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2018年北京房企大洗牌:首开业绩成谜 龙湖绿地排名下降
2019-01-22

  作为楼市政策的风向标,2018年北京房地产调控并未放松。据我爱我家(000560)集团研究院数据显示,2018年北京市新建商品住宅(不含保障房)共网签32799套,同比上一年成交29857套增长9.85%。从2010年以来历年成交情况来看,2018年网签套数仅高于2017年,且仅为历年的二分之一或三分之一。

  随着限竞房、共有产权房成为北京楼市供应的主力军,北京房企也面临着重新洗牌。依靠着踏准市场节点,中海(HK.00688)、金茂(HK.00817)等房企均实现了跨越式发展。据克而瑞数据显示,中海以172.24亿位居流量销售额第二,成为2018年北京楼市的最大黑马;而聚焦高端的龙湖(HK00960)、重仓商住项目的绿地控股(600606)(SH:600606)等房企,流量销售额和权益金额均出现不同程度的下滑。值得关注的是,重仓北京的首开、住总、北京科技园等国资房企,其业绩成长也颇为乏力。

  此外,由于北京土地市场竞争激烈,且限竞房去化率普遍较低,龙头房企在京通过公开市场拿地意愿降低,积极尝试以其它方式曲线进京。2018年万科(SZ.000002)、碧桂园(HK.02007)、保利(SH.600048)在北京土拍中均表现一般,保利甚至未落一子。而中海、首开、中铁等重仓北京的房企激进补仓。未来一段时间里,北京房企销售格局或再生变动。

  中海、金茂成北京房企新晋黑马

  2018年,无论是流量金额还是权益金额,中海和金茂相比2017年都取得了重大突破,引发市场关注。克而瑞数据显示,2017年中海仅实现42.86亿销售额,而2018年仅权益金额便高达170.08亿,据此推算,中海业绩至少翻了3倍。蓝鲸房产注意到,中海操盘的几个项目都取得了不俗的业绩。公开数据显示,中海寰宇天下贡献了92亿的销售额,成为2018年销冠;此外,中海立春湖墅、中海瀛海府分别实现9.93亿、9.57亿销售额,在已开盘的31个限竞房项目中业绩靠前。

  合硕机构首席分析师郭毅向蓝鲸房产指出,中海业绩的猛增确实是踏准了市场和行业的节点。第一,在限竞房还没有大面积上市的情况下,中海销冠盘中海寰宇天下就率先上市,再加上项目地处商品房多年断供的石景山区,产品以改善型为主。总体而言,中海踏准了市场上相对稀缺的节点。同时,中海对市场预判比较合理,在整个限竞房出现大面积滞销的情况下,其旗下的几个项目业绩都还不错。

  此外,中国金茂2018年完成91.78亿元权益销售额,同比2017年的63.94亿元销售额有明显上升,排名也升至行业第5。不过据蓝鲸房产梳理发现,金茂在北京的项目并不算多,但如亦庄金茂府、中国金茂府等项目均取得了不错的业绩。据北京住建委数据显示,2018年前11个月,亦庄金茂府实现60.64亿元的网签金额。业内专家向蓝鲸房产指出,金茂业绩的增长与北京市场和项目产品定位息息相关。一方面,中国金茂主推中高端产品,另一方面,北京大量限竞房、共有产权房集中入市,让改善型住宅变得更为稀缺。

  蓝鲸房产还注意到,无论是北京还是全国范围内,中国金茂销售额都实现了跨越式发展。据中国金茂公布数据显示,2018年中国金茂累计取得签约销售金额约1280亿元,同比增长约85%,业绩增幅居央企第一位。亿翰智库华北区域项目经理彭建对蓝鲸房产表示:“金茂属于产品能力较好型企业,通过布局一二线城市做品牌溢价,提高利润,弱化周期波动的影响。”

  同时,万科(SZ.000002)、天恒、金地(SH.600383)、金隅(HK.02009)、远洋(HK.03377)、阳光城(SZ.000671)等房企,依靠着充足的土地储备和稳扎稳打的作风,2018年业绩均可圈可点。

  首开业绩“注水”引争议,北京科技园等国资企业排名下滑明显

  正所谓几家欢喜几家愁。在中海、金茂等房企异军突起的时候,有京城一哥之称的首开、重仓北京的北京科技园等国资企业,业绩排名均出现不同程度的下滑。其中首开公开宣称2018年北京完成了500亿元签约额,更被业内质疑掺杂水分。

