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泰禾集团背负高额债务前行 财务数据真实性有待考证
2019-05-18

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  泰禾集团最新年报数据疑点重重,不仅受到监管问询,且通过分析其相关财务数据间的勾稽关系,也能发现该公司近几年的营收和采购方面数据是存在疑点的,这些疑点的存在是需要投资者高度警惕的。

  4月中旬,一直以来备受外界关注的上市房企泰禾集团发布了2018年最新年报数据,营收和归母净利润均实现同比增长。然而在时隔不到一个月,近几年经营业绩持续增长的泰禾集团却收到了证监会年报问询函,针对其年报中存在的问题提出了多达19条疑问,并明确要求其于5月15日之前做出回复。

  然而对此问询,泰禾集团并未能在规定时间内作出回复,只是在公告中称因涉及内容较多,将延期回复。泰禾集团的回复让人疑惑,是什么样的难点让企业竟然在一个星期内都准备不好回复内容呢?难道其真的有什么难以解释之处?

  事实上,《红周刊》记者在核算泰禾集团年报相关财务数据时,也确实发现了一些该公司在近几年营收和采购方面的疑点,这些疑点的存在,或正是该公司迟迟不能回复问询函的难点。

  投资性房地产价值待解

  2018年年报披露,泰禾集团营收309.85亿元,同比增长27.35%,归母净利润25.55亿元,同比增长20.25%。表面上,公司经营业绩增长平稳,但实际上泰禾集团的销售情况却被外界热议,原因就在于泰禾集团的董事长黄其森曾在2017年12月信心满满地对外宣称2018年销售额目标要翻一番,达到2000亿元,可最终结果是仅销售了1303亿元,与预期目标相差了700亿元。

  除了2000亿梦想仍然遥远之外,泰禾集团看似增长平稳的净利润的构成也是受到投资者质疑的,其中较为明显的是其投资性房地产对净利润产生的影响。

  2018年财报披露,泰禾集团投资性房地产金额产生了较大变动,达到176.65亿元,同比大增43.32%。公司称,这主要是“公司购买的东四环金尊府、自行开发的泰禾大厦、东海时尚MALL等项目由存货转为投资性房地产所致。”财报还披露,泰禾集团2018年投资性房地产公允价值新增了7.44亿元,而这一部分增值对于公司利润是影响较大的。公司在年报中称:“2018年投资性房地产评估增值对本年利润税后影响为5.6亿元。”要知道,公司2018年净利润为39.11亿元,归母净利润为25.55亿元,而投资性房地产评估增值所带来的税后利润就占到了归母净利润的20%左右。

  让人疑惑的是,该投资性房地产公允价值增长真的合理吗?首先从存货转入投资性房地产的这些物业来看,是否值这么多钱就是值得商榷的。年报披露,此次转换为投资性房地产的“东四环金尊府”、“泰禾大厦”、“济南东部”等物业出租率分别为0、18%和12%,如此低的出租率令人对其公允价值的增长产生疑问。其次,除这些新增的物业之外,投资性房地产公允价值前五的物业项目中,也有两个出租率相比上期有所下降,分别是“石狮泰禾广场购物中心”和“东海泰禾购物广场”,其2018年的出租率分别为69%和64%,而2017年时,两处物业的出租率还分别为93%和98%。

  新增的物业出租率低、老物业出租率又出现下降,这不仅令人对其投资性房地产公允价值的上升产生疑问,若实际价值与公允价值并不匹配,这就会让人联想到企业是否存在利用财务调节手段对净利润做一些粉饰的可能。若如此,是否合规就值得商榷了。

  短期负债压力明显

  除了净利润构成情况有疑问之外,泰禾集团的负债率和资金链情况一直以来也饱受“诟病”。在行业里,泰禾集团以激进扩张、高负债、高融资的风格闻名,其董事长黄其森也因曾供职于建设银行福建省分行的经历而被人认为是“财技高超”。

  年报披露,2018年泰禾集团的短期借款及一年内到期的非流动负债合计金额高达574.28亿元,相较来说,2018年其经营活动产生的现金流量净额仅为139.31亿元,期末现金及现金等价物余额也只有115.58亿元,总和为254.89亿元,不及574.28亿元短期债务的一半。如此就带来一个现实情况:这笔短期债务该如何清偿?

