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武汉楼市谣言与现实:传3年内地价房价涨幅不超5% 土拍引发房企扎堆哄抢
2019-04-27

  武汉楼市在谣言与现实之间正上演一曲“冰与火之歌”。

  近日,一份疑似武汉市拟升级楼市调控的文件截图引发大量关注,网传楼市调控主要内容包括:合理制定住房价格调控目标,2019~2021年全市新建商品住房、二手住房价格涨幅不高于5%;合理制定土地价格调控目标,2019~2021年全市公开出让的住房用地价格涨幅不高于5%等。

  对于这一信息,武汉市住房保障和房屋管理局一位负责人在4月23日接受《中国经营报》记者采访时进行了明确否认:“文件不是我们发的,也没有这种文件下发,这一信息最早来源于个人微博,相关部门已经介入调查。”

  不过,与严控地价房价的传言相比,武汉土拍市场却给出了另一种现实回应,土地出让一扫去年底以来的低迷颓势,热度不减。4月23日,武汉一次性挂牌出让10宗土地,共揽金超过228亿元,最高溢价率达183%。4月25日,多宗地块再度引发房企扎堆哄抢,多幅地块溢价率超过50%。

  在上海易居房地产研究院发布的今年一季度《中国百城房价报告》中,武汉、长沙、西安、成都等多个热点二线城市以超过20%的涨幅被列入房价过热城市,或面临着调控政策收紧的可能。

  多房企扎堆抢地“补仓”

  踩着“银四”的尾巴,武汉在4月23日和25日进行的两场土拍呈现出持续高温的态势。其中,首次进入武汉市场的美的置业“梅开二度”,接连拿下东湖高新区和洪山区黄家湖地铁小镇两宗土地,融创更是豪掷近200亿元接连摘得五幅地块。

  据了解,4月23日的土拍吸引了包括融创、越秀、金茂、保利、阳光城、景瑞、美的、雅居乐在内的20余家房企前来抢地,仅融创一家就砸下152亿元拿下了4宗地块。值得注意的是,融创此次摘得的硚口宗关地块P(2019)039号和汉阳钢厂两地块P(2019)032号、P(2019)033号此前曾因商业用地占比过大、均价过高、条件过于苛刻,使得诸多品牌房企望而却步而遭遇流拍或临时撤牌。

  其中,硚口宗关地块原计划于去年9月29日揭牌,起拍价70亿元,后因故延期至10月30日,但遭遇流拍。去年12月25日,该地块再次挂牌,仍然无人问津。4月23日,融创以底价70亿元、楼面价14478元/平方米摘得。尽管该地块以低价成交,仍刷新了去年1月30日由万科拿下的汉宜片的单、总价纪录,成为硚口片区新地王。

  可供对比的是,距离上述硚口宗关地块仅几公里的翡翠中心·润玺项目首开均价仅16500元/平方米,以至于项目在土地成交当天就发出了“面粉价买面包,楼面价买新房”的宣传海报。

  除流拍地块重新获得关注并顺利成交外,此次土拍还有多宗地块以高溢价率成交。例如,首次进入武汉土拍市场的美的置业子公司长沙美的房地产开发有限公司击退20余家房企,最终以总价28.57亿元、楼面地价10369.76元/平方米、溢价率73%,摘得东湖高新区P(2019)028号地块,成为光谷南片区的新地王;位于东西湖的商服地块P(2019)026号由武汉市东西湖城市建设投资发展有限公司以总价1810万元、楼面地价5246.38元/平方米拿下,溢价率高达183%。

  相关数据显示,今年一季度武汉市共录得土地出让金226.3亿元。这也意味着4月23日一天的土地出让收入已超过今年一季度3个月的总收入。

  4月25日,武汉现场挂牌出让位于江夏大桥新区黄家湖片区的3宗土地,分别被长沙美的、融创和金茂摘得,楼面价分别为6224元/平方米、5991元/平方米和5666元/平方米,溢价率分别达57.73%、59.71%和44.79%。

