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和昌:鲸吞后遗症
2019-05-31

   曾经与融创抢食,以200亿的小身板,吞下133.26亿资产包的和昌集团,开始卖项目了。

  这个档口,80后总裁胡博确认离职。

  这家急于冲击千亿的房企,正在经历激进过冬的后遗症。

  1、低调的老板与明星董事长

  在房地产圈,你很少看到一家房企的职业经理人,直接坐上董事长的位置。郁亮成为万科董事长,也是在万科工作几十年,并且由企业特殊的股权结构、职业经理人文化和当时情势所决定。

  董事长,往往是专属于老板的title。

  但是和昌集团,这家房企从创立之日起,就不走寻常路:老板挖角空降职业经理人作董事长,当然本质上还是职业经理人。

  和昌背后的大老板万永兴是个低调的富豪,你能找到关于他的新闻,基本上是为母校捐赠一个亿,入围福布斯之类的消息。关于公司事务,极少抛头露面。

  他所拥有的中瑞控股,是和昌的大股东,创立于2000年,旗下拥有瑞茂通、和昌集团、中瑞国际、中瑞资本、中瑞园区等很多公司,涉足煤炭、金融、房地产、化工等领域。

  万永兴并不是房地产起家,当初中瑞还是个做煤炭生意的企业,机缘巧合拥有了一块土地。

  对房地产外行的万永兴,决定找专业人做专业事。当时他住在鑫苑的小区里,和不少鑫苑的高管是邻居。后来,找到了曾经鑫苑集团的总裁韩恺来操盘,从这块地开始,和昌集团的前身便诞生了。

  2007年自郑州出发,后来把总部搬迁至北京,和昌开始全国化发展。韩恺从零开始,从老公司拉人,也逐渐通过操盘项目建立了属于和昌的团队。

  当他努力再造一个比鑫苑更大的房企时,2015年一个来自济南万科的年轻人被调来做他的助理。

  这一年,韩恺明升暗降,调任中瑞控股副董事长,9月便离开了和昌,留下那句“长大了,总是要飞的!”,以及无数伤感之语。

  职业经理人离开的唯一理由,就是老板不满意,这个不满意也许是关于业绩,也许是关于其他,外人无从细细考究。

  2、千亿,不可能完成的任务

  那个来自万科的80后,就是韩恺的接任者,如今和昌集团董事长武磊。同年,来自昆明万科的胡博入职成为和昌集团总裁。

  这也是如今关于和昌大家最熟悉的两个名字。从那之后,和昌集团对万科人敞开大门欢迎。万科城市公司的助理总经理做了和昌的董事长、总裁,而万科城市公司的部门经理们,也能在和昌得到更高的title和可观的薪水奖金。

  和昌大量吸纳万科人,想要学习万科的模式,来完成企业的蜕变发展。在之后的一段时间里,这对80后拍档带领着和昌,曾经以每年近100%的速度在增长,更在2017年喊出2020破千亿的口号。

  但是,和昌的快速增长是建立在几十亿的销售额基数之上,在那个房地产爆炸增长的年代,从几十亿到300亿的跃升在圈内并不少见。

  可如今的市场是什么样?

  2018年和昌没有完成350亿元的销售计划。根据克而瑞的统计,去年和昌集团的合约销售额为292.8亿元,亿翰智库的数据则为312亿元。

  从300亿到千亿,这在接下来的两年里,几乎是不可能完成的任务。

  和昌内部对此也已经接受现实,“千亿梦”还是要有的,但这条路走起来还是要保守一些。

  然而不待“千亿梦”实现,和昌这对80后搭档已经分道扬镳,胡博日前已经从和昌集团离职,选择创业。武磊正暂代他的工作,和昌还在寻找接替的人选。

  对于胡博的离开,和昌集团内部说法不一,正面的说法是胡博一直有个创业梦,对于自己做老板有强烈的愿望;负面的说法是,他并非主动选择离开,而是被离职。

  房小评倾向于后者,毕竟此前见到这两位年轻的经理人时,他们都抱负满满。对于一家正在快速成长中的企业,有机会带领他实现千亿甚至更大的目标,是无数地产人的事业梦想。

  武磊和胡博有着明确的分工,武磊主抓投资等大方向,地产开发业务和业绩完成由胡博来负责。显然,这个不达预期的业绩,是需要有人抗责任的。而胡博,是自去年以来,离职的众多和昌人中的一个。

  3、鲸吞后遗症

  老板与职业经理人的差别是什么?

  前者会对公司有着更长远的期许;而后者会更追求那个能够证明自己能力的数字。

  就如北京某豪宅,它卖了这么多年,货值越卖越多,这是老板的智慧;而北京CBD某大盘,短时间内售罄,百亿销售额除了成全职业经理人的业绩和奖金,对于企业本身而言反而是一种损失。

  和昌大跨步冲千亿的路径,过于激进,面对市场骤变,这种速度没能延续下去,反而给企业带来了现实的困难,那就是钱的问题。

  前两年,不少大型房企收缩拿地,卖多少拿多少,降杠杆,储备现金过冬。而和昌对于规模的渴求超过了一切。

  2017年,和昌以133.26亿元吞下莱蒙国际旗下的8个项目,其中包括3个位于深圳的珍贵项目,实现了环渤海、长三角、珠三角以及中部核心城市的全国化布局。

  而当年,和昌的销售规模才在200亿左右,和昌在投资拿地上的大胆可见一斑。

  需要指出的是,这8个项目原本属于莱蒙与融创合作的“一揽子计划”,但在2016年融创收购了莱蒙7个项目,完成第一批交易后,双方经营策略、市场形势等方面发生了变化,所以第二批项目没有完成交易,最终由和昌接盘。

  并购王老孙的眼光、判断和砍价本领自不必说,最终没有选择接盘自有道理。

  鲸吞莱蒙资产包后,2018年和昌遭遇了金融和楼市的双重严控,现金流承压。

  虽然这些项目可以为和昌带来巨量的货值,为未来的规模扩张打下基础,但都无法快速入市给和昌带来现金。今年开始,和昌收购的资产包产生现金回流,而深圳项目明年才会开盘。

  资金的压力到2019年并未缓解,根据上交所披露的信息,和昌集团申请发行的一笔规模为3.3亿元“中金和昌资产支持专项计划”遭到中止审核,融资受阻无异于雪上加霜。

  为了回收资金,房小评了解到和昌正在出售旗下部分项目的股权。从此前大手笔买买买,再到卖卖卖,不过是一个冬天的时间。

  说好听了,这是在优化投资结构,而本质上是,和昌出于对千亿的追求,过于大胆的收购,吞掉超过自身承受能力的土储,在冬天过后不得不吐了回去。

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