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我爱我家5.6亿全资收购蓝海购 加码长租公寓前途几何?
2019-04-17

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   4月17日,我爱我家(000560.SZ)公布重大资产购买草案,公司子公司我爱我家房地产经纪拟以支付现金的方式购买蓝海购100%的股权,交易合计对价为5.6亿元。

  2017年年底,我爱我家借壳昆百大登陆A股市场,作为国内首家登陆A股主板市场的房地产综合服务类公司,一直备受市场关注。

  这次公司收购的蓝海购是社区商业及商业公寓销售运营专业服务商,主要目的在于强化我爱我家现有业务的协同,增强公司在房产经纪和长租公寓业务方面的运营能力。

  本次交易完成后,我爱我家的主营业务不会发生重大变化,但毋庸置疑,完成融合后会对公司现有的经纪业务和长租公寓业务的营销和运营上面具有一定助力。

  一、长租公寓业务实现大幅增长

  作为上市公司,2018年是我爱我家财报的首秀,根据公司4月8日发布的年报显示,公司2018年实现营业收入106.92亿元,同比增长710.91%;实现净利润6.31亿元,同比增长765.69%。2018年,公司房地产综合服务实现销售收入首次突破100亿元。

  从公司发布的2018年年报来看,公司的核心业务经纪业务占营业收入的51.35%,实现54.85亿,同比增长3.2%;新房业务方面,累计业务收入16.3亿元,与上年同期相比增幅4.5%。

  而资产管理方面,即公司房屋资产管理(长租公寓业务),业务收入达16.54亿元,增幅为50.78%。这是在三大营收占比超10%业务中增长最快的。

  (数据来源:公司2018年度报告)

  综合来看,因目前房地产市场正处于长期调控中,受“一城一策”、“精准调控”、“房住不炒”等政策影响,我爱我家二手经纪业务及新房交易总体处于一个平稳的状态。

  受益于国家“租购并举”战略的落地实施,公司资产管理(长租公寓)收入实现大幅度增长。而从我爱我家的并购战略布局来看,也在这一块不断的加码。

  二、长租公寓熨平房地产市场周期

  公司2018年年报中营业收入组成的资产管理方面,其业务的主要载体为我爱我家旗下的房屋资产管理品牌—相寓。

  根据我爱我家2018年报显示,公司旗下的长租公寓品牌“相寓”,目前业务已覆盖国内14大中型城市,在管房屋套数达30.3万套,较2017年年底增长19%,净增4.8万套。2018年,“相寓”全国平均出租率为94.9%,平均出房周期为9.7天。此外,“相寓”还通过提供家电、保洁、维修等服务获取一定的增值费用。

  2018年,“相寓”全国委托收益达到16.54亿元,同比2017年净增5.57亿元,增长50.78%。

  从公司的房屋资产管理业务来看,主要分为分散式公寓管理(相寓HOME、相寓ROOM、相寓INN)和整栋式公寓管理(相寓PARK)两种模式。

  分散式公寓管理通过接受业主委托处理房屋出租事宜,包括受托房屋修整、撮合实现房屋出租、定期代收及转付租金、后期物业管理等;整栋式公寓管理通过承租整栋公寓,对外出租、收取租金,同时向承租人提供物业管理服务。

  在租赁领域,我爱我家已经具备19年的专业租赁经营经验,在运营效率、管理规模、可持续发展质量等方面具备一定的优势。作为公司重要的一块营业收入,长租公寓的现金流能够帮助公司熨平市场周期、抵抗市场受调控政策带来的影响。

  三、长租公寓的风口

  长租公寓,作为一种舶来品,最早是新加坡房地产集团带入中国的。

  1998年,圣捷服务公寓分别在上海、天津开业,标志着高端服务公寓品牌雅诗阁进入中国。

  2000年以后,奥克伍德、莎玛、辉盛阁公寓品牌纷纷入驻中国,也带动国内企业进入长租公寓领域。

  这些外来的品牌,主要以服务品质求胜,里面住着一般都是大城市的金领和外商。

  随着中国的城镇化发展加速,大城市房价上涨,租房需求增加,加上政策的引导,国内万科、龙湖等龙头房地产公司开始涉入长租公寓。同时,还有自带找房优势的房产中介链家、我爱我家,分别推出自如寓和相寓,另外还有第三方资本推动成长起来的创业企业,例如YOU+、蘑菇公寓、魔方公寓等。

  2017年开始,国家政策开始鼓励“租购并举”。政策引导、资本大幅流入,长租公寓进入发展的狂欢期。

  虽然2018年长租公寓面临一定的负面讨论,比如“推高房价”、“借贷风险”、“甲醛隐患”等,但作为一个刚刚才起步的行业来说,问题是不可避免的,关键只要这块蛋糕足够大,风口就会一直在。

  根据链家研究院发布的《租赁崛起》报告显示,中国租赁市场规模到2025年将增长到2.9万亿,到2030年有望超过4.6万亿。

  四、结语

  长租公寓,作为最近两年整个房地产行业的热词,一方面备受资本热捧,另一方面又饱受公众诟病。目前来看,国内该领域目前尚未出现垄断性龙头企业,市场参与者们正处于着力扩大管理规模、抢占市场份额的阶段。

  我爱我家作为一家以房产经纪业务起家的公司,天然就具备一定的优势,加上获得了资本市场的加持,并购举措不断,其长租公寓的业务仍然值得一看,在长租公寓的大势之下,兴许能走出一条宽敞大道。

(文章来源:格隆汇)

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