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泛海泛舟遇险
2019-04-04

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  在万科2018年业绩会上,郁亮说,还能找到比地产更赚钱的业务吗?如果指望新业务赚大钱,那是痴心妄想。这些年,试图去地产化,向金融转型的泛海,意料之外地论证了郁亮的说法。

  3月26日,泛海又一次拟申请融资,这次对象是民生银行,数额高达31亿元。而在此之前,四处找钱的泛海,将京、沪两地的优质资产,卖给白衣骑士孙宏斌,只为缓解债务缠身的压力。

  尽管泛海以地产起家,但从未进房企百强之列。并且,在李嘉诚抛售内地房产之前,卢志强就谋求去地产化,将他在地产赚到的钱,用在了扩大金融版图上。然而,去地产化的泛海,整整历时四年,也没找到比地产更赚钱的业务。

  这一次泛海泛舟遇到的是,前所未有的凶险。

  泛海陷入险局

  多年前,当平安版图初见雏形之时,泛海也逐渐形成庞大的资本帝国。

  泛海的帝国有多庞大?据2017年媒体调查显示,“泛海系”控股的上市公司分散于A股、港股、美股、澳大利亚多个资本市场,有泛海控股民生控股、中泛控股、华富国际、以及美国大型综合金融保险集团Gen worth、澳大利亚矿产能源公司Cudecoltd。。

  通过入股的方式,“泛海系”还对联想控股等39家知名上市公司、10家左右新三板挂牌公司进行了投资布局。通过参股方式介入民生银行、中民投等数十家金融机构。构建起一个包含银行、证券、保险、基金、信托、期货、融资租赁、互联网金融在内的完整金融版图。

  此外,“泛海系”还拿下所有金融行业最为值钱的牌照,旗下控股金融机构包括民生证券、民生信托、民生期货、亚太财险、民生保险经纪、泛海基金、民生基金、民生典当、民生财富、民生融资担保、泛海资管、民金所、兴民保险经纪等。

  然而,当有钱的马明哲频频举牌房企,平安版图越滚越大之时,2018年以来的泛海却陷入险局之中,“资本高手”卢志强因缺钱而焦头烂额。

图片来自野马财经

  2019年3月末,泛海又启动新一轮融资。3月26日晚间,泛海控股发布公告称,拟向民生银行北京分行申请31亿元的融资。泛海方面称,此举有助于满足公司经营发展的资金需求。

  在18天前的3月18日,泛海控股发布公告称,融创已完成接收泛海控股旗下泛海建设100%股权。此前的1月20日,泛海控股发布公告称,武汉公司拟向融创房地产转让其持有的泛海建设剥离以下资产后的100%股权。

  交易包括:泛海建设持有的浙江泛海建设投资有限公司100%股权、上海御中投资管理有限公司100%股权;及泛海建设全资子公司北京泛海东风置业有限公司持有的北京泛海国际居住区2#、3#地块的相关资产和负债。

  对于本次交易,泛海控股依旧表示,交易完成后,可获得大额现金回流,有效缓解公司的现金流压力。曾一路高歌猛进,多次踩对点的泛海,而今泛舟遇险,并且这险情前所未有的凶猛。

  融资、挥泪卖掉优质项目背后,正是泛海资金周转速度低、流动性不足、债务到期的现状。以被转让股权的泛海建设为例,截至2018年11月底,其年度净利润为-1012亿元,净资产为89.6亿元,经营活动产生的现金流量净额为-17.5774亿元。截止2019年6月前,泛海控股有超过300亿债务要到期,其中40%以上为信托贷款。

  而泛海所持有的泛海控股,以及民生控股股份几乎被全部质押。2018年三季报显示,中国泛海和泛海能源作为泛海控股的控股股东,共计持有泛海控股36.83亿股股份,共计质押股数为36.60亿股,质押比例为99.38%。

  截至三季报披露日,泛海控股及控股子公司对外担保实际余额为848.71亿元,占公司2017年12月31日经审计净资产的422.88%。2018年三季报显示,期末泛海控股应付债券为276.24亿元,货币资金余额为218.83亿元。

  在协纵策略管理集团创始人黄立冲看来,泛海并没有持续现金流的商业模式,并且,“因为国内的资产证券化并不顺畅,立法、环境、投资回报过低、租金租售比太低,房地产项目可以卖掉,但是大量的持续性商业物业,很难退出”。

  去地产化之困

  2018年1月2日,泛海控股公告表示,公司向深交所申请停牌,拟通过实施重大资产重组,将境内外房地产业务整体剥离并置出上市公司,同时置入优质金融资产。

  一名不愿具名的地产界从业人士认为,在转型主导的发展思考下,泛海控股的地产业务已不提增长,只提去化,大规模增长的可能性极小,目前泛海的资金实力和当下的房地产市场均无支持其做大地产业务的条件,这也是当初泛海控股谋求剥离地产业务的部分原因。

  尽管上述交易最终未完成,但早在5年前,在李嘉诚抛售内地资产,转投欧洲市场之时,卢志强就宣布去地产化,向金融行业转型。然而,泛海整整花了四年时间,没有找到比地产更赚钱的业务,还陷入了去地产化的围城之中。

  2014年以来,宣布去地产化之后,泛海金融版图越来越大。2016年,泛海内增资并表了民生信托、完成了对民生证券的增资,持股比例从25%增加至93.42%,增资完成后的民生信托注册资本高达70亿元,净资产超过90亿元。

  另一边,收缩后的房地产业务收入,占比有所下降。2015年泛海房地产业务收入94亿元,同比下降0.86个百分点。尽管地产业务占比下降,但其仍是主要收入来源,2015年全年实现项目整售金额达32亿元,地产业务占比74%。2016年泛海全年销售规模在130亿左右。

