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杭州首场百亿土拍 本地房企分食与中铁建的合作策略
2019-01-30

  距离北京拍地收金119亿元才过去五天,杭州也解锁了2019年第一个百亿拍地成就。

  1月29日,杭州七宗土地连续竞拍出让,其中包括了三宗住宅用地和四宗商业用地。地块总出让面积为263.1亩,起始总价为92.5亿元。几个小时竞价后,七宗土地全部成功出让,总成交金额达到111.06亿元。

  虽然总金额不小,对于杭州而言却并不稀奇。从2018年的总体情况来看,虽然上半年的一波增长过后,土地市场下半年有所降温,但杭州去年土地出让总金额依然突破了2000亿元,约达2500亿元,居于全国首位。

  延续去年土地出让的势头,杭州今年1月份已经举行了多场土拍。据观点地产新媒体不完全统计,杭州1月至今已出让了20宗土地,土地成交总金额超过200亿元。

  观点地产新媒体了解,在本次拍地中,发家于杭州的滨江集团(002244),频频布局长三角的中铁建等企业均有出手,七宗地块中最高溢价达到了71.52%。

  从金额来看,本次土地出让是杭州今年以来第一次单日土拍揽金超过百亿。

  本次出让的七宗土地分别为西湖区翠苑单元XH0901-01地块、江干区彭埠单元R21/S2-15地块、江干区彭埠单元R21-19地块、江干区钱江新城单元JG1308-03地块、滨江区省属单元B2/B1-02地块、下城区文晖单元XC0405-03地块(文晖单元A-B1/B2/S2-01地块)和下城区文晖单元XC0401-B1/B2-25地块。

  从土拍现场能够看到,滨江区地块和下城区两宗地块率先以底价出让。从官方消息得知,该三宗地块各自仅有一家企业报名。业内人士透露,该三宗土地均为定向出让,因此从竞争过程来看较为平静。

  与此不同的是,江干区彭埠单元两宗宅地均有十余家房企竞争,在三十余轮举牌后才最终成交,R21/S2-15地块被中铁建、浙江交投以18.67亿元联合竞得,溢价25.5%;R21-19地块被杭州港中旅以34.23亿元竞得,溢价17.1%。

  据业内人士分析,该两宗地块由国企或国企联合体竞得,一方面是因其资金充足,能够在逆市中出手频繁,另一方面则是因为地块所处区域目前已经基本发展成熟,交通优势较为明显。

  同时,距离该区域上一次推出地块已经过去了较长时间,因此新地块一经推出便会受到企业看重。资料显示,彭埠区域上一次土地出让是在2018年第一季度推出了两宗宅地,均由龙湖获得。

  “不过,彭埠R21-19地块由于相对同区域而言较为偏远,所以最终成交楼板价会与同样位于彭埠的R21/S2-15地块低了将近3000元。”浙江中原地产分析师荆海燕对观点地产新媒体如是说道。

  另外,西湖区宅地吸引了包括保利、万科等共16家企业参与竞价,竞价正式开始前已经收到了7轮报价,最终被滨江集团、中铁建以20.61亿元联合竞得。钱江新城地块虽然仅有4家单位报名,但却最为胶着,经过91轮举牌后才最终落锤,竞得者为浙江红狮水泥股份有限公司,溢价率高达71.52%。

  业内人士指出,西湖区地块所在的城西文教板块是杭州传统的老城区,区位优势不言而喻。加上其地块体量小的特点,即便出现高溢价也不会有太高的总价,对于房企而言吸引力不小。“相比同区域其他项目目前的价格而言,这一价格拿下此项目仍存在一定的盈利空间。”

  一口气出让7宗土地让人眼花,事实上,连续拍地也正是杭州一贯以来的风格。

  据观点地产新媒体不完全统计,杭州今年以来四次土拍中有三次均为多宗土地同时竞拍。其中,新年首拍杭州便在主城区连续出让了4宗地块,包括2宗宅地及2宗商地,最高溢价为20%,总揽金48.4亿元。

  随后,杭州主城区在1月21日再推7宗地。“从目前趋势来看,杭州住宅与商业地块的出让比例在逐渐协调。”业内人士表示,杭州的土地市场热度仅次于一线。根据规划,今年杭州还将有不少颇具优势的土地入市。

  从本次拿地的企业中能够看到,杭州本土企业依然是拿地的主力军。

  除了定向拿地的杭州恒鼎控股集团有限公司、杭州城投和杭州地铁三家外,其余四宗竞价地块里,仅有中铁建及港中旅是外来企业。

  或许正是深谙“强龙难压地头蛇”的道理,中铁建这次竞选两宗地块,各引入了一家当地的企业做“外援”。

  其中,在西湖区翠苑单元地块的争夺中,中铁建选择和滨江集团联手;在江干区彭埠单元宅地中,中铁建则是请来了浙江交投。

  两手合作的背后,是中铁建对于杭州布局的热情。“中铁建在杭州的项目已经卖得差不多了”。从其官网上看到,中铁建在杭州已经布局了7个项目,中铁建.西湖国际城为其中较新的一个。而资料显示,该项目在去年销售数量将近1500套。

  有业内人士指出,销售加快和拿地停滞或许会让中铁建面临着“缺粮”的囧境。“这两年来中铁建在杭州的拿地并不多,上一次拿地还是去年7月在富阳区以低溢价拿下一宗近10万平方米的宅地。”

  去化已经接近尾声的情况下,中铁建连续拿下两宗地块的急切心思不难理解。另一方面,根据中铁建发布的公告,其在2018年的房地产签约销售总额约为934亿元,距离千亿只差临门一脚。

  业内人士表示,这个时候,中铁建或许更需要在一个有保障的区域加大布局,从而推动自己迈过千亿门槛。

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