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万科失色
2019-05-14

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   2017年夏天,当王石终于决定把万科集团董事局主席的职位让出去时,他约见了郁亮。

  这场对话是这样起头的:

  我不是和你商量,我是通知你。

  2019年春天,当郁亮决定把孙嘉发配为封疆大吏时,他已苦苦权衡了至少1年。

  不是人民币,不能让所有人都高兴。

  但总不能让所有人都不高兴吧?

  现实,就是这么凑巧。

  壹

  2019年春节过后,万科推翻了已执行了很多年的考核框架。

  遍布在祖国四面八方的30多位万科城市总经理,被要求把利润放到最高权重。

  往前,权重最高的是销售额,随后是回款率,最后才是净利润。

  对于万科的城市总经理而言,只要净利润不低于百分之十即算合格,评分就不会出现麻烦。

  温室里活了很多年。

  如今,这种粗骨骼的框架被细化为5个维度:

  净利润被摆在了首要位置,占比百分之三十,

  精益管理评价占比百分之二十,

  跟投销售进度占比百分之二十,

  客户满意度占比百分之二十,

  公司级计划完成率占百分之十。

  房地产就是一匹斑马,非黑即白。

  没有利润,不要谈情怀。

  贰

  为万科健康工作了18年,在南方区域话事了10年的张纪文是一位浪漫不羁的广东男人。

  年轻时玩乐队,唱摇滚,已过中年,还是怼天怼地怼空气。

  驾驭这样的人,是要臭味相投的。

  过去,在他背后站着的是王石,如今,空无一人。

  最近的三五年,张先生认为自己的使命似乎已不再是为万科卖房子,而是为万科找一条活路。

  他说自己是梦想家。

  2015年秋天,当腾讯的马化腾还在苦苦揣摩马云为什么要all in阿里云时,张纪文已经推出了“万科云”。

  这朵带着乡土特色的“地产云”硬是被摆在了万科的高管会上。

  后来,他又索性把自己繁多的梦想计划取名为“八爪鱼”,把万科的“活路”拓展到了八个业务,铺向教育、共享办公等等等。

  “养好、养肥。”

  一大推的万科高管围在一起揣摩张先生究竟要做什么?然后谈自己的理解。

  张先生摇摇头,“你们顶多只懂了20%”。

  这种“梦想业务”,即使在宝能已兵临城下的时候,也得到了王石的鼎力支持。

  只要是张纪文发布的新业务,大多能见着王石现场给他摇旗,即使在自己已经离任后的这一两年。

  当然,张氏掌舵的南方区域也一直是王石的“卫戍区”。

  如果实力允许,张纪文或许可以在万科南方区域继续浪漫到退休。

  但是,郁亮是个理科生,他相信的是数字。

  2017年,南方区域的销售额1515亿,占比28.60%,排第一;2018年销售额1434亿元,占比23.64%,降到第三。

  2017年,南方区域的净利润96亿元,占比43.78%;2018年净利润123亿,占比降到40.73%。

  到了2019年一季度,不管是销售面积,还是销售金额,南方区域干脆都掉到了垫底。

  更不必提回款和回款率。

  郁亮的收敛和聚焦,在张纪文的南方区域处处是钉子。

  于是,“万村计划”停了,“八爪鱼”也只剩下教育。

  一位万科的老人说:

  他的浪漫故事,结束了。

  活下去,不要谈梦想。

  叁

  和张先生相比,投行出身的孙嘉就要务实得多。

  在他那些早年上海同仁的眼里,这位哈佛商学院的毕业生口才好,情商高。

  还特会用人和驾驭人。

  只是,履任上海区域总经理的那几年里,孙先生并没有花多少心思在具体业务的推进上,而是把核心工作放在土地和项目的拓展上。

  数字可以作证,2015年,他掌舵的上海一城就卖出283亿。

  面相书生、内敛低调的他,却能够非常有效的开拓并维系好与地方官员的私人关系。

  且精于此道。

  孙先生会在很多个周末,和家人一起约请当地的官员到家中做客。

  不谈生意,只谈友谊。

  这种能力,给孙先生带来了好运,也曾给他带来烦恼。

  如果一切安好,孙先生大概是不会愿意离开上海的,即使放到整个华东区域,他都游刃有余。

  但是,很多年,在他上头偏偏站着的是张海。一位比他更年长,在万科资历更老的“老人”。

  眼见之年,无法撼动,难以取代。

  所以,2016年春天,当宝能与万科管理层激战正酣时,这位投行出身的谋士被抓了壮丁。

  恰巧,那时候,万科有所谓的“头马计划”,要选出未来有总掌舵能力的年轻人。

  外界这么多年一直以为,孙嘉就是那个天命之人。

  但是,即使有头马,谁又会把真正的头马推到一杆危险的枪口前?

  谁又会让“太子”伴君20年?