  水能载舟,亦能覆舟?矛盾的正是,地产业务持续收缩、销售增速持续放缓的状况下,泛海失去了持续的现金流。郁亮说,还能找到更赚钱的业务吗?如果指望新业务赚大钱,那是痴心妄想。

  话糙理不糙。没找到现金流的泛海,转型必定是凤凰涅槃般的焚心。并且,泛海仍持有大量地产物业,其中商业物业体量尤甚。“泛海地产业务结构错综复杂,商业地产的退出是很难的,国内的资产证券化并不成熟,尚没有立法来支撑”,易居研究院总监严跃进告诉中国网地产。

  泛海拥有多大体量项目?据资料显示,2016年三季度的泛海,可开发建面武汉超700万方、北京超100万方、上海50多万方,杭州、深圳、沈阳还有约40万方结算资源。其中,商业项目保守估计,存量货值规模超过400万方。

  泛海海外布局的体量也不小。截止2016年,泛海在美国获取的大量地产项目资源,包括洛杉矶、旧金山、纽约、索诺马和夏威夷等,有300多万方的项目资源,累计投资额超过11亿美元。

  商业地产不易退出,又没持续现金流,泛海怎么办?它在美国的项目是这样操作的:初始投资额通过内保外贷实现,后续投资则通过中泛控股海外融资实现。尽管初始投资额在美元升值的过程中,可以获得一定的汇兑收益,但就2016年12月来看,根据公司的投资时点测算,彼时获得汇兑收益也仅为7.2亿元人民币。

  在某业内人士看来,泛海的管理方式比较粗犷,“不适合在海外搞金融,国外金融没有优势”,该人士说。

数据截止2016年12月

  货值超3000亿元的泛海,在地产业务还未捋顺之际,又迎来管理层大换血。2016年,新的一届董事会,除卢志强拥有中国民生信托董事长、中国民生银行副董事长的金融从业经历之外,新进董事会成员中有6位金融专业人士入选。

  金融高管人数激增的反差之下,地产真的被泛海放在金融之后。“泛海的确想做金融,但每个公司都有它的基因,若房产老板不是金融出身,那未必有金融的基因”,黄立冲如是说。

  黄立冲继续指出,“地产模式导致资金压力大,回过来又影响金融的拓展,通过金融来给地产输血,但金融做的不是很好,又会影响地产的拓展”。

  成金融败金融

  风乍起,吹皱一池春水。

  5年前,泛海控股总裁韩晓生预计,“5年之后,泛海金融板块的总资产将达到万亿规模,净利润达到百亿以上”,使得金融板块的资产及盈利能力超过地产板块,成为集团三大产业之首。

  按照韩晓生设想,如果不出意外,或许今天,泛海还在“产业+资本+全球化”的巨轮上运转自如。但,没有如果。2017年以来,宏观经济下滑,经济金融环境恶化,全国房地产投资销售增速放缓,房企融资难度加大的情况下,房地产在收缩,金融业务在壮大的泛海,失去了前行的动力——资金。

  5年后净利润达百亿以上的梦想,韩晓生实现了吗?现实异常的残酷。据今年1月30日泛海控股发布的公告称,预计2018年,泛海归属于上市公司股东的净利润8.7亿元至13亿元,比上年同期下降55.04%至69.91%。

  没有钱的泛海业绩还持续缩水。据2018年中报显示,尽管上半年信托业、保险业贡献的收入均已超过地产业务,但上半年,泛海总营收仅仅为50.88亿元,其中房地产业贡献11.41亿元。

  事实上,使用担保和质押的方式,为泛海旗下子公司开发建设来获得资金,被积极扩张业务,又苦于资金不足的泛海,玩得风生水起。泛海控股提示风险称,泛海控股及控股子公司对外担保总额已超过公司最近一期经审计净资产100%。泛海控股及控股子公司对外担保实际余额为849.7亿元,占公司2017年12月31日经审计净资产的比例高达423.38%。

  对外担保产生的债务风险持续攀升。截止至2018年6月底,泛海控股的短债规模为530.66亿元,而同期,账上的货币资金只得167.98亿元,泛海控股的货币资金与短期负债之间,有着362.68亿元缺口,总体债务规模偏高。泛海控股2018年中报显示,公司资产负债率为85.53%,总资产为2030.2亿元,然而净资产仅有215.7亿元。

  一方面是迅速扩张的投资步伐,一方面是去地产化后的现金流不足,另一方面是对金融、资本运作的高度依赖。对于泛海来说,当金融机构不再对其授信、展期,就如同人体失去血液,军队失去粮草般脆弱。“由地产向金融转型过程中,布局太广、战线太长和资产偏重,导致泛海流动性问题暴露无遗”,柏文喜告诉中国网地产。

  他同样认为,泛海的“地产+金融”模式,看起来逻辑没有问题,但是在由地产转型金融的过程中,多年来其收入还是高度依赖地产,而对金融行业的投资多是长线投资,并未在金融或者地产行业形成突出优势,两者难形成合力和反哺关系,反过来对两者都形成了拖累。

  今年上半年将是泛海至为关键的时刻。如何在短时间内形成核心主业?“收缩战线、缩小规模、回收资金、增强能带来现金流的业务,伺机而动”,但至于什么时候能熬过,“我觉得还至少要2-3年”,黄立冲说。

  能找到比地产更赚钱的业务吗?何时从泛舟险局中脱困?针对以上问题,中国网地产联系泛海方面,截止发稿日,未得到对方回复。

(文章来源:中国网地产)

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