  2018年12月19日,首开股份(600376)副总经理田萌在北京区域品牌发布会上表示,2018年公司房地产协议销售额将突破1000亿元,其中北京区域占比约一半左右,达到500亿元。但多家机构统计数据显示,其均与首开自身公布的业绩出入较大。据诸葛找房数据显示,首开2018年仅实现257亿销售额,而据克而瑞数据显示,即便是流量金额与权益金额相加,首开的销售额也才222.2亿。事实上,进入2018年首开业绩便增长乏力。据首开2018半年报数据显示,首开股份实现合约销售308亿元,同比下降20%,仅完成全年目标30.8%。

  首开业绩虽然出现一定下滑,但其土地储备依然不可小视。公开资料显示,截至2018年9月底,首开位于北京市场的在建商品住宅项目达到了21个,另外首开在北京市场还有21个土地储备项目尚待开发建设。业内专家指出,首开在北京短期内的优势还是很难撼动的,但是在全国化拓展方面则需要乏力。

  据克而瑞数据显示,北京住总曾在2017年以74.03销售额跻进行业TOP12。然而,住总2018年权益销售额仅43.69亿,已经跌出了TOP30。2017年,北京科技园以74.16销售额位居排行榜第11位,而在2018年,无论是权益金额还是流量金额,北京科技园均跌出了前20的位置。

  克而瑞北京分析师崔秀程向蓝鲸房产表示,从全国的市场环境看,北京是限购最严格的城市,造成了市场观望浓重、购房门槛提升、房企营销困难等局面,而且2018年北京限竞房大批涌入,不仅让市场短时间内供应井喷,而且同质化的产品也给房企项目销售带来一定的困难。因此房企的销售下滑是普遍存在,而不是只存在于首开身上。

  龙湖、绿地业绩下滑严重

  数据显示,2018年龙湖、绿地等企业业绩下滑态势明显。据龙湖方面透露,龙湖北京区网签为230亿元。然而据克而瑞数据,龙湖在北京权益销售额仅为30.61亿元已经跌出了行业前20的地位。而在2017年,龙湖以109.4亿销售额位居第7位。

  蓝鲸房产梳理发现,龙湖在北京的项目并不少,但旗下多为限竞房和商住。限竞房包括和棠瑞著、金樾和著、高丽营地块、青龙湖地块,均是2017年斩获地块。

  据龙湖半年报显示,龙湖在北京土地储备面积占比也面临着下滑态势。2016年6月、2017年6月、2018年6月,龙湖北京土储占比分别为:2.5%、2.9%、2.1%。而龙湖在北京的拿地步伐也明显放缓。2017年,龙湖一举拿下7宗地块,但在2018年一整年,龙湖仅拿下1宗地,并且还是和首开龙湖东方华美等房企联合竞得。

  此外,2017年绿地以70.56销售额位居行业第13位,而2018年,即便是权益金额与流量金额之和,绿地也仅实现了64.56亿。一位不愿具名的业内人士指出,受326调控政策的影响,绿地、旭辉等房企业绩均受到不同程度的影响。蓝鲸房产注意到,目前绿地在北京在售的住宅只有海珀云翡和兴景苑,其余项目均为商办。或许是意识到北京市场的重要性,2018年9月,绿地以25.84亿竞得北京朝阳区商办地块,积极补仓。

  郭毅向蓝鲸房产指出,相对来说,单一产品线,或单一区域,或单独面对某一类客群的产品,可能会受到调控比较大的影响。这也要求房企在北京需要综合性考虑,这样才能有效规避市场的风险。

  房企拿地心态各异,北京房企格局或再生变动

  据诸葛找房数据显示,截至2018年12月31日,北京入市限竞房达31个,供应住宅21000套,但网签量却不到5000套,去化难成为摆在房企面前的普遍难题。中原地产首席分析师张大伟表示,“对于限竞房来说,开盘能去化3-4成就已经是及格,而如果可以卖掉一半,就已经属于优秀。”

  而截止至12月31日,北京市国土局共成交40宗限竞房地块。一方面,大量限竞房面临着去化难的问题,另一方面大量限竞房将在2019年集中入市,加深买方市场主导的走势。一位不愿具名的业内人士指出,“限房价竞地价”的土地政策让部分房企对北京楼市望而止步。蓝鲸房产注意到,2018年北京共流拍8宗地,创近五年来新高。

  据天朗研究院数据显示,2018年中国中铁(601390)以213亿的拿地金额位居第一,中海以157.79亿拿地额高居第二,而传统的拿地大户首开集团,则跌落至第3位。目前,中铁、北控、华润等房企,均在北京有充足的土地储备。

  克而瑞机构表示,目前来看,市场降温还远未结束,受市场预期转变影响,北京房地产市场会延续调整趋势。业内专家预计,未来一段时间,北京房企或再次面临洗牌。

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