  贝姐是个俗人,姑且不说那收入就打了个三五折。

  孙嘉是个顾家的男人,在后来几年里,甚至不得不一度每个周末都要往返于深圳和上海,以和家人团聚。

  肆

  只身奔赴总部的孙嘉,希望继续发光发热。

  但是,当头就吃到一记棒喝。

  他在总部执行的第一个公司级关键项目是“沃土计划”。这个计划明面上看是把万科所有的区域一线公司、职能部门的结构全部打散,全部撤销。

  按照当时万科高级副总裁、董秘、文化人谭华杰的说法,这是实现组织“溶解”于社会,人“溶解”于组织。

  而实际上,间接目的更多是通过流程再造,把资源的整合权全部收回到集团。

  将在外军令有所不受,都2016了,你还想杯酒释兵权?

  沃土计划很快遭到四大区域的极力抵制。

  而孙先生在执行沃土计划时也主要是从上海区域以及其他多个他曾经任职过的区域抽调职员,这也引起了警惕。

  当然,更大的原因是它被执行在一条错误的时间轴上。

  没有熬过2016年秋天,沃土计划就被中止,抑或是终止。

  真正让孙嘉在总部记上一功的是,在万科股权之争中,对深铁集团这匹白马骑士的妥善安置。

  外界至今认为,引入深铁是凭借孙嘉之力,这当然是一厢情愿的。

  唯一可以确信的是,深铁前后两个方案的磋商与落地的全程,孙嘉是直接负责人,且为管理层争取到了满意的主动权。

  但是,立此一功又如何?

  万科的组织结构是“小总部、大区域”。到了郁亮时代,四大区首和城市总经理层级更是获得了更大的空间和权限。

  除了资金,一切都由地方话事人拍板。

  如果按照庸俗的剧本走,孙嘉应在2018年春天坐上总裁的位置,但他极可能也止步于此。

  所以,这才有了九哥祝九胜的上位,对的时间对的人。

  继续在一个并不那么核心而又常伴君旁的位置上,对于孙嘉这个年纪,

  是野心的煎熬。

  当然,回到上海,掌控万科上海区域,才是孙嘉的完美匹配。

  很多年里,他甚至至今都没有把家人安置到身边,让他们依然居住在上海。

  如今,郁亮终究没有如了他的愿。

  为什么?

  那里坐着张海。

  伍

  在追求利润、活下去的指令下,封疆大吏们收起了野心,也收敛了冒险与锐气。

  中国现今的房地产行业,利润从哪来?

  万科多数城市的总经理们会转向重视拿地成本,不去拿价格过高的土地,合理规划财务税费等。

  但是,总有人会选择从土建成本上下功夫。

  比如,在一些城市的工程管理部,他们最引以为傲的事情就是技术优化,而所谓技术优化甚至被用到了研究如何减少打桩数量,甚至从防水上减成本,从品控上减成本。

  2018年,全中国的火力都被祖国的另一家房企吸引,但在质量上大大小小的事故,谁说万科不是多事之秋?

  这难道是偶然?

  而时至今日,至少从公开信息上来看,郁亮似乎不打算对此问责。

  再说万科的项目跟投制度,它能实现企业与员工利益的捆绑,带来荷尔蒙一样的催化。

  但是,当它被用到极致时,企业更大的制度就失去了约束。

  目前,万科公司员工的跟投资金通常是项目运营资金成本峰值的百分之十。

  在跟投项目额度的分配上,万科的城市公司层级,也就是一线占总跟投金额的百分之六十、区域层级分配百分之三十、集团分配剩余的百分之十。

  即使在万科最弱势的中西部区域,一位城市总经理一年光跟投项目就在一千万元以上,在一些好的年景里,则可达到三五千万。

  遑论上海和南方这种关键区域。

  房地产行业都知道,万科的普通住宅项目,鲜少不赚钱的。

  对于一位跟投员工,这些跟投投资最后的收益率,优质的可翻倍,不济也有20%。

  于是,在过去的好几年,万科区首们的个人收入远远高于总部的任何一位高管。

  如不计算股权收入,一位城市总经理负责人的年薪甚至就可以超过郁亮。

  且无需公开,免惹是非。

  这种机制,也让上到区域公司话事人,中层的城市层级总经理,甚至一线,在跟投项目上有足够的动力去赚取最大化的利润。

  但是,除了利润,还剩什么呢?

  少跟贝姐提品质,

  我是个俗人。

  陆

  没有王石的万科,早已不再性感。

  它更多是一门生意,一门可以用数字来量化价值的冰冷生意。

  万科的员工说,郁亮看人的眼神,孤傲中带着一种不屑的自我。

  而王石,总喜欢给你谈情怀。

  尼古拉斯老胡问:情怀能当饭吃?

  对于一家时代的企业:

  可以的。

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