万科A最新消息,50强中最年轻的房企要上市 它用5年实现了超百倍增长,000002最新新闻

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50强中最年轻的房企要上市 它用5年实现了超百倍增长
2019-05-30

  “心是一步步做大的,企业也是。”说这句话的是张园林,新力控股 (集团) 有限公司(以下简称“新力”)董事会主席。今年42岁的他,在带领新力走出一条“后来居上”的地产逆袭之路后,也在赶赴资本市场演绎下一个故事。

  港交所近日披露了新力地产的招股书,其上市正式进入倒计时。过去几年,“地产黑马”是新力的标签,2014年新力在全国的销售为8个亿,及至2018年,其规模已接近900亿,它在五年间实现了过百倍的增长。

  若此番香港“闯关”成功,成立才九年的新力将写下新的纪录,要知道碧桂园从创立到叩开资本市场的大门用了15年,恒大用了12年,而这两年赴港上市的正荣、大发、德信、美的置业等,平均时间都超过了20年。

  “黑马”新力

  无论是在江西大本营,还是国内地产界,新力都可谓一匹让对手侧目的“黑马”。

  2010年3月,新力地产在江西南昌成立,2015年即位列江西地产前三甲,2016年迈进地产百强门槛,以161.3亿元的销售额位居第96名。2017年,新力总部迁至上海,成为首家入沪的赣系房企,销售额同比暴增4.5倍,以457亿元的成绩跻身地产50强。

  这与成立初期的缓慢发展形成鲜明对比。新力地产的第一个项目是南昌新力帝泊湾,该项目打造耗时颇长,从2010年8月拿地,到2012年11月营销中心开放,历时达2年多。

  对于“地产新兵”新力来说,“快”已经不仅仅是战略命题,很大程度来说是关乎生存的残酷现实问题。在万科破千亿时才进军地产行业,新力地产本已不具备先发优势。更为严峻的是,房地产从黄金时代步入白银时代,到2014年时,新力的销售额也才只有4.9亿元。

  张园林意识到,中小房企必须“快”。行业竞争越来越激烈,跟随不可能胜出。新力开始定下中短期战略和中长期战略。前者即在三至五年内,布局全国,2016年销售目标是110亿,2017年销售目标300亿并冲刺全国地产50强。中长期战略则是在五至十年,进入并稳定在全国地产前20强序列。

  做出这一决定并不容易。据新力聘请的战略咨询专家黄博文博士(博志成创始人、首席专家)回忆,由于对战略方向的争论,张园林曾与其在酒后“打了一架”。

  超速发展战略下,新力组织架构的掣肘日益明显。为配合战略目标的达成,新力在内部开始“动手术”,针对权力过于集中、“中心”定位模糊、授权不清晰、运营职能缺失等管控问题进行改革,设立董事会、战略经营委员会、人才发展委员会、审计监察委员会等管理部门,治理结构朝着规范化发展,并与经营层形成了清晰的权责界限。

  同时,新力在内部增加产品标准化、运营管理和企业文化等重要职能机构,并前瞻性地设计了“集团-城市公司-片区公司”的三级管理架构,建立了相对明确的权责体系。随后成立的产品研发部门致力于产品研发和标准化的建立,确定了“湾”、“园”、“悦”三大产品体系,这也奠定了新力地产“高周转”的组织和产品基础。

  改革的化学反应很快产生。自2016年一举突破百亿后,新力以业界瞠目结舌的速度攻城略地。仅在2017年1-6月,新力就拿地27宗,平均每周一宗。截至2019年3月31日,新力旗下有101个项目,总土地储备约为1480万平方米。

  与新力的高调扩张不同,其掌门人张园林异常低调,不仅很少出席活动,连个人公开资料都很少。仅有的资料显示,创建新力之前,张园林一直与胞兄弟们做建筑承建生意。

  新力地产客户价值中心总经理薛金江评价他是“一个会算大账的人”,曾经在房子临近交付前砸掉三个大堂。“一个大堂增加的成本十万左右,三个就三十万,但他觉得这种钱应该花,它达到的效果不仅仅影响我们的客户,也会影响内部的员工。”

  资本考验

  一切过往,皆为序章。要踏入资本市场,新力依然面临考验。

  高杠杆是房地产业的通病。新力地产招股书显示,2016-2018年,新力的杠杆率(总资产/净资产)分别为7.15、10.62以及15.34,处于上行通道中。新力控股的净资本负债比率从2016年的190%增加至2017年度的270%,2018年有小幅下降,但也高达约240%。

  不过,相比高企的负债,回款能力更是企业健康发展的支撑要素。新力通过采用“120天启动项目、180天达到预售标准”的高周转开发模式,以保证现金流。而其产品的标准化也奠定了高周转的组织和产品基础。

  据时代财经了解,在产品的标准化之下,新力地产的湾系产品能够做到从拿地5-6个月开盘,12个月实现现金流回正,而园系产品的开盘时间为7-8个月,15个月可以做到现金流回正。

  目前,新力的布局相对集中,大本营江西省占半壁江山,合计持有项目55个,土地储备约778.11万平米,占总土地储备的52.6%;其次是大湾区,合计持有项目20个,土地储备约383.76万平米,占总土地储备的26%;其次为华中、华西和长三角,分别占比13.1%、8.2%。

  新力获取土地的策略是以收并购为主,适度参与招拍挂项目,同时探索参与城市更新类型项目。新力地产副总裁佘润廷曾透露,新力地产70%至80%的项目来自收并购。曾参与新力地产战略咨询工作的黄博文对时代财经指出,“收购兼并”是新力地产的核心竞争力。

  收并购让新力地产在很多城市快速打开局面,其中,惠州在两年之内就落地了22个项目,武汉、长沙、广州、赣州等城市也完成了至少5个项目的布局。仅2017年,新力地产累计取地46宗,新增计容