致行动人陶虹遐合计持有公司 1477930058 股,占公司总股本的27.6781%。

  黄红云火速作出反应,与持股2.31%的女儿黄斯诗签署了《一致行动协议》。最终,黄红云系持股达到29.99%,成功反超融创。之后,黄红云再次出手,注销571万股股票,使自己持股成功超过30%,与此同时避免了超过30%要约收购红线。而孙宏斌如果要继续增持,就会面临触及要约收购红线。

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