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一个月去化不足3% 新桥这个盘经历了什么
2019-03-28

  被困桃花岛15年,闲极无聊的周伯通自创了两套绝妙武功,其中一套就是后来名闻天下的左右互搏术。

  左右互搏,指自己左手与右手打架,其本质是一心二用,能够两手同时出不同的招数。周伯通凭此功夫,让一向高傲的黄药师甘拜下风,也奠定了二次华山论剑时天下第一的地位。

  后周伯通又将此招传给了郭靖和小龙女,这二人都是高手,用起来自然得心应手。如果换做常人,左右互搏怕是真成了自己打自己。

  地产江湖里,偶尔也会出现左右互搏这类功夫,但效果有时不太理想。

  左右互搏伤的是自家人

  今天(3月27日),距位于新桥板块的金地都会C区(备案名:都会阳光嘉苑)开盘整一个月。网上房地产公布信息显示,项目已售住宅9套,可售住宅尚余338套。以此计算,去化率不足3%。今天(3月27日),距位于新桥板块的金地都会C区(备案名:都会阳光嘉苑)开盘整一个月。网上房地产公布信息显示,项目已售住宅9套,可售住宅尚余338套。以此计算,去化率不足3%。(因众所周知的原因,为免网签数据不足以反映销售实况,东地产记者亲赴案场核实了房源情况,详见下图——)

  值得注意的是,按照网上房地产数据,金地都会C区3月至今仅签约8次,另一个在售的“金字头”项目金地双都汇,同期签约却达到了36次。

  而金地双都汇,就在金地都会C区的隔壁。

  从销售口中得知,目前都会C区仅售出30多套,且以叠墅为主,44套叠墅目前只剩约11套。记者掐指一算,如此说来,都会C区洋房似乎没卖出几套。。。。。。

  系出同门,怎会有如此差距?原因还得从根上找。

  从表中可以看出,同样是89 m2的户型,金地双都汇装修交付标准比金地都会C区的装修标准要高,总价却比金地都会C区还要便宜,这势必会影响项目本身洋房销售。

  难道这就是传闻中的左右互搏?

  同为金地手里的两个楼盘, “待遇”差别或许是来自地价的差距。

  资料显示,金地在新桥陈春路分批拿下紧邻的三幅地块,并分期开发,依次为金地都会艺境,金地双都汇及金地都会C区。

  其中,都会艺境、双都汇所在地块获取于2015年,楼板价分别为17226元/㎡和15577元/㎡;2017年底金地又拿下了现在都会C区所在地块,楼板价高达29843元/㎡。对比前2幅地块,时隔两年,“面粉价”几乎翻了一倍。

  左右互搏的精髓是两手出不同的招式。

  金地两期项目,同系、同区域,即便是周伯通耍起来也难以控制。再加上成本差异,不伤到自己很难。

  户型稀缺价格不具优势

  案场销售对此的解释是,双都汇已几近售罄,销售重心很快会转向都会C区,“(都会C区)在区域内是有竞争力的”,后续销售情况应有所改善。

  东叔走访周边中介,了解到目前板块内新房供应不多,二手房挂牌也多为别墅户型,类似都会C区的80、89㎡刚需公寓户型确实比较稀缺,验证了销售所言。

  区域内的多家中介提出了不同看法。一位锦锐地产置业顾问直言,“金地都会C区价格过高,可能不会像销售说得那样轻松。目前市场下行,有很多二手房卖家会选择降价出售,考虑性价比的话都会C区不值得购买,例如绿洲香岛两室两厅两卫价格在360-370万,且小区品质高、密度低,很有优势。”

  二手房网站上公布的信息显示,区域内万科白马花园89 m2最低价仅288万、象屿上海年华86 m2最低价仅260万。

  配套不足成制约因素

  在金地都会C区售楼处,与东叔接触的看房者表示,周边配套情况,也让他们在权衡性价比时犹豫不决。

  从商业配套来看,明兴路周边没有大的商业综合体,距离项目最近商业配套是200米处的弘基广场,项目到弘基广场的道路两边还有部分门面房,能满足基本的生活需求。

  距离项目1.4公里左右的绿地金御广场、2.6公里左右的明中广场,3.2公里亚繁亚乐城情况较好。

  教育配套上项目依靠新闵现有的学校资源,据置业顾问介绍项目北面以后会兴建九年制教育学校。

  从区位角度来看,项目所属新桥板块距外环线约5公里,距莘庄3公里,在松江区中属于靠近市区的板块,可惜的是地铁9号线并没有穿过新桥板块,区域内目前没有轨道交通。

  交通出行上,项目距离1号线莘庄站较远,需乘坐125路或莘松线到莘庄地铁站南广场换乘,单程约在20-30分钟。

  金山卫开往上海南站的金山铁路在新桥镇设有春申站,距项目1公里,在步行可达范围内,10分钟能快速到达上海南站。它属于城际铁路系统,一天内,能够每站都停靠的只有19个班次,即便在高峰期间隔时间也长达40-60分钟,需要踩点上车。自驾出行主要依赖嘉闵高架。

  3月以来,上海多个新房项目销售表现平平,特别是郊区项目摇号结果差强人意。这批项目面临着与金地相似的处境,当初高价拿地,现在市场低迷。如何破解成本瓶颈成为他们亟待解决的课题。

  这两年上海市中心供地稀少,开发商们共同面临着区域结构问题的挑战。对金地这类项目基本集中于郊区的房企而言,布局困境尤为突出。

(文章来源:东地产)

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