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南都物业:市场空间遭挤压 美女老板创富经历受关注
2019-01-25

  没有背靠房地产的母公司,南都物业(603506)(22.530,-0.02,-0.09%)因此成功躲过了关联交易这只拦路虎,成为A股目前唯一一只物业股。但上市之时的“打记者”传闻,也让南都物业立于风口浪尖。此外,南都物业美女老板创富的故事,同样让它充满了传奇色彩。

  作为内资上市物业概念股,南都物业目前的主战场仍是浙江省,与尚在排队的滨江服务在同一地盘。从营收和盈利看,公司处于小规模梯队,还未达到行业龙头地位。毛利率的下降以及人工成本的升高,都是南都物业亟待解决的问题。

  营收规模偏小滨江服务尾随其后

  南都物业成立于1994年,最初,物业作为杭州地产商南都房产的全资子公司存在。2006年,随着南都房产上市失败,地产业务被万科以17.66亿元收购,未被收购的物业则由南都房产原副总裁韩芳接手。此后,南都物业的品牌才开始打响。

  与大部分物业公司一样,南都物业的主要业务包括物业管理服务、案场服务、顾问咨询服务与增值服务。Wind数据显示,物业管理服务占营收比例为93.36%,增值服务占比6.42%。基础物业费提供了绝大部分收入。

  2015-2017年,南都物业实现营业收入分别为4.71亿元、5.78亿元、8.2亿元,增速分别为20.4%、22.7%、41.8%,总体上保持了稳定增长。2018年三季报保持了27%的增速。

  从区域上看,南都物业营收主要来源于浙江,2015-2017年浙江省营业收入分别占相应期间主营业务收入的93%、85%、76%,2017年占比有所下降主要是上海地区收入的增长,但公司主要的增长动力目前仍然是浙江省。

  这与背靠滨江集团(002244)(3.720,-0.01,-0.27%)的滨江服务在同一地盘,2017年二者的营收差距约为4.5亿元,到了2018年上半年,随着滨江集团的扩张,二者的营收差距缩小到1.6亿元。未来,南都物业不仅承受着对外开拓市场的压力,还面临浙江本土的圈地斗争。

  从行业看,作为A股第一家物业股,南都物业尚未达到匹配这一称号的规模。以半路赴港的碧桂园服务为例,2017年碧桂园服务营业收入为31.23亿元,约相当于南都物业的4倍。

  毛利率持续下降人工成本占比居高不下

  由于南都物业是A股唯一的上市物业股,因此其享有一定的标的溢价,成功避免了港股内资物业目前估值遇冷的情况。

  受整体大环境影响,佳兆业物业上市即破发,此后跌跌不休。上市4年的彩生活从当初上市近100倍PE的高估值下降到如今11.73左右的估值。截至发稿,南都物业(后复权)较上市发行价上涨12.1%。

  但这并不代表南都物业前景一片光明。财报显示,近几年,南都物业的毛利率持续下降。2015-2017年,公司毛利率分别为,29.7%、27.1%、24.4%,略低于同期可比上市公司。2017年毛利率与上年同比下降2.77%,原因系新增合并采林物业。

  增值服务的毛利率虽高,但占比较低,这也成为南都物业被人诟病的一点。增值服务作为物业行业最有想象空间的一块业务,南都物业发力较晚。

  近几年该部分业务虽增长迅速,但占比仍然在10%以下,对公司营收贡献太小。而同期,彩生活及绿城服务等龙头增值服务营收占比在30%左右。2017年南都物业增值服务收入为0.53亿元,在11家上市(港股、A股)物业公司中最低,同体量的滨江服务这一收入为1.3亿元。

  上市获得融资之后,南都物业再无并购动作,而将重点放在了长租公寓上面。2018年半年报显示,公司在杭州的两个长租公寓项目大部分已出租,目前入住率达95%以上,实现收入1018万元。

  这一点与滨江服务的做法相同,但长租公寓项目回报慢,还处在培育期。国海证券(4.990,-0.21,-4.04%)研报显示,南都物业毛利率下滑或与其公寓租赁业务毛利率水平较低,拉低了综合毛利率水平有关。

  值得注意的是,物业管理作为劳动密集型行业,人工成本一直是行业营业成本的大头,据中国指数研究院2017年百强物业管理公司统计数据显示,人工成本占比为55.84%。南都物业人工成本占比近几年一直处在较高水平,2015、2016、2017及2018年前八个月分别为83.59%84.31%85.48%80%。随着人工成本的增加,南都物业本就不高的净利率或被进一步蚕食。

  千笔诉讼追缴物业费美女老板创富志受关注

  服务质量不高?通过大量诉讼催缴物业费?争议与传闻,一直伴随着南都物业上市。天眼查显示,南都物业存在2345条诉讼,1446条合同纠纷诉讼。

  其中,与高洁物业的纠纷案显示,因南都物业的物业管理工作确实存在一定问题从而导致纠纷,所以对物业费按照80%计算。这在一定程度上反映了南都物业管理的规范问题,上市之初,南都物业约有20%的员工未缴纳社保。

  在这一系列争议中,外界对美女老板的创富志更为关注。1993年,21岁韩芳加入南都房产,仅仅一年后就被任命为办公室主任和营销部经理,2001年9月担任南都物业董事长。随着南都物业上市,现年48岁的韩芳身家暴涨。

  财富的背后,南都物业是如何在母公司没落之后独自崛起?作为独立第三方物管公司,南都物业又如何在一众背靠房企的物业公司中突出重围?从股东方面我们或窥一二。

  2016年5月,南都物业变更为股份制公司第一次增资,全体股东同意增资952.381万元,由新增股东以货币资金认缴。此时距离南都物业公开招股书仅两个月,上市在即,此番突击进入的新股东包括银泰置地、南都集团,郑勇强、中诚年代。银泰置地与南都集团均以3900万对价入股,成为占股6%的主要股东。

  其中,银泰置地是南都物业大客户之一。2011年起,南都物业与银泰置地签订了华东区战略协议,全面进军综合商业物业市场。郑勇强则为银泰置地高管,占股2%。

  南都集团实控人为原南都房产的创始人之一的周庆治,韩芳和周庆治同为南都房产最早的一批员工。

  中诚年代则为中城时代即中城联盟的控股子公司,增资后占股比2%。中诚联盟的股东名单包括旭辉集团、万科、泰和集团、中粮地产(000031)(4.940,0.00,0.00%)等诸多地产公司,董事中不乏胡葆森、陈劲松、冯仑等地产“大佬”。

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