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光大证券:核心一二线租金稳中向好 三因素利存量公允重估
2019-04-04

  存量物业系列报告回顾

  我们在《存量物业市场动态跟踪报告(1)、(2)》中提出2019年持续关注存量物业的三大理由:1)人民币汇率坚挺,外资加大国内存量物业收购力度;2)国内宏观流动性宽松降低利率水平,利于存量物业公允价值重估;3)经营性存量物业的房产税历年均正常征收,规避不确定性和估值压制。

  2018全年来看,全国核心一二线城市存量物业租金稳中向好

  写字楼市场:平均租金多数实现上涨,北京、广州涨幅均超过10%,深圳、上海写字楼租金涨幅分别为1%、0.3%。,成都、武汉、杭州、苏州写字楼平均租金分别上涨4.1%、2.3%、2.1%、2.1%,重庆、西安租金下降,但入驻率大幅提升。零售物业市场:租金平稳向好,广州涨幅最大,超过6%,南京、武汉、北京涨幅在3-4%的水平,除重庆微幅下跌外,其他城市均实现温和平稳上涨。

  2018年分季度来看,改善趋势明显

  写字楼市场:Q2-Q4,广州、深圳实现租金环比涨幅扩大,北京、成都租金环比涨幅收窄,上海全年租金保持平稳,南京、重庆则租金分季度环比下降。除个别季度外,样本城市写字楼空置率保持持下降趋势。零售物业市场:首层租金环比变化呈逐级改善趋势,平均环比增加值从二季度-0。 65%提升至四季度0.8%。从入驻率变化来看,天津、南京、成都等二线城市表现较好。

  存量物业丰富的上市公司数据表现靓丽

  排除新开业面积的影响,选取2016年已开业且2017-2018年持续在营业的出租物业作为样本。新城控股:同口径租管费同比上涨29%;金融街:持有存量物业中多数租金上涨,最高涨幅43%;陆家嘴:写字楼和商铺物业租金分别上涨3.93%和9.61%;华润置地:同口径比较89%存量物业租金上涨,最高涨幅66%。

  投资建议:建议2019年持续关注存量物业资源丰富房企的价值表现

  人民币汇率坚挺吸引外资增持,宏观流动性边际宽松降低利率水平,存量经营性物业有效规避房产税预期不确定性导致的估值压制,综合以上三大理由,我们持续建议关注存量物业资源丰富房企的长期表现,有望受益于国际性配置、资产增值和公允价值重估。A股建议关注万科A、新城控股陆家嘴中华企业光明地产金融街;H股建议关注融创中国、华润置地、中国金茂。

  风险分析

  国内经济持续疲软有导致持有物业出租率及租金不及预期的可能;美联储加息不确定有导致折现率变化的可能。

(文章来源:光大证券

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