  “从流拍到悉数出让,可以看出土地市场回暖的苗头,此次土拍可以看作是武汉土地市场正进入正常的复苏轨道。”湖北房地产经济学会常务理事李国政表示,最近几年武汉市土地出让金一般都保持在千亿级规模,去年受大环境影响转冷,部分热点区域地块成交价格曾明显下滑20%以上,现在可以说是恢复正常。

  “从全国来看,强二线城市或者说新一线城市被持续看好,品牌企业增加土地储备也是情理之中的事情。对于武汉来说,品牌房企密集落地,是看好武汉长远发展前景的表现,房企加大投资力度也有助于推动武汉房地产市场回暖复苏。”李国政告诉记者,对于房企来说,为了规模扩张和战略布局需要,不计一时利益得失,即便牺牲单个地块的利润,财务上亏损也可以接受。

  稳房价、稳预期压力陡增

  今年3月份以来,全国房地产市场房价涨幅抬升,大有“从小阳春一夜入夏”的态势。

  4月25日,上海易居房地产研究院发布的《中国百城房价报告》显示,今年一季度,监测的100个城市新建商品住宅成交均价为13685元/平方米,同比上涨13.1%;当前房价继续上涨,相比1~2月份12.0%的涨幅,一季度涨幅有所扩大。

  统计显示,今年第一季度,在上述100个城市中有23个城市步入到房价涨幅大于等于20%的“房价过热”区间。其中,中山房价以61%的涨幅位列第一,而武汉、长沙、西安、成都等多个热点二线城市房价涨幅也均超过20%。

  房价涨势抬头也引起了多个部门的高度关注。根据住建部会同国务院发展研究中心对2019年第一季度房地产市场运行情况开展的专题调研,部分热点城市住宅销售回暖、土地市场热度回升,需引起高度关注。

  中共中央政治局会议也再度强调,要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制。

  “这或意味着二季度部分房价上涨过快城市将面临政策收紧的可能。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,近期各类收紧性的政策也有所增加,比如说西安收紧公积金提取政策、部分城市讨论房价年度涨幅目标制、苏州土拍设定限价等。预计后续类似收紧政策会增加,部分则会体现在整顿房地产交易秩序等层面上。

  具体到武汉方面,在今年4月11日的土拍中,还呈现出房企冷静拿地的局面,在推出的9宗地块中,除一幅地块溢价7.75%成交外,其余8宗土地均以底价成交,且拿地房企多为本地企业。

  在严跃进看来,武汉当前进入到补库存阶段,但是土地供应相对较少,而武汉本身城市投资机会较多,所以总体上会形成较好的拿地态势,溢价率高说明房地产企业资金面充裕,看好武汉的房地产市场。

  不过,多个片区地价被刷新、土地拍卖溢价率普遍提升,也引发了市场对于房地产升温预期提高的担忧,武汉楼市或面临着较大的控地价、稳房价压力。

  而在白沙洲等刚需扎堆的片区,新建商品房备案价也有不断提升的态势,多个楼盘争相涨价,价格洼地被逐渐填平。以位于白沙洲片区三环线外的新力城为例,带装修备案均价从今年1月份的13500元/平方米上调至4月份的14070元/平方米,上浮约570元/平方米;4月16日首开的景瑞·天赋滨江同样位于白沙洲三环外,高层备案价格达到14243元/平方米,备案价格虽然高出区域均价近1000元/平方米,依旧一房难求,开盘半小时即全面售罄。

  “武汉当前需要积极管控房地产市场预期,对于类似土地溢价率高的项目,后续需要设定各类约束条件,比如说增加配建人才住房等,以平抑地价和房价上涨。”严跃进告诉记者,在后续推进一城一策过程中,有望出台各类管控土地、房价的政策,这是利好后续土地市场的稳定的。

  武汉市住房保障和房屋管理局上述负责人也表示,武汉一城一策的具体措施还在研讨中,并没有上报湖北省和住建部,目前还在市政府层面。

(文章来源:中国经营报)

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