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佳源业绩近翻倍土储布局大湾区
2019-04-10

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  全年业绩旺季刚过,内房大小企业都2018年度的成绩表都已揭晓,去年政府严格执行「房住不炒」的情况下,普遍内房企业依然能交出一份不错的业绩,另内房企业再成为市场焦点。

  业绩报喜楼盘销售价量齐升

  内房股新贵佳源国际(2768.HK)亦刚公布2018年全年业绩,随着公司坚持落实「地产为主、多元并行」的发展模式,年度销售额取得大幅增长。截2018年12月31日,集团录得收益约人民币104.6 亿元,按年增加37.5%,公司拥有人应占溢利人民币17.9 亿元,按年增加 34.7%。如撇除投资物业及库存物业转拨至投资物业的公允价值变动及相关拨备,其核心净利润亦达14.63亿元,增长32.5%。

  业绩理想主要由于集团去年的销售录得不错的增幅,合同销售金额及面积分别达人民币 201.8 亿元,按年大增近倍至95%。此外,合同销售均价提升28.1%至 11,292元/平方米。值得留意的是去年虽然有不少行业政策,集团的合约销售依然价量齐升,年内全年合约销售金额和销售单价分别达到201.8亿人民币和11,292元╱平米,同比分别大幅增长94.6%和28.1%。

  集团将派发末期股息每股港币11仙,连同中期股息每股港币10仙,全年合共派发股息港币21仙,较2017年的港币 19 仙提升了约10%。

  布局大湾区扩大版图

  集团过往物业主要集中于长三角经济区,当中以江苏省扬州、泰州等地区份额较多,但随着业务于当地做大,近年已积极进一步拓展版图,于全国布局。集团的布局策略为以一二线城市为依托,深耕长三角经济区,并布局粤港澳大湾区等都市圈内市场潜力大、投资回报丰厚的城市。集团于去年利用较低溢价于香港、上海、泰州、常州、江门、贵阳、乌鲁木齐、柬埔寨等 8 个地区,并通过招拍挂、收并购及合作开发等灵活多样的方式获取了13个优质项目,令去年新增总建筑面积达约390万平方米,为未来业绩增长提供动力。

  集团所进驻的地区当中,粤港澳大湾区为其近年的主要发展重点之一,虽然此国家战略被指只闻楼梯响,具体规划还有待出台,大湾区房价早已气势如虹,集团已取得项目的江门市,政策出台一年房价已升四成。事实上,随着政府加强发展相关城市,以及近年大兴土木兴建交通基础设施,使珠江澳一带城市人口流通性加强,未来大湾区的住房需求可预期有较强的支撑。有报告指,保守估计,到2020年,粤港澳大湾区由于人口导入和住房改善需求将带来1.3万亿平方米的住房需求。其中,人口导入增加约225万人,将带来7000万平方米住房需求。

  土储充足

  对于未来2019年的中国房地产发展,综合各房地产老大的腔调,均偏于保守小心,而各企业的拿地节奏亦会相对谨慎。市场普遍预期“房住不炒”的定位不会变,房价地价亦将于去年相若。虽然如此,部份城市的住房刚需依然强劲,而且政府并非一刀切管制所有城市,而是「因城施策」,因此发展商现时土储所在城市直接影响其未来盈利能力。

  佳源国际于早年已看准内地具潜力的地区,并早于2016年已策略性地专注于具良好基本面的城市积极进行布局,于2018年,集团合共拥有45个项目,分布在16个境内外城市,土地储备总建筑面积约920万平方米,其中长三角经济区占比65%、粤港澳大湾区占比15%、其他重点省会城市及一带一路沿线地区分别占比13%及7%,足够集团未来三到五年的发展所需。

  多元融资渠道改善负债率

  财务方面,内房企业的资产负债率最令人关注,以数家行业龙头企业作比较,于2018年,万科、碧桂园、恒大三家的资产负债率分别为84.59%、89.36%、83.58%,佳源国际则于80.9%的水平。集团过去一年通过不同的融资管道发行优先票据以优化债务结构,包括公开发行于2019年到期的3.5亿美元优先票据及于2020年到期的4亿美元优先票据。

  集团的新任副主席兼总裁张翼于2018年业绩发布会上提到,佳源国际会进一步拓宽融资管道,包括跟一些金融机构建立综合的授信。此外,佳源国际还将拓宽国内购房尾款及供应链ABS融资管道,以及引入策略股东以优化资本。合理的资产负债结构,以及保持合适的长短期债务比例为集团的首要考虑,未来集团会在合适的时间根据项目及财务需要启动发债。

  股东注优质资产千亿目标可期

  未来集团有意力争在三到五年内把合约销售金额突破一千亿元,此并非夸下海口,大股东沈天晴主席承诺将持续向佳源国际注入资产,张翼亦表示其个人而言完成千亿目标并不困难,称只要在老板「把优质资产并进来之后,再努力一把」就可以实现。说话亦于当日得到主席支持,并指将在日后有序注入优良资产,至于数量及具体城市则要关注公司公告,届时将通过公告发布消息。

  集团于2018年以近倍升幅录得超越200亿元的销售数字,并在2019年设下了280亿元的销售目标,相对去年升幅,约38.8%的预计确实较为保守,为了达致一千亿的销售目标,可以预期未来将通过更多不同形式及渠道以扩大其销售规模,当中包括主席注入更多的优质项目亦是大概率的事情。

  事实上,主席去年已有所行动,去年6月,集团公布主席沈天晴先生以6.94亿港元向集团出售拥有上海项目90%的股权,该项目包括上海汇景华庭、上海奉成名都以及佳源梦想广场。于2018年9月19日,集团再收购主席旗下创源控股有限公司的全部已发行股本,代价为6.89亿港元,该公司在中国从事物业管理业务。

  值得留意的是,主席所注入的资产当中包括物业管理业务, 令佳源国际的业务更多元化,进一步增强盈利能力。现时公司管理的物业主要位于浙江、江苏及安徽等省市, 在管物业项目达121个。根据中国指数研究院报告预测,中国物业管理规模至2020年将可达243亿平方米,市场增长潜力不容忽视。

  保持强劲销售势头

  集团刚公布2019年第一季销售数字,截至2019年3月31日止三个月,集团的合同销售金额约人民币36.634亿元,同比增长约46%;合同销售面积约326,098平方米,同比增长约32%;及合同销售均价亦录得约人民币11,234元/平方米,同比增长约11%。承接去年强势,2019首两月合约销售尤其理想,合约销售金额及面积分别为人民币 20.9 亿元及 19.1 万平方米,同比分别增长 88%及 60%。

  集团于4月8日收市价为4.11元,正为投资者提供一个良好机会低位吸纳。未来当更多项目引入公司,其资产及盈利能力绝对有望进一步扩大,并于股价上反映。

(文章来源:投资家网)

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