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北上深楼市销量翻倍!地产股重演15年大牛市?
2019-04-17

  最新3月70城大中城市房价数据显示,地产行业在3月有所回暖,叠加3月销售和融资数据,多位专业人士看好A股地产板块未来的表现,港股甚至有内房股已创出历史新高。那么15年房地产股大牛市还会重演吗?

  一二三线城市新房价格同比齐升

  国家统计局4月16日发布了2019年3月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据。

  整体来看,3月有65城新建商品住宅价格环比上涨,2月为57城。其中,涨幅居首的城市是丹东,达1.9%;北上广深分别涨0.4%、跌0.1%、涨0.8%、跌0.3%。

  分城市来看,一二三线城市新建商品住宅销售价格同比涨幅微升。

  3月份,一线城市新建商品住宅销售价格同比上涨4.2%,涨幅比上月扩大0.1个百分点;

  二线城市新建商品住宅销售价格同比上涨12.2%,涨幅比上月扩大0.2个百分点;

  三线城市新建商品住宅销售价格同比上涨11.4%,涨幅比上月扩大0.3个百分点。

数据来源:东方财富Choice数据

  环比方面,一二线城市新建商品住宅销售价格环比涨幅略有下降,三线城市有所上升。

  北上广深回暖

  而城市方面,具有代表性的北上广深4个一线城市中,北京的新建商品房价格无论同比、环比均较2月明显回暖。

  3月份,北京新房价格环比上涨0.4%,同比涨幅达到3.2%;而2月份的数据显示,北京的新房价格环比下降0.2%,同比涨幅2.9%。

  相比之下,上海、深圳2个一线城市的新房价格环比有所回落。上海的新房价格从2月的环比上涨0.3%变为3月环比微降0.1%;同比涨幅比2月降低3个百分点至1.2%;

  深圳的新房价格也从2月环比持平变为下降0.3%,同比涨幅也略有降低。

  广州的新房价格涨幅在4个一线城市中依然领跑,环比上涨0.8%,但涨幅已较2月有所回落;同比上涨11.9%,比2月涨幅扩大0.6%个百分点。

数据来源:东方财富Choice数据

  楼市“小阳春” 北上深销量翻倍

  证券市场红周刊近日文章观点表示,在今年针对房地产的政策调控逐步见顶,长效机制推进提速下,3月份以来,楼市“小阳春”迹象明显。部分城市不仅楼市销售火爆,久违的“摇号买房”现象也重出江湖,而土地交易市场同样在升温,成交溢价率呈现抬升趋势。

  申万宏源4月15日的研报数据也证实了这点,3月份一二线城市新房销售面积环比大增,二线实现价格环比同比均增长。一线城市北上广深销售面积成交量均大幅提升,北京/上海/深圳分别环比增长252.6%/106.6%/532.6%,同比增长309.5%/29.3%/278.8%。

  二线城市销售面积环比改善强劲,其中长春/成都/大连/杭州/济南/南京/青岛/厦门均上涨110%以上 。

  二手房方面,大部分一二线城市二手房销售面积也环比同比录得增长,价格同比小幅增长。

  图片来源:申万宏源

  融资环境放松:3月环比大增超80%

  除了销售回暖,楼市复苏的另一个迹象就是融资环境变宽松了。据同策资管数据,40家典型上市房企3月份完成融资总额1024.2亿元,环比上涨85.25%,创下16个月的新高,这是自2017年11月以来首次突破1000亿大关。

  对此,交通银行发展研究部高级研究员刘学智表示,这种情况实际上反映了宏观政策总基调的一种转变,过去两年,在强监管和去杆杠的总基调下,宏观政策特别是金融政策是趋紧的,对房地产融资的限制力度非常大。

  不同观点:持续性仍有待观察

  对于楼市小阳春,也有专家认为,持续性仍有待观察。

  易居研究院副院长杨红旭就表示,虽然部分二线城市的宅地目前升温比较明显,3月份的溢价率相比2月份有所回升,楼面价也有所回升,但不能因此轻易断言二线城市的地价从此步入上升周期,部分二线城市的新房销量在3月份迎来“小阳春”的持续性还有待观察。

  股市已提前反应

  而对于楼市回暖,股市往往会有提前反应。数据显示,去年10月以来,A股市场房地产指数涨幅超过了50%,而今年以来的最大涨幅也超过了40%。

  与内地房地产股良好表现相似的是,港股市场中的地产股同样表现强势,比如融创中国近日创下自上市以来的历史最高价。

  融创中国上市以来月线图

  地产股基金方面,ETF地产B更是自去年10月以来,涨幅已经翻倍,而今年以来的涨幅也超过70%!

  地产B日线图

  专业人士:估值仍便宜

  对于今年以来地产股的持续走好,国实一号私募证券投资基金经理李定国认为这与楼市调控政策转向是分不开的。政府在去年11月的政治局会议上只字不提房地产,当时就判断这次严厉的楼市调控政策即将见顶,迎来拐点,地产股将出现好的买点,

  李定国认为“如果按照房企的2019年的盈利来看,地产内房股的动态市盈率只有3到4倍,静态估值也只有4到5倍,这是非常低估的状态。另外股息率也是一个指标,分红率能达到7%~9%。”

  专注地产股投资的西蒙战略基金经理李守法也认为,目前地产股股价对应2019年的净利润,龙头地产公司平均未超过10倍市盈率,这意味着地产股未来具备较大的估值修复空间,以目前申万房地产行业的市盈率中值为16.70倍、市净率中值为1.58倍来看,其虽然相对2018年中旬股价低点分别对应的12.04倍市盈率和1.11倍市净率有所抬升,但仍低于2018年1月初的19.39倍市盈率和1.86倍降市净率。

  在李守法看来,一线龙头和二三线龙头仍有较大的机会。

  交银国际洪灏也看好地产股。洪灏表示,随着房地产建设投资的强劲复苏,以及地方政府债券发行加速所暗示的基建投资的开启, 我们的经济周期模型显示中国经济的3年周期已出现决定性的回暖。

  洪灏指出,我们看到许多防御性板块的股价上涨已大致反应了盈利预期的修复,然而很多周期性板块的盈利预期修复的动能还很强,并将继续上升。这些板块的股价也应有进一步上涨空间,如银行、房地产、能源、非银金融。

  具体选什么标的?

  天风证券在4月15日研报中指出,地产股将受益良好的社融数据。该机构表示,在一二线城市销售性结构好转的情况下,信用环境宽松,市场流动性较为充裕,居民、企业部门信贷明显改善。3月社会融资规模增量2.86亿人民币,大超预期,一季度人民币贷款增加5.81万亿元,同比大增16%。

  社融、贷款改善展现出宽信用效果逐渐显示,信贷传导逐渐疏通,一二线城市住房交易率先回暖。

  继续推荐地产板块,尤其是房企龙头和布局一二线强三线为主的房企,我们持续看好4月的地产板块机会。建议关注:1)优先推荐龙头:万科、金地、融创、招蛇、保利;2)持续推荐优质成长股:阳光城新城控股华侨城荣盛发展华夏幸福;3)房产中介:国创高新我爱我家;4)REITs:光大嘉宝

  申万宏源认为,业绩确定性强、一二线城市基本面回升是2019年房地产行业大主线。关注重仓一二线城市房企的销售改善趋势。展望二季度,REITs相关政策的推进值得期待,利好持有型物业较多的房企。建议关注:世茂股份保利地产招商蛇口万科A、新城控股金地集团阳光城光大嘉宝

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