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问诊泰禾2018
2019-04-17

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  问诊泰禾2018

  没有一个行业如此依赖金融业,仰人鼻息,金融业也找不到比房地产更好的资产端来源。

  对于房地产行业,2018年是转折之年。

  金融的杠杆逐渐稳住,房产调控从“一刀切”过渡到“因城施策”;信贷开始悄然放松,银行也迅速领会意图,严控的活水逐渐流向干涸的地产。

  一些陷入危险边缘的房企被拉回到安全地带。

  在新近的内部总结会上,泰禾董事长黄其森反思其对于政策的评估和应对仍有不足。但是,从泰禾近日披露出的2018年财报来看,这家企业似乎已经缓过劲。

  壹:回款

  2018年,泰禾营业收入突破三百亿关口,达309.8亿元,同比增加27.3%;利润总额达50.8亿元,同比上涨69.6%;ROE (净资产收益率)为14.78%,而沪深A股上市的房产公司平均值为11.6%,超出均值。

  另有一些指标超出了预期。

  比如销售净利率创7年以来最高;经营性现金流突破百亿元,创10年记录,短期的偿债压力也小了不少。

  一般来说,营收和毛利同比大涨,说明公司业务仍在扩张,所需费用也会随之同比增加。

  但泰禾的期间费用(销售费用、管理费用和财务费用)却同比下降,控制在10%以下,可以看出其融资成本以及营销费用确实低于2017年。

  地产进入白银时代后,一线房企开始比拼精细化的管理和成本控制,黄其森同样深谙其道。

  2019年接近中途,黄其森近期对麾下的一众高管和员工,提出了三个核心目标:抓销售、抓回款、降负债。

  如果说2019年房企竞争力的核心是以较低的成本融资并提高现金回款率,泰禾的成绩并不算难看。

  2018年,泰禾总资产规模增加至2431.4亿元,同比增长17.8%,增加值为367.2亿元,其中负债增加299.5亿元,净资产增加67.7亿元。

  负债增加值中,148亿为预收款,占比超过49.4%。

  泰禾的年报有一处不容忽视。公司资产规模增加值的30%为销售回款,说明2018年的销售回款超百亿元,这对于泰禾未来抵抗地产的周期与波动帮助料将不小。

  回款,已经成为了泰禾的纲领性要求。

  “回款是刚性指标,所有的考核都已回款为中心。” 在3月份召开的北京经营例会上,黄其森强调要一分一厘地回笼资金,要学习万科、华为甚至永辉超市

  为何如此强调回款,直接原因是快速回笼现金流偿还债务,储备流动性,为过冬做好准备。

  2019年以来,各家房企压力并没有减轻。

  统计数据显示,TOP100房企2月单月的整体销售规模较1月环比下降22.9%,其中TOP51-TOP100房企降幅最大,环比下滑32.6%。

  销售数据不振,行业只能从基本盘下功夫,提高回款率。

  贰:负债

  2018年的泰禾,一方面提高资产总量,优化资产结构,坚定推行“泰禾+”战略。

  医疗、养老、教育、院线、酒店等非房业务组成了“泰禾+”。

  随着该战略的落地和推进,期初形成的资金压力也逐渐贡献出了强劲的现金流。

  房企多元化转型的前期需要沉淀大量资金,而且资金周转速度偏慢,去杠杆以来,多数房企选择战略性放弃多元化,但黄其森对于“泰禾+”仍有耐心和信心,并认定是泰禾的护城河。

  “不仅是护城河,更是体现出战略高度和前瞻性。”黄在经营例会上相信泰禾在医疗、教育等领域的布局,已经跑赢了绝大多数房企。

  他坚信,“泰禾+”会让公司在下一阶段开花结果,也是泰禾打造第一品牌的底蕴所在。

  另一方面,泰禾也在尽力稳定负债。

  一般衡量房企的真实负债时,需要剔除预售房款对负债的干扰,否则销售收入越高,负债率也随之提升。

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  以公告口径来计算,泰禾在2018年剔除预收账款后的资产负债率同比下降近6%,稳定在70%上下。

  可以看出,泰禾正在稳定它的负债端。

  除此之外,市场和卖方更加关心的一项杠杆数据—净负债率,泰禾正在努力将其降低。

  净负债率是一项资产结构的指标,反映了房企资金链安全状况和杠杆使用情况。

  净负债率=(有息负债-货币资金)/净资产,其中有息负债选取的是短期借款,一年内到期的长期借款、长期借款、应付票据和应付债券之和。

  该指标,泰禾2017年末为475%,2018年末为384%,刚刚披露的2019年一季报显示为279%。

  可以看出,泰禾净负债率持续下降的趋势明显,2019年一季度环比下降105%;有息负债规模得到进一步控制,一季度环比减少100亿有息负债。

  降低杠杆,狠抓回款,泰禾的财务安全得到进一步保障。

  叁:现金流

  销售净利率能够准确的反映房企的盈利能力。泰禾2018年的该项指标已经创7年以来最高,接近13%。

  如果说销售净利率反映的是赚钱快不快,那么销售成本率则是收益质量的直观体现。

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  从上图可以看出,该项数据,泰禾录得4年以来最低,控制在70%以下,接近2014年。

  卖方习惯使用销售期间费用率这一指标,来衡量房企的成本控制和管理效益。

  顾名思义,销售期间费用率是指期间费用与销售收入净额之间的比率,该项指标越低越好。

  一般来说,营收和毛利同比大涨,说明公司业务仍在扩张,所需费用也会随之同比增加。

  但泰禾的期间费用(销售费用、管理费用和财务费用)却是同比下降,控制在10%以下,可以看出其融资成本以及营销费用确实低于2017年,另一方面也显示了泰禾的精细化管理初见成效。

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  在此,我更愿意用扣非后净资产收益率(摊薄)来衡量房企的高杠杆盈利能力。

  之所以用扣非后净资产收益率,一方面是排除非经常损益的干扰,另一方面,唯有净资产比率才能体现高财务杠杆和高周转率为股东赚钱的能力。

  泰禾2018年的该项指标超过11%,创4年来最高。

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  2018年末,泰禾经营活动产生的现金流量净额持续大幅增加,并在8年来首次转正,创造10年以来的记录,接近140亿元。

  2017年末该指标为-125.5亿元,2018年三季度末由负转正至1.6亿元,2018年末骤增至139.3亿元。

  通过这个指标,可以看出泰禾的回款率大幅提升,现金流的充沛得以保证。

  这一境况和泰禾此前的战略布局密不可分。

  在泰禾手中,千亩大盘、过百万体量的项目目前已有16个,在京津冀、长三角、 珠三角及大湾区的布局占比达 80%。

  战略布局加上执行力,带来的是稳定的自身造血能力,融资成本也随之降低。

  年报显示,泰禾2017年综合融资成本8.10%,2018年综合融资成本8.52%。

  2018年,房地产行业融资监管加强、融资成本大幅上升,但泰禾的融资成本只增加了0.42%,节省了不少财务费用。

  如果说2019年房企竞争力的核心,是以较低的成本融资并提高现金回款率,那么泰禾如今保持了相对领先的身位。

(文章来源:雪贝财经)

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