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被误读的孙宏斌
2019-04-03

  这些年,外界对老孙曾经有过很多误解,比如激进的做事风格。

  2013年下半年,房地产市场已经出现了走势不振的信号。连王石都在微博上发言:“精明的李嘉诚先生在卖北京、上海的物业,这是一个信号,小心了!” 然而,老孙却出手21亿,买下北京农展馆的绝版地块。

  无论外界评论如何,老孙依然如故。该吃饭吃饭,该喝酒喝酒,镜头前卖萌,镜头后狩猎。

  从2017年开始,在史无前例的“房住不炒”调控周期内,老孙买下了王健林13个项目的文旅资产包,并进一步接管其运营团队。

  当时市场一片哗然。

  经常地,我们总喜欢从表象中提炼本质,然后认定它们,即便事实截然相反。

  对老孙,我们总是擅于臆想天价后面的莽夫之勇,却忽略了他的本性。别忘了,老孙是一个过马路从来不敢闯红灯,坚决不准司机开快车的人。

  从2018年的融创财报里,鹰觅君又看到了这个谨慎的老孙。

  现金流的故事

  对一个公司而言,最重要的莫过于现金流量表了,它反应了公司真实资金来往情况。

  这个表造假的可能性非常小。因为在这张表里,每一个项目都和银行日记账对应,银行日记账又和银行回单对应。所以,只要通过银行经手的业务,修饰和造假的难度都非常大。

  其中,经营活动现金流尤为重要。它剔除了重大变量,比如应收款项、投资等不确定影响,能够最真实地反应主营业务运营状态。

  地产公司属于典型的资金密集型。拥有持续为正的经营性现金流,意味着卖出房子收到的回款,总是多于买地和销售等花出去的钱,这是一个良性的经营状态;而持续为负,则意味着经营出现了重大问题,最严重的结果就是公司被利息拖垮或资不抵债。

  2018年,房地产企业普遍遭遇了市场调整和银行限贷等融资困境,现金流大都不好看。前三季度,上市地产企业经营活动产生的现金流净额合计为-389.52亿元。其中,连万科也遭遇了经营性现金流持续为负的残酷现实。

  地产企业之间的竞赛,很多都是经营性现金流的比拼。

  那融创在2018年的现金流怎样呢?

  财报显示,2018年公司经营业务的现金流入净额520.5亿元,投资业务的现金流出净额340.8亿元,融资业务的现金流出净额104.3亿元,现金流继续为正。

  在主营业务上,融创做到了销售回款远大于买地和各项费用支出的正向资金流动,为降低总资产负债率和净资产负债率打下了基础。

  截至2018年底,融创的净负债率为149%,同比大幅下降了53个百分点,降杠杆已经取得了明显成效。

  为什么融创可以这样?

  过去几年,融创在并购之路上一路狂奔,让市场再度担忧起老孙的激进。实际上,老孙的谨小慎微超出想象。在现金流上曾吃过大亏的老孙,这些年一直战战兢兢。

  在2017年年中,老孙说,“我们因现金流失败过,知道现金流的重要性,重视现金流,把公司安全放在首位;二是我们知进退,在放弃上没有人比我们更决绝,比如10月份以后不在公开市场买地,等待并购机会,比如放弃绿城佳兆业雨润;三是我们有战略更有执行,我和团队一直在一线,听得见炮声,敢拚刺刀。”

  老孙把现金流看得比命都重要。

  到如今,事实证明,经历了多次大并购之后,在最受考验的2018年,融创的现金流管理依然做到了一流。

  拿地的故事

  在拿地上,老孙和表象刚好相反,实际一直上演的都是保守派的曲目。他曾说过一句名言:房地产企业关键就是拿地,如果地拿错了,盖什么房子都是赔钱的。

  曾经在很长一段时间,在别家房企全国化扩张的时候,融创只敢布局国内五个重点城市,就是怕拿错了地。

  2016年,楼市迅速升温,大部分房企疯狂买地,在招拍挂市场上催生了一个又一个“地王”。而融创从当年10月开始,就断然停止了在招拍挂市场上买地。老孙觉得,土地市场上的泡沫已经远远超过了房价。

  融创在并购市场上的大手笔,在外界看来是一出出惊悚剧,但实际是一直在捡便宜货。

  2017年,融创一口气并购了13个万达城,土地成本便宜得不可想象。

  据野村证券估计,此次交易作价约为700亿元,包括296亿元现金及约400亿元债务承担,这意味着每平方米平均成本仅约为1180元。而项目总计可售资源约达7700亿元,其中约有6600亿元仍未出售,净利润率预计可超20%。

  如果不能便宜,老孙绝对不会下手。

  这几年,融创在2015年以总代价300亿元新增项目约30个;2016 年以1000亿元新增项目约150个……

  当年,别人接手了顺驰的便宜货,让老孙心痛不已,如今来了个大反转。经验,来自走过的路和摔过的跤。

  2018年,融创又运作了几个大项目,包括收购了泛海国际项目1号地块及上海董家渡项目等。之前,市场一直在揣测它们的成本,现在在年报中找到了答案——

  2018年,融创新增土地储备约4820万平方米,权益土地储备约2631万平方米,平均土地成本仅为3723元/平方米。

  便宜得简直不可想象。

  总体上看,截至去年底,融创拥有土地储备面积2.56亿平方米,对应货值3.55万亿,其中绝大部分是通过并购获取,且超过85%位于一二线及环一线城市。

  土地平均成本仅为4181元/平方米,对应同期超过15000元/平方米的销售均价。

  这就是小心谨慎的老孙,给融创筑就的“护城河”了。

  在人口净流入的城市,拥有巨量便宜的土地,融创还怕什么?土地成本和销售价有着明显落差,经营性现金流怎么可能为负?

  很明显,这几年外界所看的热闹,全是胆小的老孙的步步惊心。

  融创在2018年拿出了最好的成绩单。公司全年实现收入1247.5亿元,同比增长89.4%;净利润实现165.7亿元,同比增长50.6%。

  有意思的是,当年在微博上点拨老孙的王石,如今已英雄落幕,而老孙则带领融创三级跳式地晋入了房企的第一梯队。一对不打不相识的欢喜冤家,正渐行渐远。

  没有比结果更有说服力的事情了。看起来像“狂人”的老孙,也是最最谨慎的那一个。

(文章来源:乐居财经)

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