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年底任务完成房企上新放缓 害怕节后涨价二手买家活跃
2019-02-01

  阳光家缘数据显示,刚刚过去的2019年1月,广州一手住宅整体网签共84.36万㎡,环比下跌12%,网签一手住宅为7755宗。广州中原研究发展部认为,经历去年12月“年末冲刺”后,1月开发商供货力度明显减弱,上月一手住宅新批8341宗,环比下跌54%,直接影响成交表现。由于部分房企已完成年底业绩冲刺任务,新年伊始供应速度适当放缓;另一方面,央行于月内宣布降准,可见宏观环境在强调稳健的前提下,向偏松方向调整,市场热度有望进一步被激活。因此,除极个别仍需完成业绩任务的房企外,大部分房企已开始针对春节后、三月市场进行部署,从而造成1月成交活跃度下降。

  14号线开通刺激从化逆袭

  受整体供应放缓以及临近春节市场转淡影响,上月仅海珠、荔湾、从化、增城4区成交量环比上涨,其余区域均出现不同程度下跌。

  其中,从化区上月“逆袭”成交564宗,环比上涨50%;广州中原研究发展部认为,在14号线开通的加持下,从化正式纳入“市区地铁1小时交通圈”,凭借限购门槛低、置业压力较低的优势承接花都、白云等区需求外溢,以上月成交情况来看,珠光御景山水城、珠江壹城等大体量+小区配套完善项目成交走红,未来14号线的利好将持续“发热”,从化将承接更多广州北部上班族置业需求。

  另一方面,成交热区增城在招商臻园、碧桂园云顶、香江天赋新塘板块等中高端项目集中推货的支撑下,成交一改去年第四季度颓势,上月成交达2857宗,环比上涨1.2倍,除新塘外,荔城板块融信天樾府、碧桂园中心、首创碧桂园悦山府等全新项目陆续入市,预计春节后供应量将呈持续增加趋势。

  相比起上述区域,2018年成交表现较出色的南沙上月仅成交751宗,环比下跌49%,在阳光城丽景湾、滨海新城等大盘供应放缓后,区域成交量大减,仅南沙塞纳河畔一盘成交超过100宗,其中供应量减少是主要原因。

  新一年,南沙规划利好众多,其中包括庆盛枢纽科创地块出让、南沙港四期、港科大广州校区等重点项目,预计在资源投入不断加大的刺激下,2019年南沙楼市前景乐观。

  全市库存维持9.6个月水平

  由于上月成交环比下跌12%,直接促使全市库存回升至9.6个月;从近一年情况来看,自去年11月以来整体库存周期基本保持稳定。

  上月天河、黄埔区在一手供应增加的刺激下,消化周期轻微回升。其中天河区岑村板块全新盘慧源山庄于月初开盘,累计获批2.71万㎡(311套)单位;黄埔区实地常春藤、越秀保利爱特城分别获批5.39万㎡(536套)、4.29万㎡(400套)单位,促使区域库存量得到一定补充。

  另一方面,上月增城消化周期回落至5.6个月,由于区域供求两端均相对活跃,不少推货在月内被消化,导致整体库存依然处于低位。

  1219新政影响显著,2019年1月广州一手商业市场成交激增,商业各分物业市场成交量环比、同比皆上扬。不过,不少项目纷纷放缓入市节奏,商铺、公寓两分市场1月新增供应量环比、同比皆下跌,写字楼更是录得零供应。

  2019年1月,一手商铺市场新增2.2万㎡,不过环比、同比分别下跌86%、69%,多区保持供应;外围区商铺物业仍是市场成交主力,1月成交占比74%。一手写字楼市场同样82%成交来自外围,其中包含多栋写字楼批量成交。

  收益于政策放松个人购买330之前地块开发的项目,公寓市场需求回升明显,各个区均录得成交,不过超八成市场需求仍来自外围区,预计1219政策利好仍将支撑近期市场平稳走势延续。

