万科A,房企彼此博弈的“囚徒困境”是投资保持较高增速的主因,万科A新闻,万科A主力资金流入

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房企彼此博弈的“囚徒困境”是投资保持较高增速的主因
2018-05-17

  事项:

  2018年5月15日,国家统计局发布了2018年1-4月全国房地产开发投资和销售数据。

  评论:

  指标增速全面回落,行业仍处于小周期降温阶段

  根据《区瑞明地产A股小周期理论框架》,当行业主要指标的累计同比增速见顶回落,则可判断行业进入小周期降温阶段。本轮小周期降温期始于2016年4月,确认于2016年6月,其后每月公布的大部分行业指标增速保持回落,表明行业持续处于降温期,最新的行业主要指标显示当前仍处于这一阶段。

  一、销售额及销售面积增速继续显著回落

  2018年1-4月,商品房销售面积累计同比增速1.3%,较1-3月回落2.3个百分点,较2016年1-4月回落35.2个百分点,保持回落态势;商品房销售额累计同比增速9%,较1-3月回落1.4个百分点,较2016年1-4月回落46.9个百分点,降温态势显著。预计在“房住不炒”、居民去杠杆等调控背景下,行业销售增速仍将保持回落趋势。

  二、新开工与施工面积增速保持回落趋势

  2018年1-4月,新开工面积累计同比增速7.3%,较1-3月回落2.4个百分点,较2016年1-4月回落14.1个百分点;施工面积累计同比增速1.6%,较1-3月提升0.1个百分点,较2016年1-4月回落4.2个百分点,均处于显著降温通道。

  三、房企博弈的“囚徒困境”是“投资偏暖”的主因

  2018年1-4月,虽然销售端增速延续了逐渐走低的趋势,但房地产投资仍然较热,房地产投资累计同比增速10.3%,较1-3月回落0.1个百分点,仍然保持在近三年的高位。我们认为:这是房企彼此博弈的“囚徒困境”所致。

  房地产投资主要由建安费用及土地购置费构成,价格因素也是导致投资增速反弹的因素。

  从2018年1-4月的情况来看,价格因素包括——

  ①土地购置费:2018年1-4月土地购置面积增速仍维持在低位波动,而土地成交价款增速则由1-3月的20.3%显著回落了6.7个百分点至1-4月的13.6%。

  ②建安费用:2018年1-4月,从选取的样本价格来看,螺纹钢价格平均同比增长12.9%,水泥价格平均同比增长44%,均有显著增幅。

  四、房企开发资金持续回落

  2018年1-4月,房地产开发资金累计同比增速2.1%,较1-3月回落1个百分点,较2016年1-5月的高点回落14.7个百分点;其中,个人按揭贷款累计同比增速-6.7%,较1-3月回落0.1个百分点,较2016年1-5月回落65.2个百分点;定金及预收款累计同比增速8.3%,较1-3月回落2.9个百分点,较2016年1-5月回落26.9个百分点。

  五、购房贷款利率持续上升

  2018年4月,全国首套房及二套房平均贷款利率分别为5.56%、5.91%,均较2018年3月提高0.05个百分点,银行信贷持续收紧。

  调控政策持续加码

  2018年以来,部分城市继续强化调控,如成都进一步升级加大限购对象范围、丹东限售并提高首付比例、贵阳加码限售、海南一周内三度出台限制政策、大连重启限购等;杭州、成都、西安则加入摇号购房城市之列,将摇号作为调控手段之一。预计在“房住不炒”、住建部重点约谈12个城市的示范效应下,中、短期行业政策依然偏紧。

  销售端降温趋势已向优势企业传导

  观察优势房企2018年1-4月销售额累计同比增速,大部分房企销售增速显著不如去年同期——如碧桂园2017年1-4月销售额同增215%,而2018年同期则为26%;万科2017年1-4月为73%,而2018年同期则为2%,说明行业降温已向优势房企传导。

  地产A股策略:不疾不徐,长线长投

  根据《区瑞明地产A股小周期理论框架》,我们在2017年7月优势地产A股位于股价底部区间呼吁《进一步解放思想,做多地产龙头股》,在2018年1月下旬股价高位又及时提示了后市将会调整,并在市场主流观点认为“3、4月份地产A股有望走出较好行情”时,做出了有别于大多数同行的偏谨慎的预判,上述论断全部被市场印证。

  对于后市,我们维持5月策略的观点:从相对收益角度,A股的优势地产股很可能已进入筑底阶段,在政策较大范围转暖预期未出现前,申万房地产指数2018年以来在涨幅榜的排名很可能会稳在第12名左右,绝对收益将随A股大盘共起伏,但个股行情会有所分化,这种局面可能将持续到市场预期房地产政策较大范围转暖前夕;就长线而言,我们继续看好招商蛇口新城控股保利地产万科A、荣盛发展世联行阳光城华侨城A、华夏幸福光大嘉宝以及部分内房股包括禹洲地产、龙光地产、旭辉控股集团、中国恒大等。

  风险

  房地产行业若2018年出现幅度过大的调整并叠加严厉程度超预期的政策调控。

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