  如果继续借债融资,泰禾集团的融资成本或许会更高,据财报,2018年融资成本已达8.52%,而2017年还为8.1%。此外,其财务费用势必会继续增加,要知道其2018年的财务费用已高达8.3亿元,同比增长了17.03%。更为重要的是,该公司还有很大一部分借款费用是做了资本化处理的,其2018年存货余额中的借款费用资本化金额高达252.62亿元,利息资本化率达到9.3%,2017年还为7.82%,而万科2018年利息资本化率只有5.3%。

  除了高额的利息费用,在泰禾集团的2431.36亿元总资产中,受限资产还高达683.14亿元,占比近三成。既然受限资产占比如此之高,那其目前的资质情况又能否借到大额资金也是让人担忧的。更为重要的是,目前泰禾集团大股东质押率还高达100%,占总股本的66.4%,这意味着用股权来换真金白银的口子貌似已经关闭。鉴于此,数百亿短期债务偿还压力可谓巨大,对于这一点,投资者是需要警惕的。

  营收数据存疑

  除了上述担忧外,结合泰禾集团2018年年报和之前的两年财报数据,《红周刊》记者发现,该公司的营收数据在财务勾稽关系处理上是存在一定异常的。

  财报披露,泰禾集团2016年至2018年营业收入分别为2072794.17万元、2433116.64万元和3098492.03万元(见表1),考虑到国内营收增值税(11%税率)因素的影响,其含税营收总和大约为2300801.53万元、2700759.47万元和3439326.15万元。

  同期的合并现金流量表数据显示,公司这三年的“销售商品、提供劳务收到的现金”分别为2079268.54万元、3240137.48万元和4603573.45万元,此外,2016年至2018年公司新增预收款分别为-18818.2万元、728678.67万元和1485593.9万元,在对冲同期与现金收入相关的预收款项影响后,与这三年营收相关的现金流入了2098086.74万元、2511458.81万元和3117979.55万元。将这三年含税营收与现金流数据勾稽,则含税营收分别比收到的现金分别多出了202714.79万元、189300.66万元和321346.6万元。理论上,这些差额应该体现为当年新增债权,即2016年至2018年的应收款项应新增202714.79万元、189300.66万元和321346.6万元。

  然而,在这三年的资产负债表中,泰禾集团2016年至2018年的应收账款(包含坏账准备)、应收票据合计分别为639579.31万元、719630.97万元和774654.57万元,分别相比上一年年末相同项数据增加了262826.33万元、80051.66万元和55023.6万元,显然,这一结果与理论上应该增加的202714.79万元、189300.66万元和321346.6万元金额明显不符,其中2016年应收账款比理论值多出了6.01亿元,而2017年、2018年则是营收可能虚增10.92亿元和26.63亿元。

  虽然2016年约有2765.51万元营收为零售收入、530.25万元营收为化工收入,这些收入增值税率为17%,但因这部分收入占比较小,对最终差异结果影响并不明显,合并计算后,应收款项仍比理论新增债权多出了5.99亿元。与此同时,2016年公司虽然公布有约5196.98万元应收票据背书,但该数据对最终结果的影响也是偏小的。

  同样,2017年和2018年若考虑到有部分营收为零售收入(增值税率为17%),那么含税营收金额会增加,与理论金额的差异将会更大。而且在这两年财报中,公司未披露是否有应收票据背书一事,这就意味着,这两年至少有10.92亿元、26.63亿元的营收是没有获得相应债权数据支撑的。

  大额采购支出不明

  除了营收中存在的异常外,《红周刊》记者还发现泰禾集团2017年、2018年的采购方面数据同样存在较大金额异常的。

  财报披露了2017年和2018年向前五大供应商的采购金额及占总采购金额的比例,2017年为670987.66万元和38.11%(见表2),2018年为1278161.28万元和60.39%,由此推算出采购总额分别为1760660.35万元和2116511.48万元,再考虑17%增值税率的影响,则其含税采购总额分别达到了2059972.61万元和2476318.43万元。

  在2017年、2018年的现金流量表中,公司“购买商品、接受劳务支付的现金”分别为2720669.14万元和2691022.62万元,剔除当年预付款项新增的97551.72万元和15109.77万元影响之后,则与采购相关的现金支出分别达到了2623117.42万元和2675913.85万元。将含税采购总额与现金支出勾稽,则现金支出比采购总额分别多出了563144.81万元和199595.42万元。理论上,这将会导致2017年和2018年应付款项的相应减少。

  可事实上,这两年的应付款项分别为712415.45万元、766818.84万元,分别较上期同项数据新增了78655.66万元和54403.39万元,这一结果显然与理论上应该减少情况是相左的。其中,2017年比理论减少金额多了64.18亿元,而2018年则比理论减少金额多了25.4亿元,差距巨大。

  2017年、2018年还有固定资产原值、在建工程、无形资产原值的增减情况影响,这两年几项之和分别为289059.58万元、606679.64万元,较上期分别新增了70499.56万元、317620.06万元,同期构建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金分别为92755万元、83414.11万元。两者勾稽后,2017年的应付款项应相应减少22255.44万元,2018年的应付款项应增加23.42亿元。即使我们考虑到这部分金额的影响,实际上的应付款项与理论上的金额的差额仍是很大,其中,2017年应付款项存在约66.41亿元的数据差异,而2018年也有1.98亿元的数据差异。很显然,产生如此巨大的数据差异是需要公司对采购情况及税率等因素做进一步披露的。■

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