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“坚持理性”的万科 首季营收484亿与锐减30项目的土地投资
2019-04-29

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  在接近A股规定的最晚发布一季度报告的时间,要聚焦主航道,巩固提升基本盘的万科发布了2019年首份运营报告。

  4月29日晚间,万科企业股份有限公司发布公告称,一季度其房地产业务实现合同销售面积924.8万平方米,合同销售金额1,494.4亿元,同比分别下降11.8%和3.1%。

  数据虽然同比下降,但作为房企销售排名前三的企业之一,对比碧桂园、恒大,万科的跌幅算少,并且,在财务表现上,处于房企顶端的万科仍旧维持稳健。

  该公告指出,万科于2019年一季度实现营业收入483.7亿元,同比增长56.9%;实现归属于上市公司股东的净利润11.2亿元,同比增长25.2%。

  其中,房地产业务实现结算面积310.8万平方米,同比增长88.2%;实现营业收入455.9亿元,同比增长64.0%。

  截至报告期末,万科总资产约15511.66亿元,较上年度末增长1.48%;归属于上市公司股东的净资产逾1575.51亿元,较上年度末增长1.15%。

  同时,报告期末,万科持有货币资金1,432.2亿元,高于短期借款和一年内到期有息负债总和703.0亿元;净负债率44.8%;有息负债占总资产的比例为16.1%,其中71.8%为长期负债。

  此外,在3月份香港业绩会被媒体质疑土储只能维持两到三年,而其他相同规模的房企起码有三到五年可开发的土地储备,回应最重要的是能力不是土地的万科,在一季度,悄然增加了土地储备的权益比例。

  万科一季度报告指出,报告期内,其新增加开发项目19个,总规划建筑面积598.5万平方米,权益规划建筑面积437.2万平方米,权益占比达到73.05%。

  不管是对比2018年同期土地权益占比45.56%,还是2018年年度业绩的53.19%,土地权益占比这一数字都可以说是大幅提升。

  不过,喊着收敛聚焦、巩固基本盘的万科土地权益虽然增加,但是新增开发项目却从去年同期的49个,锐减了30个项目。

  对于土地扩张思路的描述,也从量入为出,审慎投资,确保投资规模与经营承载力相匹配,变为坚持理性投资,在价格合理的前提下根据发展需要适时补充项目资源。

  事实上,一季度,全国各地土地市场火热,溢价率30%以上的土地并不少见。最引人瞩目的便是融创,一季度便通过公开土地市场,获取到超3700亿元的土地储备。

  万科公告披露,一季度全国300个城市住宅类用地成交的平均溢价率为15%,较去年同期下降8个百分点。

  另据数据显示,2019年一季度一线城市住宅类土地市场成交面积同比增长12.0%,3月二线城市住宅类土地成交溢价率自2018年以来再次回到22.5%的高位。

  事实上,据不完全统计,万科在一季度,溢价最高的是以5.6亿元夺下的2.25万平方米的浙江温州地块,溢价率30.3%,配建配套用房(政策性用房)3200平方米。

  而在其他一二线城市热门土地的争夺中,虽然依然能见到万科的身影,但是万科在这些土地成交上,至多个位数溢价率,对于溢价过高的土地,万科似乎适当的放弃了,按其公告说法,或是万科认为,目前的价格,并不合理。

  不差钱的万科,在面对目前火热的土地市场,也决定暂避锋芒。

  另外,在2018年下半年大幅增长的旧城改造项目中,一季度万科并无新增项目,权益建筑面积依然维持2018年年报时的合计约347.7万平方米。

  此外,值得注意的是,因为小股操盘模式,万科一季度净利中有近六成半是归少数股东损益中,该部分收益20.85亿元,同比增长135.73%,较万科归母净利多约9.65亿元。

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