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逆周期扩张 保利胜算几何?
2019-04-17

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  重回快车道的保利发展(600048.SH,下称“保利”)交出了2018年成绩单。

  4月15日晚间,保利发布2018年度报告显示,公司2018年营业总收入1945.55亿元,同比增长32.66%;净利润 261.49 亿元,同比增长 32.78%;归母净利润 189.04 亿元,同比增长 20.92%。

  在衡量公司规模和行业排名的重要指标合同销售金额上,保利以4048亿位列行业第五,同比增长30.91%,市场占有率提升至 2.70%。

  若与同期行业十强房企24.8%的同比增速相比,保利2018年的增速超过龙头房企均值,显示出增长的优势。但若与同在五强行列的其他同行比较起来,依然存在较大差距。数据显示,位居行业第四的融创中国(01918.HK)去年实现合同销售4600亿,而位于行业第三名的中国恒大(03333.HK)则高达5500亿,超过保利约1500亿。

  作为央企阵营中领先的房地产企业,保利的市场规模曾经位于行业第二名,一度被视作最有潜力超越彼时行业一哥万科的种子选手,但在过去一轮周期中,民营企业阵营的异军突起,将保利、中海(00688.HK)等领先的企业拉下神坛。

  作为地产央企龙头,保利固然拥有其他民营企业无法比拟的竞争优势,但在竞争日趋白热化的房地产行业,从领跑者到追赶者的身份变化,倒逼保利放弃佛系姿态,重新站到奔跑的赛道之上。

  一年增收千亿

  连续四年,保利的销售保持着一年增长1000亿的节奏。数据显示,2015年~2018年,保利的销售金额分别为1471亿元、2203亿元、3150亿元、4048亿元,年均复合增长率在20%左右。

  权益销售额方面,保利近三年地产权益销售分别是1471亿元(2015年)、1613亿元(2016年)、2236亿元(2017年)、2875.5亿元(2018年)。

  报告期内,保利在一二线城市及六大核心城市群销售贡献均达 77%,其中在珠三角实现签约销售 1170 亿元,较2017年同期增长 24%。深耕城市销售再创新高,单城签约过百亿城市 12 个,广州实现签约 400 亿元,佛山、北京超过 250 亿元,东莞、中山等首次突破 100 亿元。

  在限购、限签等调控政策以及信贷收紧的影响下,2018年,保利全口径的销售回款率超过88%,回款资金达3562亿元,2018年,保利经营性现金流量净额指标达119亿元,同比增长140%。截至2018年期末,持有账面现金达1137亿,现金利息倍数达2.79倍。

  2018年,保利营业总收入1936亿元,同比增长32.3%;实现归母净利润188亿元,同比增长20.3%;实现基本每股收益1.58元,同比增长19.7%;加权平均ROE为16.4%,同比提高0.12个百分点。

  净利润的增长得益于毛利率的提高。2018年全年,保利毛利率提升1.45个百分点至 32.49%。其中,房地产结转毛利率也提升至 32.68%;实现投资收益 26.90 亿元,同比大幅增长 60.06%;净利率 13.44%,与 2017年基本持平。

  截至2018年年底预收账款达2998亿元。预计公司在2019年依旧能够保持业绩的平稳增长。

  低成本融资支撑逆势扩张

  2018年,国内房地产行业资金面空前紧绷,大多数房企负债比率和融资成本显著上升。在此背景下,保利的央企身份优势尽显。

  数据显示,公司资产负债率 77.97%,基本保持稳定;净负债率 80.55%,同比降低 5.82 个百分点。截至期末的有息负债总额 2637 亿元,有息负债综合成本仅 5.03%,处在行业最低区间。

  资金是推动房企扩张的根本,去年,保利依旧保持了较为积极的投资策略,全年拓展项目 132 个,新增容积率面积3116万平方米,是年度签约面积的 114%。合计购地总金额总地价1917.3亿元,同比下降28.4%,拿地金额占比销售金额47%,新增土地平均楼面地价6186元/平米。

  截至 2018 年末,保利在国内外 100 个城市合计拥有在建面积 10390万平方米、待开发面积 9154 万平方米,可满足未来 2至3 年的开发需要。在总计超9000万平方米的待开发面积中,一二线城市占比 60%,城市群周边的核心三四线城市占比 30%。于大湾区,保利拥有总货值2788.6亿元,土地储备建面1853.4万平方米,皆位于货值榜及土储建面榜的五强之内。

  2018年,保利持续加大一二线城市及核心城市群的渗透,年内一二线城市拓展金额和面积占比较高,且三四线城市新增容积率面积中 53%位于珠三角、长三角城市群。

  对于2019年,保利没有披露销售目标,但按照公司一年1000亿的增加幅度来看,5000亿是其即将攻陷的下一个阵地。

  数据显示,今年前两月,保利合计实现合同销售金额670亿,反超恒大、融创,暂时重回前三,第一季度,四家房企销售突破1000亿,保利名列其间。但公司能否将这一优势延续至全年,目前仍不得而知,毕竟,在央企面对利润率等众多考核指标的束缚之下,民营企业在市场上随行就市的灵活性更高。

(文章来源:第一财经)

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