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谁说航母启动慢?三千亿房企中海发展(00688)飙车给你看
2019-05-09

  地产下半场开局,就见大象在起舞。

  时值2019年,走过2018凌冽寒风的一线大房企——中国海外发展(00688),在资本市场焕发了强劲势头。智通财经APP了解到,2018年中国海外发展股价跟随行业一起调整,9月底走势开始明显强于香港内地房地产指数,并于2019年3月份上行并稳定运行在30港元附近,4月12日,中海发展打出了31.3港元的历史新高,是为数不多近期创出历史新高的一线大房企。

  新出炉的销售数据显示,中海4月合约物业销售金额约为301.9亿港元,同比大幅增长49.8%,对应售楼面面积为137.5万平方米。前四月,中海销售额同比增长27.6%至1097.3亿港元,大幅超越1-4月百强房企14%的同比增长增速,与此同时,TOP10一线房企的同比增速仅有8%。

  要知道的是,中海放在前两年,销售增速是龙头房企里出了名的慢。

  大象萎靡的那几年,是真睡着了

  中国海外发展是中国海外集团于1988年分拆出来的子公司,定位是集团旗下的房地产平台,又称中海地产,中国海外发展1992年成功在香港联交所上市。

  公司起步于香港房地产业,扛过了97年亚洲金融危机,于98年介入内地房地产建设,并在四年后实现了向全国性地产商的转型,确立了深耕一、二线城市的战略方向,并一直保持着高于行业的利润率和增长速度。

  不过在2013年之后公司采取并购为主的扩张策略,于15、16年成功整合了中建地产和中信资产包,但13-17年来五年年均销售额增速仅为15.7%,大幅低于之前十年平均的39.4%,而同时期其他房企龙头表现异常亮眼,有通过并购带来弯道超车的融创,也有依靠三四线取得巨大成功的碧桂园、恒大,与到时这些竞争对手夸张销售规模增速和快速扩张势头比较,中海表现有点不够看了。

  2017年初,中海从龙湖集团迎回了颜建国,这位中海老臣挂上总裁帅职后,接下了公司此前一直坚持“2020年实现4000亿港元销售额和30%毛利率”的战略目标,从那以后的中海,发生了大变样。

  火力全开,追赶步伐确实快

  虽然中海几年来通过并购也有不少土地储备,但相比于其他龙头企业而言,则显得过于保守。公司2016年拿地/销售不到20%,当年融创该数据已经接近70%,万科、碧桂园达到50%左右,同为央企的保利也快40%了。

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  2017年,颜建国坐镇的中海开始将土储投资转向公开土地市场,单看北京市场的竞得7宗地块,竞标金额就高达268.75亿元人民币(单位下同),约占北京全年土地成交金额的10%,扩张迅猛。

  公司全年花费951.2亿元购入76宗土地项目,拿地金额同比增长133.8%,拿地面积达1741.4万平方米,权益面积达1463万方,同比增长79.2%。加上控股子公司中海宏洋94亿的拿地金额,中海2017年共拿地1045.18亿,拿地/销售回升至50%以上,追齐各大龙头房企。

  而在行业调整较大的2018年,中海采取择机拿地策略,但依旧保持扩张态势。2018年,在政策调控和融资回款均不利的二季度,公司拿地金额只有92.7亿,随着流拍率不断上升,土地出定价逐步回归合理预期,公司也在三、四季度再度出手,93.99亿摘上海红旗村改造和70亿香港启德等明星项目,就是由中海接下的。

  公司全年拿地金额定格在913.53亿元,面积达1764.1万平方米,权益为1271.6万方,较之去年持平,加上中国海外宏洋187.4亿拿地金额,合计拿地金额为1101.0亿元,拿地/销售仍维持在40%以上的扩张区间。

  业绩持续兑现,未来增长可期

  超额完成2018年目标,增速创五年新高。数据显示,中海销售增速在2016年降至11.68%后开始触底反弹,2018年合约销售额达到3012.4亿港元,同比增长近30%,增速创出了近五年来的新高。与之形成鲜明对比的是,2018年国内TOP10房企销售增速为24.8%。

  净利润方面,中海录得449亿港元,位列行业第一,剔除投资物业之税后公允价值收益的核心净利润港币370.9亿元,公司毛利率达37.8%,净利润率达到26.2%,也是行业的第一。

  2019年业绩继续保持高增速。中海一季度实现收入同比增长2.0%至282亿港币,经营溢利同比增长5.3%至87亿港币,公司于2019年一季度实现合约销售金额同比增长21%至800亿港币,相比今年全年3500亿港币的销售目标的23%,超越了行业整体平均18%的完成率。4月份近50%的销售增长,更是让中海拉开其它龙头房企增速一大截。

  土地储备方面,公司一季度末总土储约为6800万平米,权益土储达5600万平米,平均土地成本为5222元/平米,占当前21516港元/平米的销售均价比例约28%。按土储面积、土储价值划分,一线城市、二线城市和三四线城市分别占比10%、74%、16%和22%、67%、11%,土储仍以长远价值更高的一二线城市为主。

  目前来看,虽然有部分投资者担心中海2017年大量拿地可能侵蚀利润率,但凭借优秀的资产负债水平,以及集中在高阶城市土地储备的中海,在一、二线城市市场逐步回暖,龙头房企市占率提升逻辑依旧不变的当下,强劲势头仍大概率延续。

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