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绿地控股:净负债率172% 创上市以来新高
2019-04-23

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  曾在2014年超越万科成功登顶的绿地,如今与“王座”渐行渐远。

  4月22日,绿地控股(600606.SH,简称“绿地”)发布2018年年报,全年实现营业收入3484亿元,同比增长20%;利润总额243亿元,同比增长26%;归属于母公司股东的净利润114亿元,同比增长26%。

  乍一看,表现不俗。但详细拆解其年报数据,曾经与“碧万恒”同台竞技的绿地,掉队之势依旧——销售业绩不达标之外,还伴随着多元化业务毛利润低、净负债率过高、股价下跌市值下滑等问题。

  “绿地今年(2018年)内部的地产销售目标为4000亿。”在2017年度的业绩会上,绿地董事长张玉良曾公开表示。去年10月,绿地通过官方微信宣布,“力争年均销售规模保持在5000亿元以上,形成一批300亿~500亿发展能级的重点事业部”的新战略目标。

  但现实残酷,绿地去年实现合同销售金额3875亿元,尽管同比增长26%,但离年初锁定的4000亿的销售目标还有一定距离,离5000亿的目标可能更是任重道远。

  没有达到自身既定的目标的绿地,与同行相比,自然情况也不乐观。2018年,碧桂园没有披露合约销售额,首次使用权益销售额5018.8亿元的说法,万科、恒大的合约销售额分别为6069.5亿元、5513.4亿元。昔日在同一序列的对手,强者恒强,稳坐前三甲,而绿地在掉队之后开启了“慢进”模式。

  在地区结构上,绿地的主营业务收入分布也不均衡。其中,超过一半的营收由华东地区贡献,华东地区、西南地区、西北地区的营收位列前三,分别占比58.6%、20.5%、8.75%,华北地区、华南地区和港澳台的营收贡献偏低。显然,重仓华东地区的绿地已经错过了布局粤港澳大湾区的先机,在头部房企纷纷看好,抢滩布局之际,再想要进入粤港澳大湾区,难度可想而知。

  多元化业务方面,建筑、商品销售、能源、汽车及相关产业的毛利率水平仅为3.72%、2.35%、2.54%、3.75%。这四类业务与上一年3.75%、1.38%、1.67%、3.98%的毛利率相比,整体变化不大,继续拉低绿地的整体毛利润率。

  此外,金融、酒店相关业务的毛利润率高达100%、84.05%,分别同比增长了0.08个百分点、1.04个百分点,营业收入也分别同比增长22.29%、19.89%,盈利能力良好,表现较为抢眼,但这并没有为绿地2018年的整体业绩表现扳回一局。

  资产负债率方面,绿地创下了近5年历史新高。年报显示,绿地去年的总资产为1.04万亿元,总负债为9276.2亿元,资产负债率高达89.49%。

  如剔除预售房款对总负债的影响,以净资产负债率来反映真实负债情况。截至2018年末,绿地的有息负债余额为2689亿元,较年初减少71亿元,同时期内绿地持有货币资金约810.2亿元,总资产为10365.5亿元,总负债为9276.2亿元,净资产为1089.3亿元。计算可得,绿地去年净负债率约为172%。

  在偿还1428亿元的债务情况下,净负债率依然高企,且筹资活动产生的现金流量净额为-269亿元,可见,绿地的债务压力依然沉重。

  尽管相较于2017年年末的206%的净负债率有所回落。但据国泰君安统计数据显示,2018年房企净负债率创历史新高达120%,绿地的净负债率高于行业平均水平线52个百分点。

  与规模相近房企对比,绿地的状况更为堪忧。对比年报数据,2018年,碧桂园、万科、保利、中海的净负债率分别是49.6%、30.9%、80.55%、59.5%,其中,绿地的净负债率是万科的近6倍,恒大、融创略高,分别为151.9%、149%,但依旧低于绿地。

  在普遍降杠杆的情况下,绿地控股似乎还没有这个打算。张玉良曾表示,2019年的很多政策口径较2018年将有不同程度的松动和调整,2019年的房地产市场整体值得期待。

  自借壳登陆资本市场以来,绿地的市值已由3000多亿跌至不足1000亿,缩水逾3/2。关于市值的下跌,绿地董事长张玉良曾解释说:“正在努力加强市值管理。”

  截止昨日收盘,绿地报7.48元/股,跌4.47%,总市值为910.18亿元。

(文章来源:乐居财经)

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