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万科的喜报 姚振华的礼包
2019-04-04

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  3月以来,上市公司2018年报纷纷现身。3月25日,中渝置地、朗诗、龙湖、万科等房企同日发报,房企年报季进入高潮。万科当仁不让是当天压阵者。

  不同于去年9月煞有介事喊“活下去”时的不够实诚,万科2018年报的一些列数字诚实而靠谱。万科说要“活下去、活得好、活得久”,2018年确实做到了。

  连夜翻完万科年报,最突出的印象是,数据没意外,台词有意思。

  一、明数据:没意外

  2018年报数字看,意料之中的稳,意料之外的好:

  2018年实现营业收入2976.8亿元,归属于上市公司股东净利润337.7亿元,同比分别增长22.6%和20.4%;实现销售金额6069.5亿元,同比增长14.5%。

  资金链——“怎一个稳字了得”:截至2018年底,万科持有货币资金1884.2亿元;净负债率(有息负债减去货币资金,除以净资产)为30.9%,不足行业均值的一半;有息负债2612.1亿元,占总资产的比例为17.1%,其中短期借款和一年内到期的有息负债931.8亿元,占比为35.7%,一年以上有息负债人民币1,680.3亿元,占比为64.3%。

  利润率上升、盈利能力继续增强:房地产业务的结算毛利率为29.7%,较2017年提高3.9个百分点;全面摊薄的净资产收益率为21.7%,较2017年上升0.5个百分点;

  融资成本低到让人(可能也包括其他TOP3)眼红:公司债券(5年期)最低发行利率4.05%,超短期融资券(188天)最低发行利率3.13%,中期票据(3年期)最低发行利率4.03%。

  为业绩持续性继续蓄力:2018年获取新项目227个,总规划建筑面积4,681.4万平方米,权益规划建筑面积2,490.2万平方米,权益地价总额约1,351.4亿元,按建筑面积计算,其中72.1%位于一二线城市;按权益投资金额计算,81.4%位于一二线城市。

  综合解读,上述关键数字说明截止2018年底,万科依然是全行业最具“均好性”的领头羊。投资视角看,尽管市盈率在同业中已相对高企,也许未必最具增值潜力,但有理由认为,万科依然是最具抗跌性的地产股。

  此外值得称赞的是,“绿色万科”的战略实施继续收获进展:2018年,绿色建筑认证面积为3502万平方米,已累计达到1.47亿平方米;报告期内,万科已达77%主流产品应用工业化体系进行建造。

  二、潜台词:有态度

  关键数据没意外,战略描述有态度。这是通读万科年报最有意思的印象。

  2018年报,万科再次以文学生般的辞藻写了一篇“致股东”信,再次用一种九转回肠的语言和逻辑试图为“白银论”培上几锹新土,并为从“多元化”探路到2019年的实质退守打起圆场。

  “致股东”写到:当我们把白银和黄金进行对比的时候,不要忘记,白银也是贵金属。

  “但是,那个市场单边快速上涨的时代已经结束了,那个行业整体快速扩张的时代已经结束了:……我国的‘少子化’、‘老龄化’趋势已毋庸置疑……客户需求的多样性、多变性特点比以往要明显得多……行业集中度上升,已经不再是趋势,而是事实。”

  坚决警示“白银时代”的来临,从去年的舆论旋涡中走来,又深知必须避免被解读为唱衰嫌疑,在危言与谨慎间小心拿捏。“致股东”继续写到:“白银时代是一个更多变的时代,是一个更细腻的时代,是一个竞争更激烈、需要更高技术含量的时代。”

  基于如这样的种种逻辑,万科提出2019年的核心目标:“稳住基本盘”。“基本盘”将是万科2019年最重要的词汇。

  这想必是一个很有意思的议题:什么是万科自己看来的“基本盘”?是否意味着,也存在一个被划定为“非基本盘”的东西,那是谁?

  万科年报里这么直接表述:“巩固开发即售业务的基本盘……巩固住区物业服务基本盘……提升万科租赁住宅品牌影响力是租赁住宅业务的基本盘……持续提升既有项目的运营表现是商业业务的基本盘……经营好现有项目、完善布局是物流业务的基本盘……构建山地和滑雪度假场景,以及客户愿意买单的、有竞争力的冰雪度假服务体系是冰雪业务基本盘。”

  这其实笃定暗示了,在已布局的业务中,“标准办公与产业园、养老、教育”被定义成了“非基本盘”(或者“试错盘”)?

  如果说“标准办公与产业园”可以理解为是因为才试水,但万科也会继续给予观察和试验的时间机会的话。那么,摸索多年的“养老、教育”因为赢利路径的迷障,已被万科阶段性放弃/冷藏?

  “薄彼”即便没有明示,“厚此”确实板上钉钉:报告期内,万科物业实现营业收入98.0亿元,同比增长33.0%,连续第九年蝉联中国物业服务百强企业综合实力第1名;

  另外,万科作为第一大股东控制的普洛斯在中国营运着总面积逾3300万平方米的物流地产,稳坐中国“一哥”宝座;报告期内,继续获得64个物流地产项目,总建筑面积约494.3万平方米,这是惊人的扩张。

  值得关注的是,郁亮曾表示,“万科物业市值不到千亿不会考虑上市。”现在不上市恰恰表明了郁亮对万科物业寄予的野心,这种野心也同样寄予在大举投资并高调宣布“物流生态”的普洛斯身上。

  因此,另一个未来数年观察万科的大看点是,万科什么时候推动万科物业、普洛斯物流独立上市、成为千亿平台?

  三、万科的喜报,姚老板的礼包

  2017年,新任董事会主席首年的郁亮带领万科给了股东一份高分答卷,现金分红99.35亿元,每10股派发现金红利9.0元(含税)。

  2018表现卓越的万科给股东奉上了一份更大的:拟合计派发现金股息118.12亿元(含税),每10股派送人民币10.70元(含税)现金股息;

  戏剧性的是,笑纳最大礼包的,应当就是当初杀得最激烈的姚员外。

  在宝万大战结束后,宝能方面持有的万科股份一度高达25.4%;2018年,姚振华已两批次大规模出售近10%万科股份,套现257亿元。

  万科年报披露,截至2018年底,钜盛华及一致行动人合计持有其股份16.198亿股,占其股份总数的14.67%。

  经此派股,钜盛华系除了获得逾16亿元股息,还将获得巨大的股价溢价。截至25日收盘,万科A股价收报28.16元,相比钜盛华买入万科A平均成本每股逾18元,每股浮盈约10元。以其总共16.198亿股合计浮盈约160亿。而且可以预见的是,万科的优异年报将在未来数日继续推动姚振华的持有股价扶摇直上。

  宝万大战正酣时,不知是否有谁预见到,宝万大战会在终场后这样写续集。

(文章来源:乐居财经)

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