  一手商铺、写字楼成交环比上升

  2019年1月一手商铺市场成交15.8万㎡,不过增城从化仅成交1.59万㎡占10%,环比下跌40%;中心区、外围四区分别占比14%、76%,环比上升128%、163%。外围四区环比皆上扬,其中黄埔高位成交7.35万㎡位居首位,环比上升235%,其他三区成交量介于1.2-2.1万㎡,其中广州绿地城以6.03万㎡成交量高居首位,多栋商业裙楼集中网签,汇丽国际成交0.83万㎡底商位居其后。花都云峰学府花园项目也录得1.47万㎡社区铺批量成交,应为整体确权。

  增城区保持1.58万㎡的高位成交量,不过环比则下跌40%,社区商铺仍是其成交主力。此外,天河也贡献近1万㎡成交量,环比上升126%,智慧城万科云城米酷整体共计成交70套0.34万㎡底层商铺。

  从1月市场成交看,整体成交量上升主要来自外围若干项目批量成交,个人购买松绑并未大规模刺激商铺市场需求大幅上升,不过个人购买需求同样涌现,不少散售型商铺录得成交,为2019年商铺市场带来了不错的开局。

  2019年1月广州一手写字楼保持近期成交高位,共计网签20.6万㎡,环比上升15%。外围区共计成交16.88万㎡,占比高达82%,其中黄埔以9.5万㎡成交量位居首位,番禺、花都分别成交4.62万㎡、2.13万㎡,环比分别上升274%、59%;中心区整体成交3.73万㎡,环比上升139%,其中天河、越秀、白云分别成交2.61万㎡、0.91万㎡、0.2万㎡;增城从化上月零成交。

  上月写字楼主力成交来自黄埔、番禺等外围区,其中不乏批量成交,多个项目为新成交,上榜门槛超1万㎡。最大成交量来自黄埔保利鱼珠港项目,成交量高达7.59万㎡,主力成交来自A1栋的多层网签贡献,不少为企业整层购入自用。此外,番禺广晟万博城项目41、42层整体成交近3.44万㎡,目前该项目在售均价约3.4万元/㎡。此外,天河金融城绿地中心、花都绿地空港国际中心、黄埔保利中珺广场均有不俗成交。

  政府重点支持和打造的枢纽板块及产业区,比如黄埔科学城、番禺万博、花都空港区等板块,仍是近期写字楼市场的供求主力区域,加之写字楼自用属性强,写字楼市场持续吸引市场需求。

  担心节后涨价二手市场成交提升

  虽然春节临近,二手市场新增房源减少,但由于部分买家担心节后卖方涨价,明显加快入市速度,拉动成交提升。相比之下,一手受供应下跌5成影响,成交量在去年12月冲高后回落13%。商办方面,得益于1219新政带动,公寓市场升温。

  2019年1月(1-27日)广州市(不含南沙、从化)中介网签量为3137宗,较去年12月同期(2953宗)环比回升6.2%。

  不过,二手住宅购房需求虽逐步回升,但整体仍处于低位,周度成交仍未突破千宗水平。客户“持币观望”情绪并未减缓,入市热情依旧较低。另外,据监测发现,由于春节临近,异地业主逐渐返乡,导致上月新增房源明显减少,环比大幅下滑2-3成。

  价格方面,上月二手网签均价为26124元/平,环比微涨2.3%。导致整体价格上涨的主因:一是受地铁21号线、14号线开通影响,业主对后市信心增强,部分区域网签价格微幅上涨。二是天河、荔湾等高价区域成交量增多,成交占比上升,结构性拉动整体均价上扬。

  中心多区成交活跃,番禺稳坐榜首位置

  从各区成交情况来看,除花都区外,上月各区成交量环比均有所回升,其中,天河、海珠、荔湾表现相对亮眼。1-27日分别成交404宗、365宗、166宗,环比分别上升12.8%、14.1%、14.5%。其中,天河区成交排名更是跃升至第四位。

  另外,番禺区以610宗的成交量,重新夺回各区榜首位置。主要凭借市桥、钟村、洛溪等多个楼价低洼板块成交活跃支撑。而花都区由于前段时间供求保持活跃,消耗不少客源及笋盘,致使上月成交回落,上月共成交421宗,环比下滑6.4%.

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