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万通地产:杀出个冯冠豪!
2019-05-29

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  毕马威的冯冠豪,来了。

  5月23日,万通地产(600246.SH)发布公告,王忆会“因工作原因”同时辞去董事长、董事会战略发展委员会主任委员职务,也不再担任公司董事。

  53岁江弘毅前来接任董事长,这不是江弘毅第一次接棒。早在2015年7月冯仑败走万通,万通董事会改组时,江泓毅就曾任董事长。而此次辞职的首席执行官李虹,也同样是当年受王忆会所用的职业经理人。

  两个老面孔不足为奇,可一个生面孔却吸足了投资者的眼球。

  来自毕马威中国区的原副主席冯冠豪,将在22天后的6月13日,成为万通第七届董事会董事,并将从董事孙华手中,接棒万通董事会战略委员会委员及审计与风险控制委员会委员。

  对上市重组、跨境并购有着丰富经验的冯冠豪,自从2017年10月1日离开毕马威后,再未曾向任何人效力。

  此次突然空降万通并且担任要职——战略委员会委员,是否暗藏玄机?

  早在今年二月,普洛斯8.21亿元收购万通10%股时,就曾表示“董事会战略委员会主席”的位置要由普洛斯CEO梅志明出任。

  此时,这半路杀出的冯冠豪,与普洛斯又是否有关联呢?

  要知道,2017年7月,万科就曾出资169亿,购得普洛斯股份21.4%,成为普洛斯第一大股东。这笔交易也在当年称为“亚洲历史上最大一单私募股权并购交易”。

  而冯冠豪的老东家毕马威,则为万科编制了27年的财务报表。

  曾有业内人士指出,“普洛斯入股万通不仅仅是一场简单的财务投资,而更多将通过合作等方式,介入万通地产的战略经营层面”。

  这就像是一个轮回,当年冯仑败走“麦城”,如今王忆会也来到了“麦城”城下。

  冯仑败走万通

  曾经冯仑还不是发射卫星的段子手,在他的时代,万通充满了想象力。

  2002年,冯仑携万通星河入主先锋股份(由延吉吉辰联合四公司一同创立,王忆会控股延吉吉辰,延吉吉辰为先锋股份第三大股东)期间,通过股权转让、分置改革等手段逐渐成为先锋股份第一大股东,并完成“先锋股份-万通先锋-万通地产”的更名。

  直至2007年,万通顺利完成借壳先锋股份的整体上市。而在此期间,王忆会逐渐淡出。

  2008年,冯仑就与自己在中欧商学院老同学TCL的李东生,对标普洛斯模式合伙搞起工业地产。而彼时的王文学还在廊坊埋头苦干,平安不动产还在摇篮。

  2014年,万通工业地产步入巅峰期,一共有7个工业地产项目,持有土地面积逾1500亩,建筑面积超过120万平方米,并且发行了三支工业物流地产基金。

  不过,自从冯仑搞起工业地产,万通住宅地产奶奶不疼,舅舅不爱,错过了房地产黄金十年。年报数据显示,从2011年起,万通地产市场份额逐步萎缩,业绩开始出现大幅下滑。

  2011年,万通实现营收48亿元,至2014年,冯仑卸任董事长那年,万通仅实现营业收入19.11亿元,同比下降42.06%,净利润4508.99万元,同比下降88.16%。现金流则由2013年的11.88亿元滑落至-9520.57万元。

  一位从业多年的地产分析人士称,“冯仑与王忆会,两人私下有个君子协议,假如冯仑做不好万通,就下台让王忆会做”。

  2014年4月,王忆会通过嘉华东方控股出资3.7亿元买下万通投资控股股份有限公司(以下简称:万通控股)24.79%股权。

  2014年8月,万通董事会改组,嘉华控股入主,嘉华控股实控人王忆会找来的职业经理人江泓毅、李虹、马健分别当选董事长、董事,代表冯仑的董事会成员仅剩姚鹏一人。

  2015年,随着万通7个工业地产项目改名换姓卖给普洛斯,万通工业地产一夜之间被打回原形。

  公司发生如此变故,万通工业地产核心高层杨建新曾伤心落泪“我本将心向明月,奈何明月照沟渠”。

  2015年7月,嘉华东方控股耗资9800万元,买走海南万通御风投资有限公司49%股权(万通御风持有万通控股13.81%股权),进一步增持万通控股。

  2016年,嘉华控股收购万通股份,收购完成后持股比例达35.66%,拿到万通控股权的王忆会,成为了万通实际控制人。2017年3月万通工商信息更改,董事长变成了王忆会。

  冯仑,全面退出万通。

  王忆会万通梦灭

  2018年12月16日,万通发布公告称,公司决定终止收购星恒电源78.284%股权。王忆会转型新能源的梦想破灭。

  由于2018年及2019年第一季度无任何新增土地储备,其房地产主营业务也踌躇不前。近两年的业绩虽略有回升,但仍然不及2011年高点(见下图)。

  万通2018年年报显示,将20.11亿元存货转为投资性房地产和固定资产,并于2019年3月出售了公司唯一土地储备——香河项目公司。

  截至2018年末,万通拥有账面资金19.1亿元,总资产130亿元,总负债53.59亿元,资产负债率41.22%。

  万通,彻底沦为一家小型房地产公司。

  在2018年年报中,万通解释,“公司目前主营业务为房地产开发。在国家调整产业结构的背景下,房地产行业呈现整体增幅下降态势,新开工面积、销售面积、土地成交面积等多项指标出现下滑,公司现有房地产业务面临着较大的经营压力。因此,为改善公司的持续发展能力及盈利能力,并更好的回报上市公司全体股东,公司曾拟收购重组互联网相关资产,并对现有房地产业务进行战略性调整。”

  截至2019年第一季度,万通亏损1888万元,负债合计51亿元,经营活动性现金流仅为-1.9亿元,可一年内到期的非流动负债就达到1.99亿元。

  截至4月23日,为了保证资金链正常,万通控股及嘉华控股共持有万通地产股票占公司总股本的65.97%,已质押的股份数量占合计持股总数的82.63%,占公司总股本的54.51%。

  王忆会,惨败。

  万通下一步何去何从

  2019年2月18日,万通控股与普洛斯签署股份转让协议,万通控股以8.21亿元向普洛斯转让10%股份。

  交易完成后,万科的普洛斯将成为万通地产第三大股东。

  截至2019年1月,普洛斯在全球管理资产规模超过600亿美元,拥有并管理的物业面积达7300万平方米。

  行业内早有传闻“万通要走回头路,向物流地产转型”,此猜测并非是无的放矢。

  普洛斯曾声称“待股权转让完成后,普洛斯将提名普洛斯联合创始人、普洛斯首席执行官梅志明出任万通地产上市公司的非独立董事,并促使上市公司设立董事会战略委员会同时由梅志明先生担任主席。”

  此时,冯冠豪的到来,又会给万通带来怎样的未来呢?

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